品牌房企近郊搶商機追蹤

近日，成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司總經(jīng)理聶和平表示，蜀都萬達廣場是成都7大衛(wèi)星城第一個萬達項目，未來成都7大衛(wèi)星城中將會達到6個萬達廣場。萬達落戶郫縣，成為近郊商業(yè)崛起的里程碑事件。

其實早在兩年前，就有一些大型地產(chǎn)企業(yè)、品牌公司紛紛挺進郊區(qū)。這些開發(fā)商引入與城市同步的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，一些項目復制了當今最先進的商業(yè)地產(chǎn)樣本，一些項目升級了功能配套，甚至超越了主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目。走訪目前已經(jīng)開業(yè)的近郊商業(yè)，成都商報記者發(fā)現(xiàn)它們的投資回報率也相當可觀。今年上半年近郊商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，最大的特點就是“升級”。

消費力強

品牌商業(yè)積極開店

伊藤洋華堂是大膽進駐近郊商業(yè)搶占先機的典型商家。上周六下午，記者走進成都伊藤洋華堂溫江店，商場內(nèi)人流很旺，大部分收銀臺前都要排隊結賬。據(jù)記者了解，今年1月18日，伊藤溫江店舉行了開業(yè)典禮，宣告其在成都二圈層設立的首家門店正式營業(yè)。開業(yè)首日，這個店的營業(yè)額就高達800萬元，客流量達到12萬人次。

在伊藤溫江店對面的永輝超市，周末人流量也很大。據(jù)永輝超市的相關負責人介紹，光華大道店是永輝超市進駐成都的第一家大型賣場，總面積近22000平方米。2012年剛開業(yè)時，僅3天時間，永輝超市的營業(yè)額就達到了900萬元。溫江超強的消費力增加了永輝的信心，2013年在同區(qū)域的國色天鄉(xiāng)，永輝又開了第二家店，面積也接近1萬平方米。歐尚、華潤萬家、肯德基、星巴克……這些知名商業(yè)品牌在近郊都能找到。

一家世界500強連鎖餐飲企業(yè)的開發(fā)負責人表示：“今年我們公司已經(jīng)沒有在主城區(qū)開店的名額了，相反我們在近郊還有6個開店的目標。”由此可見，開發(fā)商選址近郊并不是“一時興起”，而是看中了近郊商業(yè)強大的消費力以及未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

競爭激烈

開發(fā)商暗中較勁

盡管商家的需求旺盛，但面對眾多同行的加入，開發(fā)商都意識到近郊商業(yè)一旦爆發(fā)，同區(qū)域內(nèi)將是強者之間的貼身肉搏。

以大豐為例，綠地、保利、銀泰、優(yōu)品道齊聚，綠地城體量100萬平米，優(yōu)品道大豐項目就在綠地城對面。“銀泰是在全國都非常有名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，綠地近年來在商業(yè)上突飛猛進，優(yōu)品道在城西成功打造的優(yōu)品道廣場已經(jīng)成為區(qū)域商業(yè)中心。”一位業(yè)內(nèi)人士分析：“同區(qū)域短半徑貼身肉搏，幾家開發(fā)商都在暗中較勁。”據(jù)了解，優(yōu)品道將打造一個大型復合綜合體項目，光是設計稿就推翻了幾次，為的是成為大豐獨具特色的商業(yè)地產(chǎn)項目，“之前打算按照市中心的優(yōu)品道廣場和雙流的城南優(yōu)品道廣場來設計，后來我們否定了這種想法，決定按照大豐區(qū)域的實際情況來打造這個項目。”而在郫縣，綠地、萬達、藍光、龍湖也在拼產(chǎn)品、拼招商、拼運營。

產(chǎn)品升級

緊跟體驗式消費

“近郊商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，從規(guī)劃配套、建筑設計、功能劃分等方面已經(jīng)超越了主城區(qū)老的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。”四川瑞康建筑設計院院長楊蜀寧告訴記者，近年來，商業(yè)地產(chǎn)的地標建筑大部分都出現(xiàn)在繞城外，環(huán)球中心、城南優(yōu)品道廣場、世豪廣場……這些新興的商業(yè)除了配備足夠的停車位，打造更好的購物消費環(huán)境外，還更注重休閑體驗的特性，結合近郊環(huán)境好、資源優(yōu)的特性，打造集休閑、娛樂、購物、旅游于一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足了現(xiàn)代人購物、休閑、娛樂甚至度假等要求。

