“房?jī)r(jià)上漲固然有剛需持續(xù)上升因素，但是開(kāi)發(fā)商及其利益共同體的人為炒作更加劇了人們的心理預(yù)期，"十八大"雖然強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)作用，但應(yīng)警惕某些利益集團(tuán)借此來(lái)哄抬房?jī)r(jià)，市場(chǎng)化不是房?jī)r(jià)飆升的借口。”20日，山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所研究員、山東師范大學(xué)兼職教授呂兆毅接受記者采訪時(shí)表示。

就在此前兩天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上漲依然成為絕對(duì)主流，北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)漲幅全部超過(guò)20%，漲幅超過(guò)10%的城市達(dá)到了21個(gè)，這與年初各地政府制定的房?jī)r(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅的承諾相距甚遠(yuǎn)。

“供不應(yīng)求”太夸張

對(duì)于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上述數(shù)據(jù)，感到最“振奮”的可能就是開(kāi)發(fā)商們，其中當(dāng)數(shù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)任志強(qiáng)更甚。這名“網(wǎng)絡(luò)大V”一貫堅(jiān)持漲價(jià)有理的觀點(diǎn)，在2013年“房?jī)r(jià)暴漲”論預(yù)言成真后，近日又暗示2014年的房?jī)r(jià)將暴漲。

其理由除了“市場(chǎng)供不應(yīng)求”之外，更搬出了十八屆三中全會(huì)對(duì)市場(chǎng)的“特別強(qiáng)調(diào)”。“從全國(guó)范圍來(lái)看，房子供不應(yīng)求絕不像某些開(kāi)發(fā)商說(shuō)得那樣夸張，一線城市的市區(qū)內(nèi)可能是比較緊張，但是市郊和大多數(shù)的二、三線城市則相對(duì)寬松，并不能支持房?jī)r(jià)應(yīng)該全面飆升的論調(diào)。”

呂兆毅說(shuō)，以濟(jì)南市為例，近兩年面市的大盤(pán)明顯的增多，特別是恒大集團(tuán)在西客站附近的幾個(gè)大盤(pán)。據(jù)稱(chēng)，其面積達(dá)數(shù)百萬(wàn)平方米，價(jià)格也不高，對(duì)市民很有吸引力。如果全面鋪開(kāi)，將解決很多人的住房問(wèn)題，肯定也會(huì)拉低整個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅。

對(duì)此觀點(diǎn)，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報(bào)特約評(píng)論員李鐵崗表示贊同。記者注意到，濟(jì)南市的許多已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，賣(mài)了好幾年仍然沒(méi)有賣(mài)完，期間開(kāi)發(fā)商一直打折促銷(xiāo)不斷。對(duì)于這一現(xiàn)象，呂兆毅分析說(shuō)，一方面說(shuō)明樓市供應(yīng)相對(duì)充足；另一方面，不排除是開(kāi)發(fā)商使用的一種“饑餓營(yíng)銷(xiāo)”的手段，通過(guò)小量、分批推盤(pán)，達(dá)到助長(zhǎng)預(yù)期并不斷漲價(jià)的目的。

農(nóng)業(yè)銀行的專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚引用數(shù)據(jù)稱(chēng)，全國(guó)空置住房達(dá)到6800萬(wàn)套，總面積近60億平方米。有些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為數(shù)據(jù)有些夸張，但是只要晚上到一些居民小區(qū)看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)空置房數(shù)量的確十分驚人。在李鐵崗看來(lái)，這也有力地駁斥了開(kāi)發(fā)商們“市場(chǎng)供不應(yīng)求”的言論。

“說(shuō)到底，目前的房?jī)r(jià)飆漲確實(shí)有虛高的成分，這其中不但有房地產(chǎn)商們?cè)趯?shí)際運(yùn)作，還有不少所謂專(zhuān)家甚至行業(yè)協(xié)會(huì)組成的利益共同體在推波助瀾，加之一些不明所以的媒體的鼓噪，導(dǎo)致消費(fèi)者的心理預(yù)期被人為抬高，做了冤大頭。”呂兆毅說(shuō)。“市場(chǎng)化”不是放棄調(diào)控。

“盡管"十八大"強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)的作用，但同時(shí)也明確提出加快完善宏觀調(diào)控的體系，因此，"市場(chǎng)化"并不意味著放棄宏觀調(diào)控。”呂兆毅表示，目前，房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)五條”依然在執(zhí)行，北京、上海、廣州、深圳最近還紛紛加大了調(diào)控力度，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還難以放松。

導(dǎo)報(bào)記者注意到，相比以前的“簡(jiǎn)單粗放”，上述城市此次推出的調(diào)控方法多了一些綜合手段。比如，北京市密集推出自住型商品住房用地，并提出將確保兩年供應(yīng)7萬(wàn)套，占市場(chǎng)供應(yīng)量一半，以力求實(shí)現(xiàn)“進(jìn)一步降低自住型改善型商品住房?jī)r(jià)格”的承諾；廣州市在提高第二套住房貸款首付比例至七成的同時(shí)，也加快了住宅用地和中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)。

值得一提的是，10月份，盡管70個(gè)大中城市中漲價(jià)城市數(shù)量并未明顯變化，但漲幅結(jié)構(gòu)有所變化。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過(guò)1%的城市由9月的18個(gè)下降為8個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲超過(guò)1%的城市則由9月的4個(gè)下降為2個(gè)。

這說(shuō)明，10月份以來(lái)加碼的調(diào)控政策還是起了相當(dāng)大作用。事實(shí)上，“十八大”已為房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)了“三劑藥方”，包括建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。呂兆毅認(rèn)為，這些措施十分必要但實(shí)施起來(lái)有個(gè)過(guò)程，相關(guān)調(diào)控政策在此期間不應(yīng)放松，特別要對(duì)部分開(kāi)發(fā)商的偷稅、漏稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以凈化市場(chǎng)環(huán)境，樹(shù)立良好風(fēng)氣。

李鐵崗表示，在樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立方面，今后會(huì)逐步淡化行政手段，并最終回歸市場(chǎng)。未來(lái)政府部門(mén)對(duì)低收入群體的住房提供上應(yīng)該會(huì)加強(qiáng)。同時(shí)，商品房則會(huì)強(qiáng)化市場(chǎng)化的調(diào)控，兩條路并行。