研究中心分析師楊科偉向記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調(diào)整前累積的成交單在限購松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢。”從限購取消之后各城市市場情況來看，購房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉(zhuǎn)化量(包括意向轉(zhuǎn)簽約的轉(zhuǎn)化率)都沒有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉向記者表示，在46個(gè)限購城市中，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏�比較容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。

目前來看，各地救市潮對提振房企業(yè)績的作用也有待觀察。統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，其監(jiān)測的16家重點(diǎn)房企7月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌。

首套房與二套房貸利率趨同

與各地方政府掀起救市潮相對應(yīng)的是，困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場購買力疲弱的重要原因。

根據(jù)“融360”發(fā)布的7月房貸分析報(bào)告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場的主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。

歐陽捷告訴記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房價(jià)下降的同時(shí)房貸利率上漲，購房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒有降低甚至提高了。

“我接觸過的部分城市，房價(jià)從年初算已經(jīng)下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實(shí)際需要承擔(dān)的總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場的最重要因素。”歐陽捷說。

“限貸放松或?qū)⒔o市場帶來真正的轉(zhuǎn)機(jī)。”丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購房者的換房負(fù)擔(dān)，限貸與限購?fù)瑫r(shí)放松對市場產(chǎn)生的作用將遠(yuǎn)大于單一政策的作用，“1+1”的效果會(huì)大于2。

實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長若干措施》中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。

此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

但丁祖昱擔(dān)憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行的主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會(huì)，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場最大的變數(shù)所在。

房企現(xiàn)狀

“糧草”不夠貸款來湊主流房企借長還短過冬

“至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù)，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐。”蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)后如是說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多家上市公司的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對樓市調(diào)整的“寒冬”，房企主要靠貸款來應(yīng)對。不過，這些借來的“糧草”，并不足以應(yīng)對房企銷售下降帶來的困窘。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前7月房企來自銷售系統(tǒng)的定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到1680億元。

不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長期貸款“過冬”，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升。如果市場無法在短期內(nèi)走出困局，部分開發(fā)商的資金鏈不僅會(huì)更加緊繃，利潤也會(huì)被高額的融資成本吞噬。