房屋“認(rèn)購協(xié)議”出紕漏 新房產(chǎn)權(quán)少了17年
作者:江先海 來源:華西都市報(bào) 更新時(shí)間:2014年03月02日 【字體:大 中 小】
住房的產(chǎn)權(quán)是70年,這是每一個(gè)購房者都非常清楚的事情。但一直在外地打工的趙先生,卻在去年購房時(shí),遭遇了商品房《認(rèn)購協(xié)議》中只有53年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。
不僅如此,趙先生在該項(xiàng)目的售樓部還找不到該項(xiàng)目的《預(yù)售許可證》。趙先生不禁問,我的17年產(chǎn)權(quán)去哪兒了?沒有《預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,居然也敢賣?購房者遭遇:
17年房屋產(chǎn)權(quán)去哪兒了?
去年春節(jié)期間,一直在外地打工的趙先生在回成都走親訪友的時(shí)候,無意中相中了一套小戶型。趙先生被該項(xiàng)目的地理位置、周邊配套以及地鐵等吸引,第一感覺就是這個(gè)項(xiàng)目非常適合投資或者自住。令趙先生最為心動(dòng)的還是開發(fā)商在春節(jié)期間推出了大幅度的優(yōu)惠政策,整套房子的購買價(jià)格十分便宜,于是趙先生毫不猶豫地繳納了8萬定金,與開發(fā)商簽訂了《訂購協(xié)議》。
讓趙先生意想不到的是,他購房成功的好心情僅僅只保持了一天,第二天,在他跟朋友聊天,說起他投資房產(chǎn)的時(shí)候,他才在朋友的提醒下注意到,他并沒有詳細(xì)看項(xiàng)目的五證。于是他立馬趕到項(xiàng)目,查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)規(guī)劃用地許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《房屋預(yù)售許可證》等相關(guān)資料,最終趙先生只找到其中的四證,而《房屋預(yù)售許可證》一直不曾見到。當(dāng)趙先生詳細(xì)閱讀商品房《訂購協(xié)議》后,更大的問題讓趙先生驚呆了,他購買的原本應(yīng)該有70年產(chǎn)權(quán)的房子,現(xiàn)在僅僅只有53年的產(chǎn)權(quán),整整少了17年!開發(fā)商:
避重就輕“打太極”
趙先生知道,一般項(xiàng)目從取得土地至項(xiàng)目開發(fā)銷售,需要一定的開發(fā)周期。但讓趙先生想不通的卻是,一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期,不至于需要17年吧!那剩下的使用年限,究竟到哪里去了呢?
帶著幾個(gè)疑問,趙先生找到同他簽訂合同的銷售人員以及開發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人,希望能夠從開發(fā)商那里得到滿意的答復(fù)。但開發(fā)商卻避重就輕,同趙先生打起了太極:他們項(xiàng)目的《房屋預(yù)售許可證》已經(jīng)辦理,只是還沒有公示而已。而關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)期限問題,開發(fā)商更是不做正面回答,只是強(qiáng)調(diào)開發(fā)商同趙先生已經(jīng)簽訂了商品房《訂購協(xié)議》,那就說明趙先生已經(jīng)閱讀有關(guān)《商品房買賣合同》以及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議條款,并對(duì)合同和協(xié)議及其相關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致。
對(duì)于開發(fā)商的答復(fù),趙先生十分生氣,他認(rèn)為自己屬于打工一族,掙點(diǎn)錢確實(shí)不容易,好不容易買套房子,卻發(fā)覺上當(dāng)受騙,于是想解除購房合同,并要求開發(fā)商退還其8萬元的購房定金。但開發(fā)商不同意解除認(rèn)購協(xié)議,即便趙先生強(qiáng)制解除,那開發(fā)商也不會(huì)返還趙先生繳納的8萬定金。律師支招:
合同存瑕疵 可取消購房合同
趙先生該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?
四川致高守民律師事務(wù)所副主任林方平律師認(rèn)為,我國的《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。此外,土地使用年限從土地出讓的時(shí)候開始算的,而不是建設(shè)動(dòng)工或交房時(shí)起算。而且這個(gè)期限是國家出讓土地時(shí)設(shè)的,開發(fā)商無權(quán)改變。但趙先生遭遇到了很特殊的情況,就是開發(fā)商可能在很多年前就已經(jīng)拿下這塊地,但是沒有進(jìn)行開發(fā)。最后才造成了趙先生所購買的房子只剩下53年的使用權(quán)。
對(duì)于趙先生應(yīng)該如何維護(hù)自己合法權(quán)益的問題,林方平認(rèn)為,趙先生可以以雙方在簽訂《訂購協(xié)議》時(shí)存在重大誤解為由,向法院起訴要求撤銷合同。林方平認(rèn)為,趙先生沒有看到《房屋預(yù)售許可證》,是一個(gè)重要的法律證據(jù)。
我國關(guān)于《房屋預(yù)售許可證》事宜,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”之規(guī)定,趙先生如果確定開發(fā)商沒有出示《房屋預(yù)售許可證》,且開發(fā)商無法提供此證已經(jīng)取得的有效證據(jù),那么法院可判定《訂購協(xié)議》無效,趙先生可據(jù)此要求開發(fā)商返還定金,并支付利息損失。
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