對(duì)房地產(chǎn)后市的看好，絕不僅僅表現(xiàn)在房價(jià)的持續(xù)上漲以及土地市場的火爆，由資本市場亦可“窺見一斑”。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，房企已從國際投資者手中借款約171億美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2012年的83億美元。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著上市房企資金更加充裕，接下來肯定會(huì)加大在重點(diǎn)城市的拿地力度，一線城市地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)被推高。
扎堆境外發(fā)債

昨日，萬科地產(chǎn)香港宣布，通過其子公司首次發(fā)行1.4億新加坡元 （約合6.9億元人民幣）4年期定息債券，債券票面利率為3.275%。而此次發(fā)債是自萬科地產(chǎn)香港年內(nèi)第二次發(fā)債融資。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，9月以來，除萬科外，還有綠城、綠地香港、方興地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園等多家房企先后公布了發(fā)債計(jì)劃，甚至還包括今年剛完成IPO的五洲國際和當(dāng)代置業(yè)。

不僅如此，海外資本市場對(duì)房企債的認(rèn)購熱度也超乎想象。中國海外發(fā)展日前發(fā)布一筆總額高達(dá)15億美元的債券，卻獲得131億美元的超額認(rèn)購，這是目前內(nèi)地房企在美元債市場上獲得金額最高的發(fā)債。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，買地?cái)U(kuò)張是國內(nèi)房企急需資本的重要因素。目前房企房企豪賭一線乃至熱點(diǎn)二線城市房價(jià)，上演一出出土地爭奪戰(zhàn)，其背后無疑是對(duì)資金實(shí)力的比拼。就在11月4日，北京一共推出8宗地塊，均位于五環(huán)以外且多半要求配建自主性商品房，卻引來眾房企的哄搶。

與此同時(shí)，充裕的資金被認(rèn)為增強(qiáng)對(duì)政策調(diào)控的抗壓能力。“就北京市場而言，不是傳言暫停4萬元以上項(xiàng)目的審批嗎？資金充裕的話那就可以扛著。” 有業(yè)內(nèi)人士向新華網(wǎng)記者表示。

發(fā)債能力出現(xiàn)分化

此輪融資潮被認(rèn)為與美國量化寬松不無關(guān)系。盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖表示，隨著美聯(lián)儲(chǔ)于9月份公布將繼續(xù)執(zhí)行每月購買850億美元債券的計(jì)劃，加上奧巴馬計(jì)劃提名支持維持量化寬松政策的美聯(lián)儲(chǔ)副主席耶倫擔(dān)任主席，消息提振了市場風(fēng)險(xiǎn)偏好。

而從國內(nèi)來看，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，今年的信貸政策屬于外松內(nèi)緊的態(tài)勢，更多希望盤活存量資金。針對(duì)政信平臺(tái)、影子銀行的整治，加大了開發(fā)商獲取資金的難度。

不過房企的發(fā)債能力卻出現(xiàn)了分化。萬科地產(chǎn)香港發(fā)行的8億美元5年期定息債券，債券票面利率為2.625%，每100美元債券發(fā)行價(jià)99.397美元，折合年收益率2.755%。當(dāng)時(shí)，這一低債券票息被認(rèn)為頗為罕見。

記者注意到，恒大、碧桂園等知名房企發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率都在8%左右，但部分內(nèi)房股則必須承受較高的利息成本。其中，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均在10%以上，其中五洲國際票面利率高達(dá)13.75%。

由于內(nèi)房高息債至今沒有違約記錄，公司定期披露財(cái)務(wù)信息，加上超越全球所有地方的超高息率，吸引了全亞洲的高凈值人群。

警惕“以債養(yǎng)債”

不過，這并不代表不存在風(fēng)險(xiǎn)。早在今年4月，國際貨幣基金組織（IMF）就在其權(quán)威報(bào)告中卻警示內(nèi)地房企，需警惕負(fù)債水平走高而引發(fā)的“以債養(yǎng)債”問題。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年的總負(fù)債為1.24萬億元，總資產(chǎn)為1.73萬億元，總負(fù)債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，16家已超過80%的高位。

而眾所周知，一旦土地資產(chǎn)不再值錢，預(yù)售款下行，負(fù)債率高企的房企未來風(fēng)險(xiǎn)不可測。實(shí)際上，十八屆三中全會(huì)之后的房地產(chǎn)政策走向就不是那么明朗。

除此，有專家認(rèn)為海外發(fā)債的成本亦不容忽視。目前，以美元計(jì)價(jià)的債券是內(nèi)地企業(yè)海外發(fā)債的主流。假使人民幣對(duì)美元的升值過程還能繼續(xù)下去，那內(nèi)地企業(yè)海外融資的實(shí)際利率要低于名義利率。

倘若不能持續(xù)，海外融資的成本有可能逐漸加上貶值的因素，現(xiàn)在相對(duì)低廉的融資成本到時(shí)可能會(huì)顯得有些沉重。尤其是對(duì)于那些發(fā)行中長期美元債券融資的企業(yè)來說，匯率波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)也許比想象中的要大。

另有分析人士認(rèn)為，隨著融資渠道的拓寬，“錢多地少”越來越困擾開發(fā)商，未來兩月會(huì)有更多房企在土地市場“出手闊綽”，土地市場將面臨持續(xù)升溫。