伊誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小張一過(guò)初七就開(kāi)始給春節(jié)前來(lái)打聽(tīng)過(guò)二手房消息的客戶打電話，春節(jié)前，他接待過(guò)幾個(gè)想在卓錦城及周邊區(qū)域購(gòu)買二手房的客戶，他們表現(xiàn)得很迫切，希望盡快能買到房。

小張說(shuō)，這些客戶看上卓錦城的原因很簡(jiǎn)單，直接可以讀鹽道街小學(xué)，而且周圍還有幾個(gè)幼兒園，除了卓錦城現(xiàn)有的兩個(gè)伊頓幼兒園之外，在四海逸家和鑫苑名家也還在規(guī)劃建設(shè)公立幼兒園。談到這些客戶的特征，小張說(shuō)，自己都把他們喊“哥”或“姐”，因?yàn)楸茸约捍蟛涣藥讱q。對(duì)于1989年出生的小張來(lái)說(shuō)，這些客戶都算同齡人。

客群購(gòu)成：

二手房客戶7成不超40歲，買新房的46%是80后

小張遇到的客戶情況，從伊誠(chéng)的年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以找到支持，根據(jù)伊誠(chéng)的統(tǒng)計(jì)，在去年全年成交的二手房中，由40歲以下客戶購(gòu)買的占了72%，比2012年要多出1%，其中30歲以下，也就是1984年以后出生的客戶，比例達(dá)到了39.5%，伊誠(chéng)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，二手房客戶的年輕化趨勢(shì)非常明顯。

在新房市場(chǎng)，也出現(xiàn)了類似的情況，根據(jù)正合地產(chǎn)綜合2013年代理銷售的近60個(gè)成都項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，去年所有的到訪客戶，26-35歲之間的年齡段占據(jù)了46%，幾乎是半壁江山。事實(shí)上，這樣的數(shù)據(jù)早在業(yè)界的預(yù)料之中，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商最初的產(chǎn)品定位就是瞄準(zhǔn)了這部分人去的。去年銷售額排名靠前的藍(lán)光、保利、龍湖等開(kāi)發(fā)商，對(duì)于以小三房為主的剛需市場(chǎng)都非常依賴。

市場(chǎng)一線的數(shù)據(jù)支撐，讓業(yè)界人士的觀點(diǎn)顯得更加生動(dòng)直接，今年初，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在展望2014年的市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，就曾分析稱，35歲以下的購(gòu)房者將是全年的市場(chǎng)主力客群，而144平米以下戶型則是走量的主要戶型。陳勁松所提到的35歲以下購(gòu)房者，正是我們經(jīng)常提到的80后。從這個(gè)角度就可以理解伊誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)小張所遇到的客戶情況，這不過(guò)只是目前市場(chǎng)環(huán)境下的一個(gè)普通案例而已。

市場(chǎng)供求：

90-120平米面積段成交抬頭

從整個(gè)成都市主城區(qū)住宅的供求情況來(lái)看，2013年市場(chǎng)成交在發(fā)生一些比較微妙的變化。正合地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，80-90平米的住宅在過(guò)去幾年都是市場(chǎng)的絕對(duì)主力，到2013年，這個(gè)面積段的住宅供應(yīng)比例達(dá)到了31.95%，是最近三年的最高水平。但2013年該面積段的成交比例為29.6%，存量比例為26.6%，存量同樣是近三年新高。

而90-120平米面積段在去年市場(chǎng)上的表現(xiàn)則非常搶眼，在全年供應(yīng)占比不到20%的情況下，成交占比卻達(dá)到了22%，全年的存量也不到19%。而去年在近郊市場(chǎng)，90-120平米產(chǎn)品的成交套數(shù)占比已經(jīng)達(dá)到了28.3%，幾乎與80-90平米戶型持平。

而從伊誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)的二手房數(shù)據(jù)也可以得到類似結(jié)論，2013年在伊誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)成交的16298套二手房中，60-90平米戶型占了38%，而90-144平米戶型的占比也達(dá)到了32.3%。在傳統(tǒng)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)中，以90平米為界，住宅戶型被分為了首次置業(yè)和改善型，90平米以上戶型的成交開(kāi)始抬頭，證明目前的市場(chǎng)改善型需求已經(jīng)出現(xiàn)。

事實(shí)上，去年以來(lái)在90-100平米這個(gè)面積段，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)可以通過(guò)“贈(zèng)送20%面積”這一形式，做出尺寸合理的標(biāo)準(zhǔn)三房雙衛(wèi)戶型，在保利去年推出的花語(yǔ)系產(chǎn)品中，采用橫廳設(shè)計(jì)的95平米三房就是一大亮點(diǎn)，從去年兼具舒適度的緊湊型戶型已經(jīng)表現(xiàn)出了比較明顯的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。一位品牌開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在的產(chǎn)品趨勢(shì)是在首次置業(yè)時(shí)考慮改善型需求，這也是去年小三房大行其道的主要原因。

業(yè)界預(yù)判：

百萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品今年將展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪

在今年春節(jié)之前與多位業(yè)內(nèi)人士的交流中，他們都向成都商報(bào)記者清晰表達(dá)出一個(gè)觀點(diǎn)，2014年，總價(jià)百萬(wàn)級(jí)的產(chǎn)品將是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。一位機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人說(shuō)，最近兩三年，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多兼顧首次改善需求的小三房產(chǎn)品。但是對(duì)于在三年之前買房的80后購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)時(shí)90平米的戶型，絕大多數(shù)只能做到兩房，少一個(gè)房間在家庭現(xiàn)實(shí)生活中面臨越來(lái)越多的現(xiàn)實(shí)尷尬。

而從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，目前成都土地儲(chǔ)備面積（建筑面積）超過(guò)200萬(wàn)平米的有保利、恒大、九龍倉(cāng)、萬(wàn)科、華潤(rùn)等巨頭，根據(jù)正合地產(chǎn)的分析，這些開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品儲(chǔ)備中，改善型產(chǎn)品線的布局比例并不低。以萬(wàn)科為例，去年下半年推出的金域名邸項(xiàng)目，以127-144平米的三房和四房為主，目前的廣告語(yǔ)就已經(jīng)變成“一妻兩子四房”，而目前萬(wàn)科在成都的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，改善型產(chǎn)品所占比重較高。而與金域名邸位置接近的保利百合花園，都是總價(jià)100-150萬(wàn)元之間的躍層戶型，這也是2013年保利銷售最為平穩(wěn)的項(xiàng)目之一，每個(gè)月都能保證接近1億元的銷售額。