房企預(yù)測樓市“失準(zhǔn)” 押寶“城鎮(zhèn)化”擔(dān)憂資金鏈
作者:未知 來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2014年05月19日 【字體:大 中 小】
“進(jìn)入2014年后,有關(guān)中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢的論調(diào)頻現(xiàn),眾說紛紜。”一家上市房企的年報(bào)寫道。
確實(shí)如此。今年以來,房地產(chǎn)市場的走勢愈加撲朔迷離——多個(gè)城市的樓盤頻頻傳出降價(jià)的消息,開發(fā)商資金鏈斷裂也變得屢見不鮮。鑒于此,有專家預(yù)測“房價(jià)面臨全面崩盤”。與此同時(shí),不乏唱多的聲音。
上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報(bào),集中于今年的三四月份發(fā)布。這些行業(yè)巨頭們,將觀察年初市場表現(xiàn)后得出的判斷,寫進(jìn)了年報(bào)。
樂觀者與悲觀者并行。有地產(chǎn)商自信“年內(nèi)市場一片繁榮”,而也有地產(chǎn)商哀嘆,樓市黃金期已經(jīng)過去。
梳理過去的預(yù)測和結(jié)果,即便是業(yè)界最頂尖的開發(fā)商,也無法完全讀懂中國樓市這門“玄學(xué)”。
樂觀與悲觀并行
4月1日,恒大地產(chǎn)旗下的一座樓盤,在微信公眾平臺(tái)上,向業(yè)主們推送了許家印對2014年的房價(jià)預(yù)測。
“我認(rèn)為,一線城市到年底將達(dá)到10%以上的上漲,二三線城市將達(dá)到5%以上的上漲。”這位恒大地產(chǎn)的董事局主席,是在業(yè)績說明會(huì)現(xiàn)場作上述判斷的。
許家印的觀點(diǎn)與恒大地產(chǎn)年報(bào)所述“如出一轍”。對于今年的市場前景,恒大地產(chǎn)的分析是,2014年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的趨勢將日益明顯,“市場前景合理且一片繁榮”。
新京報(bào)記者梳理國內(nèi)近40家上市房企的年報(bào)發(fā)現(xiàn),恒大地產(chǎn)屬于“最為樂觀的”。泰禾集團(tuán)也是為數(shù)不多抱有樂觀心態(tài)的,“房地產(chǎn)的重要性,未來10—20年都不會(huì)發(fā)生改變”。
雖然另有多家房企贊同“房價(jià)上漲的大趨勢”,但同時(shí)亦流露出“時(shí)不如昔”的擔(dān)憂。
冠城大通寫道,房地產(chǎn)市場需求將保持平穩(wěn)發(fā)展勢頭,但價(jià)格漲幅或有所放緩;深振業(yè)A則告訴投資者,量價(jià)齊升的市場走勢短期內(nèi)難以再現(xiàn),“謹(jǐn)慎樂觀是我們新一年應(yīng)有的基本態(tài)度”。
另有幾家上市房企的表述,彌漫著些許的悲觀。
比如,億城股份認(rèn)為,“房地產(chǎn)行業(yè)和公司高度發(fā)展的黃金期已經(jīng)過去”;蘇寧環(huán)球的表述與此類似,“房地產(chǎn)快速增長的時(shí)代已經(jīng)過去”;此外,上海的城投控股直言,2014年開發(fā)商實(shí)力將接受更大考驗(yàn)。
還有些開發(fā)商,“看低當(dāng)下,卻愿相信未來”。“行業(yè)短期走勢充滿不確定性。”中糧地產(chǎn)稱,中長期來看,房地產(chǎn)行業(yè)存在不少利好;銀億股份一面說要“對面臨的困難有充分估計(jì)”,一面為自己打氣“堅(jiān)定做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的樂觀信心”。
此外,部分上市開發(fā)商還不約而同地提到了“分化論”。它們認(rèn)為,未來一、二線城市的房價(jià),會(huì)因需求強(qiáng)勁而繼續(xù)上漲;而“需求有限、庫存積累”可能給三、四線城市帶來市場風(fēng)險(xiǎn)。
區(qū)域分化的同時(shí),房企預(yù)計(jì)行業(yè)內(nèi)也會(huì)出現(xiàn)分化。中南建設(shè)的觀點(diǎn)是,“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者淘汰”的局勢日益明顯,大型和超大型房企表現(xiàn)搶眼,而中小型房企則面臨巨大的生存挑戰(zhàn)。
押寶“城鎮(zhèn)化”,擔(dān)憂資金鏈
“機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,困難與希望共生。”陽光城的年報(bào)里如此寫道。
開發(fā)商眼中的“機(jī)遇”和“希望”,多是來自兩個(gè)方面:其一是城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)的改造,帶來的機(jī)遇;其二則是宏觀調(diào)控將引入更多市場機(jī)制。
眾多上市房企的描述中,城鎮(zhèn)化被視作支撐未來房地產(chǎn)市場長期向好發(fā)展的最大紅利。今年《政府工作報(bào)告》里的“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”,被數(shù)家房企的年報(bào)濃墨引用。
《政府工作報(bào)告》提出,今后一個(gè)時(shí)期,“促進(jìn)約1億農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn),改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村,引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。
“房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展,與改革進(jìn)程及城鎮(zhèn)化規(guī)劃實(shí)施密切相關(guān)。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)分析稱,未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域機(jī)會(huì),將受城鎮(zhèn)化規(guī)劃的指引。金地集團(tuán)則歡呼道,“城鎮(zhèn)化政策會(huì)給行業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間”。
