暑期旅游高峰來臨，旅游地產(chǎn)的表現(xiàn)卻各不相同。

近日，曾被譽為華南地區(qū)最具特色的旅游綜合體、一度被當作廣東清遠“城市名片”的御金街項目，被媒體爆料因項目停工、商家撤離已成“爛尾”工程。與此同時，萬達高調(diào)宣布投資400億元，開發(fā)無錫萬達城旅游地產(chǎn)項目；途家與萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手旅游地產(chǎn)發(fā)展；70余個旅游地產(chǎn)項目同時出現(xiàn)在重慶旅游地產(chǎn)黃金周展會上……各種數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)旅游地產(chǎn)投資熱正處于持續(xù)升溫狀態(tài)。

當前旅游地產(chǎn)“冷熱不均”的現(xiàn)狀到底因何形成？又該如何“突圍”？《中國建設(shè)報》記者就此采訪了有關(guān)各方。

投資熱銷售冷

中國房地產(chǎn)研究會數(shù)據(jù)顯示，過去30年，中國旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額卻都超過了1萬億元。截至2012年底，我國面市的旅游地產(chǎn)項目多達2259個。萬科、中信、首創(chuàng)、海航、華僑城、珠江地產(chǎn)等60多家知名房企均已涉足旅游地產(chǎn)，總投資額超過8000億元。國家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長張堅鐘表示，旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。

那么，旅游地產(chǎn)投資熱背后的銷售經(jīng)營情況如何？

日前，港資企業(yè)元一集團旗下的安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司向房管部門遞交申請，以“市場行情不佳難以銷售”為由，要求撤消在合肥近郊開發(fā)的元一雙鳳湖國際旅游度假村六期102棟別墅的預(yù)售許可證，暫改為自持。方興地產(chǎn)旗下的旅游地產(chǎn)項目麗江“金茂?雪山語”也因市場遇冷，被迫放緩?fù)票P節(jié)奏。就連號稱“中國旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂，也對旗下旅游地產(chǎn)項目給出7.8折的全線優(yōu)惠，意在迅速出貨。

正全力打造國際旅游島的海南，旅游地產(chǎn)銷售同樣遇冷。據(jù)海南省統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，海南旅游地產(chǎn)異軍突起，各大景區(qū)幾乎被開發(fā)商搶占一空，但實際銷售情況卻并不樂觀。以三亞鳳凰島項目為例，一期均價每平方米6.5萬元，如今卻只有當初的六成左右，部分業(yè)主已被套。

既然銷售遇冷，在暑期游高峰時段，旅游地產(chǎn)項目中自持酒店部分的經(jīng)營狀況又如何呢？

記者致電北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，客服人員告訴記者，除商鋪外，70%的景區(qū)已開放，原本每晚2000多元的客房，現(xiàn)在700多元就能入住。盡管促銷力度不小，但是當日仍有100多間沒人入住，客人以團隊為主，散客很少。

而雅居樂海南清水灣項目對外營業(yè)的兩大酒店中，萊佛士酒店300多套標間和大床房，當日剩下200多套；瀚海度假酒店165間大床房剩余數(shù)超過100間。

對此，某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，造成這種狀況的原因主要在于產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計不合理，沒有短途游、暑期游的對位產(chǎn)品。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進在接受本報記者采訪時表示，“目前旅游地產(chǎn)的最大癥結(jié)在于大多數(shù)項目只是借旅游之名搞房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商不重視旅游的服務(wù)功能和旅游價值，也不注重產(chǎn)品本身的服務(wù)價值，錯位的規(guī)劃設(shè)計打造出來的產(chǎn)品，自然后繼乏力。這也是旅游地產(chǎn)之所以出現(xiàn)投資熱、銷售冷、經(jīng)營業(yè)績不佳的根本原因。當下的旅游業(yè)更趨向于休閑化、散客化、自助化，傳統(tǒng)的觀光模式已不能滿足人們的多元旅游需求，近距離、短時間的‘微度假’將成為都市人旅游方式的首選。旅游地產(chǎn)應(yīng)該有針對性地打造對位的產(chǎn)品。”

產(chǎn)品創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

對于御金街的“爛尾”，廣東省清遠市旅游局市場開發(fā)科科長趙偵俊稱：“這個項目從一開始就不是政府主導(dǎo)的，項目之所以走到今天這步，或與過度市場化有關(guān)。”

中國建筑(601668,股吧)標準設(shè)計研究院顧問總規(guī)劃師韓秀琦接受本報記者采訪時則稱，“出現(xiàn)這種情況并非是單一過度市場化問題造成的，更主要的原因在于沒有綜合考慮項目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計，靠人造景觀打造的旅游地產(chǎn)項目往往線路設(shè)計不足、定位模糊，這種片面性的產(chǎn)品設(shè)計，不能對消費者產(chǎn)生足夠的吸引力。旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)從居住舒適度的整體出發(fā)創(chuàng)新，在充分考慮人文底蘊和地域文化特色的基礎(chǔ)上，結(jié)合自然景觀合理布局各種配套設(shè)施。”

在國內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)陷入產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風險加劇、投資熱銷售冷的亂局時，部分房地產(chǎn)企業(yè)開始“冷眼向洋”，從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計開始，開啟了一條轉(zhuǎn)型變革之路。

萬科日前以天洋萬科?北戴河小鎮(zhèn)為起點，與途家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，迎合互聯(lián)網(wǎng)時代對傳統(tǒng)行業(yè)提出的“輕資本、重運營”轉(zhuǎn)型要求，以實現(xiàn)旅游地產(chǎn)從開發(fā)到運營的接力。

龍湖在其旅游地產(chǎn)項目長城源著中，實行“景區(qū)環(huán)境+城市設(shè)施”并存的開發(fā)模式，依據(jù)長城腳下的特色文化元素和自然資源，加強景區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，將旅游度假視作一種升級版的消費生活方式，將“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”作為未來的發(fā)展方向。這同中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰的觀點不謀而合。他認為，旅游地產(chǎn)要注重科學(xué)規(guī)劃與旅游資源相適應(yīng)、與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。不僅要有完善的配套，更要在產(chǎn)品內(nèi)涵上下工夫，在服務(wù)水平上上檔次，努力提高產(chǎn)品價值，增強產(chǎn)品的吸引力。

無錫萬達城則強化了文化旅游主題，投資總金額達210億元，力爭打造世界特大型創(chuàng)新式文化旅游商業(yè)綜合體項目。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松在談到旅游地產(chǎn)時認為，未來將出現(xiàn)一批能夠?qū)⒆匀伙L光、旅游和養(yǎng)老資源進行綜合匹配的綜合類企業(yè)，這類企業(yè)將取代單純加工住宅的企業(yè)，在市場中勝出。企業(yè)之間的競爭也將體現(xiàn)服務(wù)配套能力、多元化元素的整合能力。

7月2日，李克強總理在主持國務(wù)院常務(wù)會議時曾指出，“要著力推動旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，旅游產(chǎn)品向觀光、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變，旅游服務(wù)向優(yōu)質(zhì)高效提升”，這無疑給當前紛擾的旅游地產(chǎn)服下一粒“清心丸”。

對此，韓秀琦告訴本報記者，“旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，離不開規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新，在精準定位的基礎(chǔ)上，只有結(jié)合當?shù)芈糜钨Y源的客觀情況、遵循和諧共生的可持續(xù)發(fā)展思路，將人文、歷史、山水、風光等諸多元素融入其中，才能設(shè)計出贏得市場、贏得未來的產(chǎn)品，也只有這樣的產(chǎn)品，才能促進旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。”