品牌房企近郊搶商機追蹤

近日，成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司總經(jīng)理聶和平表示，蜀都萬達廣場是成都7大衛(wèi)星城第一個萬達項目，未來成都7大衛(wèi)星城中將會達到6個萬達廣場。萬達落戶郫縣，成為近郊商業(yè)崛起的里程碑事件。

其實早在兩年前，就有一些大型地產(chǎn)企業(yè)、品牌公司紛紛挺進郊區(qū)。這些開發(fā)商引入與城市同步的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念，一些項目復(fù)制了當(dāng)今最先進的商業(yè)地產(chǎn)樣本，一些項目升級了功能配套，甚至超越了主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目。走訪目前已經(jīng)開業(yè)的近郊商業(yè)，成都商報記者發(fā)現(xiàn)它們的投資回報率也相當(dāng)可觀。今年上半年近郊商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，最大的特點就是“升級”。

消費力強

品牌商業(yè)積極開店

伊藤洋華堂是大膽進駐近郊商業(yè)搶占先機的典型商家。上周六下午，記者走進成都伊藤洋華堂溫江店，商場內(nèi)人流很旺，大部分收銀臺前都要排隊結(jié)賬。據(jù)記者了解，今年1月18日，伊藤溫江店舉行了開業(yè)典禮，宣告其在成都二圈層設(shè)立的首家門店正式營業(yè)。開業(yè)首日，這個店的營業(yè)額就高達800萬元，客流量達到12萬人次。

在伊藤溫江店對面的永輝超市，周末人流量也很大。據(jù)永輝超市的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，光華大道店是永輝超市進駐成都的第一家大型賣場，總面積近22000平方米。2012年剛開業(yè)時，僅3天時間，永輝超市的營業(yè)額就達到了900萬元。溫江超強的消費力增加了永輝的信心，2013年在同區(qū)域的國色天鄉(xiāng)，永輝又開了第二家店，面積也接近1萬平方米。歐尚、華潤萬家、肯德基、星巴克……這些知名商業(yè)品牌在近郊都能找到。

一家世界500強連鎖餐飲企業(yè)的開發(fā)負(fù)責(zé)人表示：“今年我們公司已經(jīng)沒有在主城區(qū)開店的名額了，相反我們在近郊還有6個開店的目標(biāo)。”由此可見，開發(fā)商選址近郊并不是“一時興起”，而是看中了近郊商業(yè)強大的消費力以及未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

競爭激烈

開發(fā)商暗中較勁

盡管商家的需求旺盛，但面對眾多同行的加入，開發(fā)商都意識到近郊商業(yè)一旦爆發(fā)，同區(qū)域內(nèi)將是強者之間的貼身肉搏。

以大豐為例，綠地、保利、銀泰、優(yōu)品道齊聚，綠地城體量100萬平米，優(yōu)品道大豐項目就在綠地城對面。“銀泰是在全國都非常有名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，綠地近年來在商業(yè)上突飛猛進，優(yōu)品道在城西成功打造的優(yōu)品道廣場已經(jīng)成為區(qū)域商業(yè)中心。”一位業(yè)內(nèi)人士分析：“同區(qū)域短半徑貼身肉搏，幾家開發(fā)商都在暗中較勁。”據(jù)了解，優(yōu)品道將打造一個大型復(fù)合綜合體項目，光是設(shè)計稿就推翻了幾次，為的是成為大豐獨具特色的商業(yè)地產(chǎn)項目，“之前打算按照市中心的優(yōu)品道廣場和雙流的城南優(yōu)品道廣場來設(shè)計，后來我們否定了這種想法，決定按照大豐區(qū)域的實際情況來打造這個項目。”而在郫縣，綠地、萬達、藍光、龍湖也在拼產(chǎn)品、拼招商、拼運營。

產(chǎn)品升級

緊跟體驗式消費

“近郊商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品，從規(guī)劃配套、建筑設(shè)計、功能劃分等方面已經(jīng)超越了主城區(qū)老的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。”四川瑞康建筑設(shè)計院院長楊蜀寧告訴記者，近年來，商業(yè)地產(chǎn)的地標(biāo)建筑大部分都出現(xiàn)在繞城外，環(huán)球中心、城南優(yōu)品道廣場、世豪廣場……這些新興的商業(yè)除了配備足夠的停車位，打造更好的購物消費環(huán)境外，還更注重休閑體驗的特性，結(jié)合近郊環(huán)境好、資源優(yōu)的特性，打造集休閑、娛樂、購物、旅游于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足了現(xiàn)代人購物、休閑、娛樂甚至度假等要求。

