對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最大問(wèn)題就是銀行不愿做住房按揭貸款。以前，在國(guó)內(nèi)銀行看來(lái)，住房按揭是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，誰(shuí)做得多，誰(shuí)的市場(chǎng)占有率高，誰(shuí)的利潤(rùn)水平就高，競(jìng)爭(zhēng)力就強(qiáng)。但是，十年河?xùn)|，十年河西，把住房按揭貸款看作香餑餑的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，國(guó)內(nèi)銀行根本就不愿再做住房按揭貸款。住房按揭業(yè)務(wù)早就成了雞肋。食之無(wú)味，棄之可惜。

那么國(guó)內(nèi)銀行為何不愿意發(fā)放住房按揭貸款？主要是當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及金融市場(chǎng)長(zhǎng)勢(shì)發(fā)展了根本性變化。如果銀行再做住房按揭貸款，或多做住房按揭貸款，只能讓自己陷于不利或增加銀行自身運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，當(dāng)房?jī)r(jià)在上漲時(shí)，銀行做住房按揭貸款，如何做都沒有問(wèn)題，因?yàn)橘?gòu)買住房者做抵押的住房?jī)r(jià)值一直在上升，住房抵押品的價(jià)值越來(lái)越高，銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越小。這時(shí)，銀行當(dāng)然會(huì)把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因?yàn)�，這種貸款不僅數(shù)額高，而且風(fēng)險(xiǎn)低。但是住房作為一個(gè)投資產(chǎn)品，而且又是通過(guò)銀行信貸杠桿有購(gòu)買，那么這種住房投資品的價(jià)格一直推高也是必然。當(dāng)住房的價(jià)格推高到一定程度并遠(yuǎn)離住房的價(jià)值時(shí)，住房投資市場(chǎng)泡沫一定會(huì)吹大，住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整隨時(shí)都可能發(fā)生。

作為一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整、房?jī)r(jià)開始下跌時(shí)，銀行做這種貸款的巨大風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。因?yàn)�，這個(gè)市場(chǎng)一旦開始調(diào)整，其價(jià)格調(diào)整的幅度有多大，調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，沒有一個(gè)人能夠預(yù)測(cè)。面對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的巨大不確定性，面對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格可能面臨的快速調(diào)整，如果銀行再輕易從事這種住房按揭貸款，銀行就面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，銀行出于自保就會(huì)遠(yuǎn)離這種業(yè)務(wù)。

我們可以看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開始。在這種情況下，銀行當(dāng)然不愿意做住房按揭貸款。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，不僅在于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)吹得巨大即將破滅，而且在于當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)條件發(fā)生根本性的變化。

隨著近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(zhǎng)及影子銀行盛行，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的利率水平全面上升，這自然會(huì)增加銀行的放貸成本。如果銀行再做低利率的住房按揭貸款，不僅收益率低，而且風(fēng)險(xiǎn)也高。這就迫使銀行不得不將貸款發(fā)放到更高收益風(fēng)險(xiǎn)更小的其他地方。即使是不放貸款，做銀行理財(cái)產(chǎn)品，也會(huì)比按揭貸款的收益高風(fēng)險(xiǎn)低。

還有，今年以來(lái)政府對(duì)銀行放貸傾向性政策是鼓勵(lì)向小微企業(yè)、中小企業(yè)及三農(nóng)等行業(yè)增加貸款。如果銀行愿意向政府鼓勵(lì)的企業(yè)及行業(yè)發(fā)放貸款，不僅收益率會(huì)遠(yuǎn)高于住房按揭貸款，而且也能夠享受不少擴(kuò)張信貸的優(yōu)惠條件。在這種情況下，銀行即使擴(kuò)張這些業(yè)務(wù)也會(huì)比做住房按揭貸款更劃算。這時(shí)銀行愿意發(fā)放住房按揭貸款嗎？

可以說(shuō)，在金融條件發(fā)生較大變化，在國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開始的情況下，任何一家銀行只要進(jìn)行成本收益分析，只要考慮到國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)，要想他們像以前一樣來(lái)?yè)屨甲》堪唇屹J款市場(chǎng)是不可能的。它們會(huì)采取或明或暗的方式不做住房按揭貸款。比如，銀行可以直接告訴購(gòu)買住房者沒有貸款額度因而不發(fā)放住房按揭貸款，或是拖延少發(fā)住房按揭貸款，或是采取提高住房按揭貸款利率的方式迫使貸款人不愿意借款等。