【趨勢1】

城市公寓稀缺性日益凸顯

2013年以來，北京的高端住宅市場成交價格與成交量繼續(xù)一路攀升。隨著城市核心區(qū)地塊供應(yīng)的連續(xù)“斷頓”，項目稀缺性進一步凸顯。

某研究中心的一項數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，高端住宅市場成交量逐年遞增，2013年三季度，北京高端公寓成交總量逼近百萬平方米大關(guān)，再創(chuàng)歷史新高。

業(yè) 內(nèi)人士分析指出，隨著經(jīng)濟條件、生活環(huán)境的改變，人們對生活質(zhì)量的要求也會越來越高。無論是高端市場、中端市場包括保障房市場的存在，都是市場需求的一種 表現(xiàn)，而這種表現(xiàn)對于北京來說更趨向于高端化。北京作為世界城市，是全國精英乃至未來世界精英的聚集地，對于生活的要求有著越來越高、甚至領(lǐng)先于大多數(shù)國 家與地區(qū)的標(biāo)準，未來北京的高端住宅市場應(yīng)該是穩(wěn)定發(fā)展的市場。

而這種需求的改變與增加，也催生了諸如紅璽臺、鴻坤·花語墅、臻園、常楹公元等多個城市核心區(qū)域的項目，備受市場關(guān)注。

盡管一線城市的房地產(chǎn)市場，受調(diào)控政策影響，呈現(xiàn)出不同的成交狀況，但高端住宅價格上漲的動力依然存在。業(yè)內(nèi)普遍認為，一線城市土地供應(yīng)日益稀缺，“地王”屢屢刷新，未來以別墅為代表的高端住宅市場在供應(yīng)和成交兩方面仍將持續(xù)升溫。

【趨勢2】

改善型項目接棒主力市場

不少房企人士表示，2013年，北京樓市一個顯著的變化是，在上半年市場交易中，首次置業(yè)需求仍占絕對優(yōu)勢;而從年中開始，對價格承受力較高的改善型需求開始占據(jù)較大比例，這也成為近期支撐北京房價的重要因素。

無 獨有偶，根據(jù)一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)的調(diào)查結(jié)果，北京樓市成交的平均戶型面積在近期均有一定程度的提高。有業(yè)內(nèi)人士指出，在近期推出“單獨二胎”政策，將有可能徹底 改變樓市現(xiàn)存的戶型格局，未來新房居室戶型的設(shè)計將會有更多的三居室、四居室和多居室產(chǎn)品出現(xiàn)，而考慮到目前高房價和資源的有限性，如何在盡可能不多增加 面積的前提下設(shè)計滿足新增的需求，已成為不少企業(yè)開始思考的問題。

事實上，政府主導(dǎo)的自住型商品房，也從戶型上開始更多考慮到改善型需求。北京首批自住型商品房項目，雖然以戶型套型面積在90平方米以下的緊湊小戶型為主，但這些不到90平方米的小戶型仍要滿足三室兩廳的標(biāo)準。

由此也說明，改善型需求正在日漸放大，未來將會形成巨大的市場推動力。

【趨勢3】

小型商辦產(chǎn)品如日中天

今年北京商品房市場調(diào)控進一步加碼，限購、限價、限售此起彼伏，一些不限購的小型商辦項目卻獲得了新機遇。隨著強大的市場需求，商辦項目在年底更有快馬加鞭的勢頭。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前住宅限購的市場環(huán)境下，只有商業(yè)地產(chǎn)可以放大金融杠桿來實現(xiàn)盈利。在目前國內(nèi)投資渠道狹窄的大環(huán)境下，眾多中小投資者都想搭上北京樓市飛速上漲的快車，尤其是商業(yè)型物業(yè)，但由于寫字樓和大興商鋪的資金門檻太高，小戶型商業(yè)辦公類項目則成為最好的目標(biāo)。

從近期的銷售排名來看，包括旭輝E天地、金隅自由筑、合生世界花園等項目，均入圍市場銷售前10名。由此可見小型商辦項目在市場中的火熱行情。

另據(jù)一份機構(gòu)針對北京10個商辦項目的監(jiān)測數(shù)據(jù)，從項目的租金回報率來看，七成以上的項目都可以達3%以上，部分項目甚至能夠達到4.3%—4.7%，這已遠高于普通二手房2.2%的租金回報率。

今年以來，北京二手商住房在部分區(qū)域的成交增長尤為明顯。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，包括亦莊、百子灣、國貿(mào)、雙井等典型區(qū)域，今年下半年以來，商住兩用房成交占比大幅 度上漲。如百子灣區(qū)域，目前二手房成交商住兩用房占總量的七成之多，其他幾個區(qū)域，商住房成交比例與2013年一季度相比，也都有5%以上的增幅。