二是針對(duì)中等收入家庭構(gòu)建“市場(chǎng)配置、政策支持”的康居住房體系。約占全部城鎮(zhèn)人口的40%，提供普通商品房即康 居 房 。 其 中 租 賃 占1 0 %和 購(gòu) 買(mǎi) 占30%。政府主要通過(guò)政策抵押擔(dān)保、貸款貼息以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠等，通過(guò)稅費(fèi)減免(包括免征物業(yè)稅)實(shí)現(xiàn)保障。

三是針對(duì)中等收入以上家庭的“市場(chǎng)主導(dǎo)、政府調(diào)節(jié)”的樂(lè)居住房體系。約占全部城鎮(zhèn)人口的30%，提供質(zhì)量好、標(biāo)準(zhǔn)高的樂(lè)居住房，其中租賃10%，購(gòu)買(mǎi)20%，通過(guò)累進(jìn)房產(chǎn)稅對(duì)住房奢侈消費(fèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

其次，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的路線圖，主要包括六個(gè)方面：

其一，以阻止惡性循環(huán)為目標(biāo)，果斷實(shí)施行政管制的制度。對(duì)住房市場(chǎng)投機(jī)猖獗的城市和地區(qū)，實(shí)施和完善住房限購(gòu)、限價(jià)以及價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)責(zé)任制等行政管制制度；土地限價(jià)以及價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)責(zé)任制等行政管制制度；商業(yè)銀行房貸限額信貸制度。

其二，以彌補(bǔ)制度缺失為目標(biāo)，率先突破核心制度的改革。

第一，將“安居工程”作為核心制度建設(shè)的切入點(diǎn)，在大規(guī)模保障性住房建設(shè)中，迅速構(gòu)建缺失安居制度體系。第二，將開(kāi)征房產(chǎn)稅作為核心制度改革的突破口，在先期試點(diǎn)基礎(chǔ)上，快速初步建立有房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的樂(lè)居制度體系。第三，將“康居工程”作為核心制度的新盲點(diǎn)，逐步建立針對(duì)“夾心層”家庭的政府與市場(chǎng)相結(jié)合的康居制度體系。

其三，以攻克制度失序?yàn)槟繕?biāo)，依序跟進(jìn)配套制度的改革。

一方面，圍繞三類住房核心制度的突破，小幅度盡可能快地完善配套制度。包括：配套完善與住房保障和住房市場(chǎng)直接相關(guān)的財(cái)政投入與補(bǔ)貼、稅收征收與減免的制度體系。加快探索建立與三類住房相匹配的住房金融市場(chǎng)體系、機(jī)構(gòu)體系、政策體系；建立相關(guān)的土地機(jī)制；另一方面，結(jié)合基礎(chǔ)制度的改革，完善配套制度。首先，加快財(cái)稅體制改革。同時(shí)，加快完善行政管理及政績(jī)考核制度；其次，深化收入分配制度改革；深化金融基礎(chǔ)制度的改革。在此基礎(chǔ)上，深化戶籍和社保制度改革；最后，在以上基礎(chǔ)上，實(shí)施城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)、使用及管理等基礎(chǔ)性制度改革。

其四，以校正制度扭曲為目標(biāo)，適時(shí)推出關(guān)鍵制度的改革。

第一，優(yōu)先改革和理順行政管理體制，完善調(diào)控的部門(mén)和協(xié)調(diào)機(jī)制，完善監(jiān)管和政績(jī)考核機(jī)制，落實(shí)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任制。第二，在住房金融體系逐步完善的基礎(chǔ)上，通過(guò)先行試點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)寬松的時(shí)機(jī)，取消期房銷售制度。第三，在住房用地價(jià)格持續(xù)高漲的情況下，嘗試推出地價(jià)變動(dòng)的牽制機(jī)制，改革土地出讓金的收益分配制度，實(shí)行中央與地方的分成。第四，在城鄉(xiāng)土地制度市場(chǎng)化改革和住房金融體系完善的基礎(chǔ)上，將土地開(kāi)發(fā)與住房開(kāi)發(fā)分離，形成基金主導(dǎo)、多元開(kāi)發(fā)的格局。第五，在改革城鄉(xiāng)土地制度征用、有償轉(zhuǎn)讓制度和用途管制制度的基礎(chǔ)上，對(duì)于符合城鄉(xiāng)建設(shè)用地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，辦理土地國(guó)有化手續(xù)，補(bǔ)交合理的土地出讓金，可以補(bǔ)辦完全產(chǎn)權(quán)手續(xù)，進(jìn)行合法出租出售。

其五，以克服制度模糊為目標(biāo)，持續(xù)完善具體制度的改革。

第一，在核心制度方面，細(xì)化和完善租房市場(chǎng)的相關(guān)制度，細(xì)化和完善安居住房投資、融資、建設(shè)、配租配售、進(jìn)入退出、資產(chǎn)管理的制度，不斷細(xì)化和完善康居住房體系的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠制度。第二，在配套制度方面，不斷細(xì)化和完善金融、財(cái)稅、土地、戶籍、收入分配等具體制度，不斷豐富和細(xì)化宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管的具體制度。

其六，以發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)作用為目標(biāo)，逐步廢止臨時(shí)性行政管制的制度。

第一，將房產(chǎn)稅作為限購(gòu)政策的接續(xù)制度，在房產(chǎn)稅及時(shí)推出、保障性住房建設(shè)達(dá)到20%以上比例，以及住房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的城市，取消限購(gòu)令。第二，將建立住房用地價(jià)格上漲的牽制制度，作為臨時(shí)性行政限價(jià)拍地的接續(xù)政策，保障房用地比例達(dá)到要求比例以上，地價(jià)相對(duì)平穩(wěn)的城市，實(shí)行自由競(jìng)爭(zhēng)的拍賣(mài)制度。第三，當(dāng)包括住房金融在內(nèi)的金融制度體系相對(duì)健全，利率實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化后，取消市場(chǎng)采取的商業(yè)銀行信貸額度限制政策。第四，當(dāng)財(cái)稅、土地、金融制度體系相對(duì)健全合理后，將住房保障制度由“補(bǔ)磚頭”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”。

最后，改革建立房地產(chǎn)健康發(fā)展機(jī)制的時(shí)間表。這個(gè)過(guò)程分兩個(gè)階段，用十年左右的時(shí)間完成。

第一階段(2010-2015年)：建立基本的城鎮(zhèn)住房制度綜合配套體系。該階段重點(diǎn)建立和完善新的住房產(chǎn)權(quán)、分配和消費(fèi)制度；財(cái)政、稅收等長(zhǎng)效調(diào)節(jié)機(jī)制；安居保障制度體系。重點(diǎn)推進(jìn)財(cái)稅體制、收入分配、行政管理、金融、戶籍、土地制度等方面關(guān)鍵環(huán)節(jié)的改革。

第二階段(2015-2020年)：建立完整的城鎮(zhèn)住房制度綜合配套體系。該階段重點(diǎn)建立新的住房開(kāi)發(fā)、交換制度，以及金融、土地調(diào)節(jié)機(jī)制；有政策調(diào)節(jié)的樂(lè)居住房和市場(chǎng)與保障相結(jié)合的康居住房制度體系。重點(diǎn)推進(jìn)財(cái)稅體制、收入分配、行政管理、金融、戶籍、土地等深層次的制度改革。

(執(zhí)筆人：倪鵬飛，鄒琳華)