在體驗式消費取代傳統(tǒng)消費模式的當下，近郊商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品比老的市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)更具競爭力。這個月，剛剛亮相的南湖國際中心就向市民展示了城南全新商業(yè)地產(chǎn)的魅力。南湖國際中心120萬平米的公園商業(yè)集群是一個真正有超高環(huán)境質(zhì)量的開放性空間，將居住、商務、購物、休閑容納在6000畝的新型中心地標里，具備了城市會客廳的屬性。該項目設計了3個五星級酒店，總面積超21萬平米；南湖中央公園商業(yè)集群中包括一個建筑面積達11.2萬平米的購物中心，一個2萬平米大型超市，同時囊括精品百貨、品牌購物街、美食廣場、體驗中心、IMAX影院等多種業(yè)態(tài)；65畝法國風情商業(yè)街、成都首家兒童文化主題創(chuàng)意樂園、5公里環(huán)湖馬拉松跑道、130畝國際運動中心……光是60%的森林覆蓋率，就是主城區(qū)的項目無法比擬的。

近年來，開發(fā)的近郊商業(yè)地產(chǎn)大部分是一種建立在“體驗消費”上的新商業(yè)形態(tài)。據(jù)太平洋廣場的合作方佳年華·新生活的開發(fā)商透露，位于光華新城的成都首家太平洋廣場由著名設計單位日本久米操刀設計，規(guī)劃有百貨業(yè)態(tài)、體驗式街區(qū)、江灣獨棟人文商鋪等產(chǎn)品。除了以原有的太平洋品牌為強大依托，匯聚眾多國外內(nèi)著名的品牌商家，太平洋廣場還特別增加了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，不再局限于之前的“百貨”，而是包羅萬象的全業(yè)態(tài)區(qū)域生活中心、商業(yè)中心。這個月，位于郫縣的蜀都萬達廣場將開盤，萬達內(nèi)部將蜀都萬達定義為萬達第3.5代產(chǎn)品，從設計、品質(zhì)等方面都進行了升級優(yōu)化。

行/業(yè)/分/析

回報穩(wěn)健

或超主城區(qū)商業(yè)

為什么品牌開發(fā)商集體進駐近郊打造商業(yè)？穩(wěn)健、逐步上升的回報是一大誘惑。以藍光空港國際城為例，該項目花天錦地組團的商鋪已經(jīng)交房使用，目前的租金回報率達到了10%以上，這樣的成績已經(jīng)超過了一些主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目。

上周末，記者特意前往空港韓國城實地探訪，整個花天錦地周圍道路全部停滿了私家車。“來花天錦地主要是吃飯，整個區(qū)域缺乏集中商業(yè)和餐飲店，花天錦地填補了整個空港區(qū)域的消費空白。”藍光地產(chǎn)有關人士分析，空港首期商業(yè)組團“花天錦地”2012年底交房便滿鋪開業(yè)，1樓商鋪售價已經(jīng)從2010年底開盤之初的單價2萬左右升值到4萬，有些位置好的1樓商鋪價格更是超過5萬。月租金從剛交房時候的60～80元/㎡升至目前約200元/㎡，最近口岸好一點的商鋪月租金已經(jīng)直逼300元/平方米。成都空港片區(qū)距離神仙樹板塊僅3公里，它恰好位于雙流國際機場與市中心之間的位置。韓國城的商業(yè)吸附力本質(zhì)上還是來源于周圍強大的消費。據(jù)估計，項目商業(yè)覆蓋的周邊消費人群將突破200萬。藍光有關人士分析，成都空港國際城實際上是在給機場商圈做配套，項目中韓國城商業(yè)開發(fā)規(guī)模就高達100萬平方米，韓國零售第一品牌樂天瑪特、韓國最大影城CGV五星級院線、亞洲時尚潮流中心DOOTA等均與藍光空港韓國城簽約并計劃陸續(xù)開業(yè)。

不光是藍光空港國際城，大型近郊商業(yè)的回報率都能與主城區(qū)抗衡，甚至超過主城區(qū)的一些商業(yè)。珠江國際新城的社區(qū)商鋪緊鄰伊藤洋華堂光華店，現(xiàn)在的月租金在150元～200元/平米，回報率相當可觀。高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤指出：“我們粗略統(tǒng)計，目前市區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)平均租金回報率大約在5%上下，而近郊的品牌項目的回報率可以達到8%～10%。原因主要有兩點：相對三環(huán)內(nèi)主城區(qū)的商業(yè)項目來說，目前大部分近郊商業(yè)地產(chǎn)的價格還不高，處于價值洼地；另外，成都的居住版圖近幾年不斷向外擴展，近郊人群的數(shù)量和購買力已經(jīng)能支撐起商業(yè)地產(chǎn)的良好運營。”