最近幾個(gè)月二三線城市房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)已經(jīng)確立，那只閑不住的手又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。重災(zāi)區(qū)小城市開(kāi)始減免稅收，如營(yíng)口直接減免契稅；大一點(diǎn)的城市開(kāi)始放風(fēng)試探輿論和中央政府的尺度，如福州藏在云里霧里的“口頭通知”。

所有的市場(chǎng)中，樓市因其巨大的財(cái)富效應(yīng)，無(wú)疑是政府最關(guān)心的市場(chǎng)，無(wú)論漲跌，政府總會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)參與進(jìn)來(lái)。但樓市十余年調(diào)控的結(jié)果人人不滿意：居民不滿意房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商不滿意束縛太多，政府不滿意背著諸多罵名。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？樓市到底怎樣才能健康發(fā)展？

樓市在一定程度上的確是個(gè)政策市，這是無(wú)法否認(rèn)的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的繁榮，開(kāi)始于1997~1999年福利分房政策的取消。雖然此后一些權(quán)力部門(mén)和機(jī)構(gòu)仍然或明或暗操作“半福利分房”，如定向的經(jīng)濟(jì)適用房，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上已經(jīng)成為一個(gè)真正意義上的“市場(chǎng)”。

此后長(zhǎng)達(dá)十余年的房?jī)r(jià)上漲周期，主要與整體經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)有關(guān)，但政府長(zhǎng)期實(shí)施的房貸優(yōu)惠利率政策在其中也起到了巨大的推動(dòng)作用。

除了諸多支持政策，政府在高房?jī)r(jià)帶來(lái)政治壓力之后，也出臺(tái)了很多抑制政策。客觀來(lái)看，這些政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲速度也起到了一定作用，歷史上殺傷力比較大的主要是稅收政策：如5.5%的營(yíng)業(yè)稅政策，以及個(gè)稅、契稅分類(lèi)征收等政策。

從全球來(lái)看，多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是被政府嚴(yán)格控制的，只不過(guò)各國(guó)程度不一。極端的如新加坡，多數(shù)人的住房問(wèn)題由政府提供“組屋”來(lái)解決；德國(guó)甚至連租金價(jià)格都要嚴(yán)格監(jiān)管。

以上說(shuō)了這么多，并非要為政府調(diào)控政策百分百辯護(hù)，而是想提出一個(gè)根本性問(wèn)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上還是一個(gè)商品市場(chǎng)，政府調(diào)控必須有邊界，如果政府成為主角，后果是悲劇性的。

政府調(diào)控越界最典型的案例，就是2008年金融危機(jī)之后層層加碼的救市系列政策，徹底扭曲了市場(chǎng)的正常運(yùn)行規(guī)律和市場(chǎng)參與各方的行為模式。

當(dāng)年在100天內(nèi)連續(xù)5次降息的基礎(chǔ)上，2008年10月27日起，個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。購(gòu)買(mǎi)二套“改善房”照樣享受利率7折。

從當(dāng)年11月1日起，首次購(gòu)90平方米及以下普通住房，契稅暫下調(diào)至1%，免征個(gè)人購(gòu)銷(xiāo)住房印花稅。

當(dāng)年12月20日又發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》：將原來(lái)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；將按轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

地方政府救市政策更加瘋狂：各地除了在中央政策基礎(chǔ)上繼續(xù)降稅，杭州、廈門(mén)買(mǎi)房送戶口；南京、西安直接現(xiàn)金補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的1%；最激進(jìn)的是江蘇宿遷，補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的5%！

救市效果是非常明顯的，2009年創(chuàng)下了房?jī)r(jià)漲幅的最高紀(jì)錄——24%；全國(guó)商品房銷(xiāo)量漲幅也創(chuàng)造了最高紀(jì)錄——42%。此時(shí)其他國(guó)家樓市大多還處于水深火熱之中，美國(guó)房?jī)r(jià)創(chuàng)下40年最大跌幅，一季度就跌了19%。

但后果也是非常嚴(yán)重的。中國(guó)樓市在持續(xù)增長(zhǎng)10年之后，失去了一次正常調(diào)整的機(jī)會(huì)。“有政府支持，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)跌！”樓市參與各方從此確立了不正常的預(yù)期心理：

消費(fèi)者傾家蕩產(chǎn)集三代人之力也要買(mǎi)房，有了余錢(qián)一定要全部投向房地產(chǎn)；

房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂炒地，面包貴過(guò)面粉無(wú)所謂，反正未來(lái)房?jī)r(jià)高漲會(huì)賺回來(lái)；

實(shí)業(yè)企業(yè)家難賺錢(qián)，房地產(chǎn)賺錢(qián)快，實(shí)業(yè)變成為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)融資的殼；

地方政府拼命拆遷，恨不得一屆賣(mài)掉所有能賣(mài)的地，可以建設(shè)無(wú)數(shù)政績(jī)工程，一個(gè)武漢市城建預(yù)算可以超越整個(gè)英國(guó)；

金融業(yè)影子銀行成主流，高息借給地方政府和開(kāi)發(fā)商，反正有土地抵押沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)。

中央政府此后出臺(tái)嚴(yán)厲的行政干預(yù)政策，如限購(gòu)等等，仍然擋不住房?jī)r(jià)的高漲。2008年救市的后果，6年后各行各業(yè)都還在消化之中。如今樓市又一次到了調(diào)整的時(shí)候，而且程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如2008年，房?jī)r(jià)的下降僅僅開(kāi)始出現(xiàn)在少數(shù)嚴(yán)重供過(guò)于求的小城市。但最關(guān)鍵的利益相關(guān)者——地方政府又準(zhǔn)備救市了，利益相關(guān)各方又開(kāi)始呼吁中央政策的調(diào)整。

請(qǐng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)自我調(diào)整的機(jī)會(huì)！政府需要擺正自己的位置，只需要為市場(chǎng)提供健康的外在環(huán)境，不調(diào)控才是最好的調(diào)控，市場(chǎng)供求關(guān)系自會(huì)調(diào)整房?jī)r(jià)高低。