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      地方政府松綁限購(gòu)也難阻“降價(jià)潮”

      作者:未知 來(lái)源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 更新時(shí)間:2014年08月19日 【字體:

      2014年8月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2014年7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況:

      (一)與上月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有64個(gè),持平的城市有4個(gè),上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.5%。

      (二)與去年同月相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有3個(gè),持平的城市有2個(gè),上漲的城市有65個(gè)。7月份,同比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為7.2%,最低為下降4.9%。

      從7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比變化城市特征來(lái)看,除了廈門(mén)、大理之外,其他城市均無(wú)上漲跡象,筆者認(rèn)為,總體來(lái)看,受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)提高等因素影響,市場(chǎng)去化壓力倍增,此時(shí),部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素開(kāi)始采取“以?xún)r(jià)換量”策略,甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金,導(dǎo)致70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)64個(gè)城市環(huán)比下跌,其中,杭州跌幅最大環(huán)比下降2.5%?傮w來(lái)看,70個(gè)大中城市跌幅范圍進(jìn)一步拉大,一線城市也全線進(jìn)入環(huán)比降價(jià)陣營(yíng),即使是廈門(mén)、大理這兩個(gè)有上漲跡象的城市,最高上漲幅度也不過(guò)在0.2%。

      從7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比變化特征來(lái)看,最大的特征就是房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩,從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,7月份同比價(jià)格變動(dòng)中,盡管同比上漲城市還有65個(gè),但最高漲幅為7.2%,最低為下降4.9%,已經(jīng)沒(méi)有10%以上同比漲幅的城市。同時(shí),全國(guó)70個(gè)城市住宅均價(jià)下降的城市有僅有3個(gè)(杭州、溫州、韶關(guān)),而此前一直是溫州一個(gè)城市。

      這反映三季度以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市整體市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

      筆者認(rèn)為,從短期內(nèi)來(lái)看,盡管今年4月份以來(lái)46個(gè)限購(gòu)城市已有37個(gè)做出了調(diào)整或已經(jīng)明確取消,另外,還有福建、湖南、廣西、成都、武漢、紹興、包頭等地方政府發(fā)布的樓市“救市”政策,但是,限購(gòu)等政策松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒(méi)有太大的效果。同時(shí),這些“救市”措施反而助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心,一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開(kāi)節(jié)奏。從成交價(jià)格的角度來(lái)看,盡管第二季度以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)更貼近市場(chǎng),但整體市場(chǎng)成交量收效并不好,市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài),難以有大幅下跌的動(dòng)力。

      從7-8月市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,雖然上海、深圳等個(gè)別銀行開(kāi)始恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠政策,但門(mén)檻相比較高,并且是有條件松動(dòng),從整體上看銀行信貸仍未實(shí)質(zhì)性放松,市場(chǎng)依舊受其影響較大,未走出低谷期。

      單從7月份成交量來(lái)看,全國(guó)各線城市分化現(xiàn)象依舊顯現(xiàn),呈現(xiàn)出不同特征:一線城市成交量未見(jiàn)起色,而供應(yīng)量穩(wěn)高,致使去庫(kù)存壓力加大;二線城市由于限購(gòu)政策的調(diào)整,市場(chǎng)因“補(bǔ)簽”行情、降價(jià)等因素出現(xiàn)一小波回暖的行情,但市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)并不明顯,而庫(kù)存量繼續(xù)小幅提升,仍需開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量,緩解庫(kù)存壓力。但從內(nèi)部結(jié)構(gòu)上看,各大城市受其影響仍有差異,濟(jì)南、杭州、成都等城市在短期內(nèi)略顯成效,而蘇州、西安等城市效果還未顯現(xiàn);就三四線城市而言,以?xún)r(jià)換量略顯成效,促使成交量小幅提升,但相比而言,政府“救市”政策在短期內(nèi)效果甚微。

      從7月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌最大的杭州來(lái)看,相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示,2014年7月杭州商品住宅供應(yīng)量為63.59萬(wàn)平米,環(huán)比上月下滑21.70%,同比去年7月跌幅為25.60%;成交29.34萬(wàn)平米,環(huán)比下跌26.02%,與去年7月相比下滑46.12%;成交均價(jià)為15139元/平米,環(huán)比、同比分別下行2.82%、9.43%。7月29日杭州取消限購(gòu)政策,主城140平以上放開(kāi)限購(gòu),蕭山余杭地區(qū)全部解禁。從7月各周數(shù)據(jù)來(lái)看,前三周成交量基本都在11萬(wàn)平米左右,而限購(gòu)政策取消后一周(7月28日至8月3日),成交量升至17.53萬(wàn)平米,可見(jiàn)限購(gòu)政策在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響頗有成效。但縱觀整個(gè)7月,杭州成交量持續(xù)走低,跌入本年度第二低位,供應(yīng)量雖也大幅下滑,但供求比依舊較高,仍然高庫(kù)存壓頂。開(kāi)發(fā)商雖堅(jiān)持低價(jià)“跑量”,但市場(chǎng)仍未回歸到“量”上。預(yù)計(jì)8月開(kāi)始,受限購(gòu)政策取消的影響,市場(chǎng)會(huì)有一定程度的好轉(zhuǎn),但要真正回歸到“量”上,仍需要開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持“以?xún)r(jià)換量”,在定價(jià)上更加貼近市場(chǎng),讓購(gòu)房者獲得更多的“實(shí)惠”。

      從7月份全國(guó)35個(gè)大中城市市場(chǎng)存量壓力來(lái)看,相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示,截止2014年7月底,監(jiān)測(cè)的一、二、三四線共35個(gè)城市,商品住宅累計(jì)庫(kù)存余量為30216萬(wàn)平米,環(huán)比小幅上揚(yáng)2%,同比增幅達(dá)39%;35城累計(jì)存銷(xiāo)比為22.58個(gè)月,環(huán)比增長(zhǎng)3%,同比漲幅為61%;下半年開(kāi)局全國(guó)庫(kù)存量繼續(xù)攀升,市場(chǎng)去化壓力難減,全國(guó)各大中城市仍然普遍面臨“去庫(kù)存”壓力,如何加快跑量仍是開(kāi)發(fā)商首要解決的問(wèn)題。

      總體來(lái)看,7月份,市場(chǎng)期待銀行首套房貸利率放松的預(yù)期仍然落空,房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng),整體市場(chǎng)成交量表現(xiàn)也沒(méi)有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為,若大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊,并沒(méi)有立即下調(diào)首套房貸利率,甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然會(huì)維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài),企業(yè)“去庫(kù)存”的壓力仍然會(huì)比較大,同時(shí),企業(yè)的資金面的問(wèn)題會(huì)更加突顯。即使各個(gè)地方政府取消限購(gòu)、出臺(tái)“救市”政策,也難以阻擋當(dāng)前去庫(kù)存的市場(chǎng)壓力,市場(chǎng)也不可避免還會(huì)迎來(lái)降價(jià)潮現(xiàn)象。

      因此,筆者預(yù)計(jì)在2014第三季度,限購(gòu)等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用,開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則,“千方百計(jì)消化庫(kù)存”,堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。對(duì)于企業(yè)來(lái)講,能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵,也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)“千方百計(jì)消化庫(kù)存”較大的關(guān)鍵。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3600 大邑大道
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