京城有位房地產(chǎn)專家，姓董名藩，北師大教授、房地產(chǎn)研究中心主任。在一次房地產(chǎn)論壇上，董教授預(yù)言，再過(guò)25年，全國(guó)房產(chǎn)均價(jià)將達(dá)每平方米9萬(wàn)元、北京80萬(wàn)元！

專家一出聲，全場(chǎng)都震驚了！好家伙，80萬(wàn)元！豈不是一平方米房?jī)r(jià)就可以買兩輛奧迪嗎？豈不是一家人擁有100多平方米房產(chǎn)就成億萬(wàn)富翁了嗎？豈不是租一套兩居室每月得花七八萬(wàn)元嗎？果真如此，無(wú)房戶在京城還怎能待得下去？這世界還是普通百姓能居住的世界嗎？！

各位且慢，不必驚嘆。董教授口出此言，有其充分根據(jù)。根據(jù)之一，是京城房地產(chǎn)價(jià)格多年來(lái)平均走勢(shì)。董教授分析，1987年，京城平均房?jī)r(jià)約為500元。2012年，上漲至均價(jià)2萬(wàn)元。上漲約40倍，平均漲幅為15%。按此趨勢(shì)再漲25年，2萬(wàn)元乘以40倍，可不正好是每平方米80萬(wàn)元嗎？

董教授根據(jù)之二，是推動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)上升的十大因素：1.大拆大建；2.人口增長(zhǎng)；3.城市化，進(jìn)城農(nóng)民要逐步租房買房；4.家庭裂變；5.生活方式演化，養(yǎng)老不是接到家而是給父母再買一套，高收入階層郊區(qū)有別墅、城里有豪宅；6.區(qū)際人口整合；7.經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)；8.城鄉(xiāng)收入差異；9.城鄉(xiāng)階層意識(shí)；10.群居意識(shí)。

董教授根據(jù)之三，是推動(dòng)北京商品房需求的七大因素：1.北京擁有全國(guó)平均層次最高的官員階層；2.北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；3.北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)；4.北京擁有平均層次最高的白領(lǐng)階層；5.北京擁有平均層次最高的科教衛(wèi)隊(duì)伍；6.北京擁有數(shù)量最多的文藝從業(yè)人員；7.北京擁有購(gòu)買力強(qiáng)大的外來(lái)退休人員。

聽(tīng)完教授以上分析，不少人表示堅(jiān)決支持。但反對(duì)董教授論點(diǎn)者亦有不少，其論據(jù)有三：其一，推動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)上升，確有各種因素，但抑制房?jī)r(jià)上升，亦有多種因素，比如，對(duì)于大多數(shù)居民，住房滿足率已經(jīng)越來(lái)越高，其需求強(qiáng)度必然逐漸降低�？傮w而言，這十多年，中國(guó)居民住房需求趨勢(shì)是越來(lái)越弱，并非越來(lái)越強(qiáng)。

其二，京城住房需求，亦是同樣道理，到了一定時(shí)期，需求必然遞減。董教授將“國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)”亦算一大需求，其實(shí)這些人戶口大都還在原地，駐京不過(guò)出差而已，很少會(huì)在京城購(gòu)買住房。專家做分析，不能只找于己有利的證據(jù)，置基本事實(shí)于不顧。

其三，做任何走勢(shì)分析，切不能以過(guò)去百分比按算術(shù)方式往前無(wú)限推演，倘如此，專家實(shí)在好當(dāng)，走勢(shì)也太好預(yù)測(cè)。況且，算術(shù)推演，往往經(jīng)不起推敲。比如，照此推算，25年后再過(guò)5年，京城房?jī)r(jià)豈不要漲到160萬(wàn)元！又過(guò)5年，竟會(huì)達(dá)到320萬(wàn)元？又如，照此推算，短跑運(yùn)動(dòng)員去跑馬拉松，豈不要跑進(jìn)一小時(shí)大關(guān)？不過(guò)，京城房?jī)r(jià)到底會(huì)否漲到每平方米80萬(wàn)元？只有讓歷史下結(jié)論了。如今不是流行一句話嗎：一切皆有可能。