在體驗式消費取代傳統(tǒng)消費模式的當(dāng)下，近郊商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品比老的市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)更具競爭力。這個月，剛剛亮相的南湖國際中心就向市民展示了城南全新商業(yè)地產(chǎn)的魅力。南湖國際中心120萬平米的公園商業(yè)集群是一個真正有超高環(huán)境質(zhì)量的開放性空間，將居住、商務(wù)、購物、休閑容納在6000畝的新型中心地標(biāo)里，具備了城市會客廳的屬性。該項目設(shè)計了3個五星級酒店，總面積超21萬平米；南湖中央公園商業(yè)集群中包括一個建筑面積達11.2萬平米的購物中心，一個2萬平米大型超市，同時囊括精品百貨、品牌購物街、美食廣場、體驗中心、IMAX影院等多種業(yè)態(tài)；65畝法國風(fēng)情商業(yè)街、成都首家兒童文化主題創(chuàng)意樂園、5公里環(huán)湖馬拉松跑道、130畝國際運動中心……光是60%的森林覆蓋率，就是主城區(qū)的項目無法比擬的。

近年來，開發(fā)的近郊商業(yè)地產(chǎn)大部分是一種建立在“體驗消費”上的新商業(yè)形態(tài)。據(jù)太平洋廣場的合作方佳年華·新生活的開發(fā)商透露，位于光華新城的成都首家太平洋廣場由著名設(shè)計單位日本久米操刀設(shè)計，規(guī)劃有百貨業(yè)態(tài)、體驗式街區(qū)、江灣獨棟人文商鋪等產(chǎn)品。除了以原有的太平洋品牌為強大依托，匯聚眾多國外內(nèi)著名的品牌商家，太平洋廣場還特別增加了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，不再局限于之前的“百貨”，而是包羅萬象的全業(yè)態(tài)區(qū)域生活中心、商業(yè)中心。這個月，位于郫縣的蜀都萬達廣場將開盤，萬達內(nèi)部將蜀都萬達定義為萬達第3.5代產(chǎn)品，從設(shè)計、品質(zhì)等方面都進行了升級優(yōu)化。

行/業(yè)/分/析

回報穩(wěn)健

或超主城區(qū)商業(yè)

為什么品牌開發(fā)商集體進駐近郊打造商業(yè)？穩(wěn)健、逐步上升的回報是一大誘惑。以藍光空港國際城為例，該項目花天錦地組團的商鋪已經(jīng)交房使用，目前的租金回報率達到了10%以上，這樣的成績已經(jīng)超過了一些主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目。

上周末，記者特意前往空港韓國城實地探訪，整個花天錦地周圍道路全部停滿了私家車。“來花天錦地主要是吃飯，整個區(qū)域缺乏集中商業(yè)和餐飲店，花天錦地填補了整個空港區(qū)域的消費空白。”藍光地產(chǎn)有關(guān)人士分析，空港首期商業(yè)組團“花天錦地”2012年底交房便滿鋪開業(yè)，1樓商鋪售價已經(jīng)從2010年底開盤之初的單價2萬左右升值到4萬，有些位置好的1樓商鋪價格更是超過5萬。月租金從剛交房時候的60～80元/㎡升至目前約200元/㎡，最近口岸好一點的商鋪月租金已經(jīng)直逼300元/平方米。成都空港片區(qū)距離神仙樹板塊僅3公里，它恰好位于雙流國際機場與市中心之間的位置。韓國城的商業(yè)吸附力本質(zhì)上還是來源于周圍強大的消費。據(jù)估計，項目商業(yè)覆蓋的周邊消費人群將突破200萬。藍光有關(guān)人士分析，成都空港國際城實際上是在給機場商圈做配套，項目中韓國城商業(yè)開發(fā)規(guī)模就高達100萬平方米，韓國零售第一品牌樂天瑪特、韓國最大影城CGV五星級院線、亞洲時尚潮流中心DOOTA等均與藍光空港韓國城簽約并計劃陸續(xù)開業(yè)。

不光是藍光空港國際城，大型近郊商業(yè)的回報率都能與主城區(qū)抗衡，甚至超過主城區(qū)的一些商業(yè)。珠江國際新城的社區(qū)商鋪緊鄰伊藤洋華堂光華店，現(xiàn)在的月租金在150元～200元/平米，回報率相當(dāng)可觀。高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤指出：“我們粗略統(tǒng)計，目前市區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)平均租金回報率大約在5%上下，而近郊的品牌項目的回報率可以達到8%～10%。原因主要有兩點：相對三環(huán)內(nèi)主城區(qū)的商業(yè)項目來說，目前大部分近郊商業(yè)地產(chǎn)的價格還不高，處于價值洼地；另外，成都的居住版圖近幾年不斷向外擴展，近郊人群的數(shù)量和購買力已經(jīng)能支撐起商業(yè)地產(chǎn)的良好運營。”