對城鎮(zhèn)化政策紅利釋放的時(shí)間,房企之間有分歧產(chǎn)生。宋都股份的管理層認(rèn)為,城鎮(zhèn)化“不會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生快速而劇烈的影響”,“而是以一種緩慢而深遠(yuǎn)的方式進(jìn)行”。
大名城顯得有些“迫不及待”。這家福建的開發(fā)商的看法是,2014年,城鎮(zhèn)化就能起到“引領(lǐng)中國地產(chǎn)新格局”的作用。
“以限購為主的行政手段逐漸退出,以市場為主的經(jīng)濟(jì)手段取而代之”,這是另一項(xiàng)政策紅利。金科股份從中解讀出,“宏觀調(diào)控長效機(jī)制的建立和完善,有助于行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”。
另一方面,前方仍然有“重重困難”。金地集團(tuán)逐一列舉稱,眼下經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,土地價(jià)格再創(chuàng)新高,保障房和安居房分流市場需求,“房地產(chǎn)市場面臨多方面的困難和壓力”。
上市房企還擔(dān)心“錢的問題”。2013年的年報(bào)里,多家企業(yè)均列出了其可能面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)。深振業(yè)A預(yù)計(jì),今年房地產(chǎn)間接融資環(huán)境難有實(shí)質(zhì)性改善,融資成本仍然較高。另有房企直言,如果信貸政策持續(xù)收縮,將會(huì)對其自有資金和外部資金的籌措帶來壓力。
與此同時(shí),上市房企還對房貸政策保持著高度關(guān)注。臥龍地產(chǎn)稱,貸款利率的上浮等政策,將降低潛在客戶的購買能力,“對公司銷售產(chǎn)生不利影響”。
■ 延伸
房企預(yù)測樓市也“失準(zhǔn)”
房地產(chǎn)市場向來波譎云詭。過去十年間,無數(shù)專家、機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士紛紛折戟“房價(jià)預(yù)測”。比如,多年來,社科院預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性,被指“還不如扔硬幣”。
“春江水暖鴨先知”。但作為房地產(chǎn)市場的核心從業(yè)者,上市房企的預(yù)測,也有“失準(zhǔn)”的時(shí)候。
以2007年年報(bào)為例。在當(dāng)時(shí)房價(jià)暴漲的背景下,“進(jìn)行深入分析和思考”后,中糧地產(chǎn)管理層“對行業(yè)的長期向好充滿信心”;華潤置地認(rèn)為,房地產(chǎn)市場“將步入穩(wěn)定發(fā)展階段,市場發(fā)展前景良好”;中天城投預(yù)計(jì),房地產(chǎn)業(yè)“繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭”。
但接下來的2008年,無異于房地產(chǎn)行業(yè)的一場噩夢。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,當(dāng)年房價(jià)出現(xiàn)10年來首次下跌。多數(shù)上市房企業(yè)績大幅滑坡,股價(jià)幾近腰斬。
而預(yù)計(jì)2009年的行業(yè)形勢時(shí),上市房企明顯底氣不足。中糧地產(chǎn)稱,2009年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整。盡管2009年初市場回暖初現(xiàn),萬科仍謹(jǐn)慎地表示,考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不確定和住宅市場的復(fù)雜,“這一態(tài)勢能否持續(xù)需要進(jìn)一步觀察”。
根據(jù)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù),2009年全國房價(jià)上漲24%。而幾乎所有的上市房企,都從這波大牛行情中賺得盆滿缽滿。
由此可見,正如萬科的毛大慶承認(rèn)“看不懂北京樓市”,一眾“靠房地產(chǎn)吃飯”的上市房企,也不能完全參透市場的走向。
而房企對今年或悲觀或樂觀的預(yù)計(jì),已經(jīng)可以從一季報(bào)進(jìn)行部分驗(yàn)證!蹲C券日報(bào)》的報(bào)道顯示,截至4月下旬,50家上市房企發(fā)布了一季報(bào),結(jié)果近60%的企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績下滑。
其中,華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾在年報(bào)中說,2014年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展增速會(huì)有所降低,“我們要有所降低”,結(jié)果一季度其凈利潤下滑56%;泛海建設(shè)曾在年報(bào)預(yù)計(jì),樓市將回歸健康發(fā)展軌道,但其一季度業(yè)績卻有6%的下滑。
“我們對市場形勢,既不盲目樂觀,也不過于悲觀。”信達(dá)地產(chǎn)的年報(bào)里,有這么一句話。
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樓 盤 | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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圣樺城 | 4000 | 內(nèi)蒙古大道 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 4000 | 桃源新城 |
保利中央峰景 | 3800 | 桃源新城 |
鑫河國際花園 | 3700 | 桃源新城 |
優(yōu)品美地 | 3650 | 甲子路 |
天邑•春江花苑 | 3500 | 溫泉大道 |
樓 盤 | 區(qū) 位 | 開盤時(shí)間 |
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優(yōu)品美地商業(yè)廣場 | 甲子路 | 06-06 |
濱河景秀2期 | 濱河路 | 05-06 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 桃源新城 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源新城 | 08-21 |
優(yōu)品美地 | 甲子路 | 09-29 |