隨著一些城市調(diào)整限購(gòu)政策，“不限購(gòu)”成為許多商家宣傳的噱頭。

全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市多數(shù)已經(jīng)解限——

限購(gòu)松綁救得了樓市嗎(民生視線)

8月16日，哈爾濱宣布樓市限購(gòu)松綁，至此全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個(gè)城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購(gòu)令的城市超總數(shù)八成。

“限購(gòu)松綁潮”會(huì)刺激樓市成交量大幅回暖嗎?會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的大幅反彈嗎?調(diào)控新政會(huì)給調(diào)整期的樓市帶來(lái)哪些影響?記者進(jìn)行了調(diào)研。

限購(gòu)松綁的拉動(dòng)效果有多大

——30多個(gè)城市陸續(xù)松綁，但對(duì)樓市拉動(dòng)效果有限。價(jià)格、供應(yīng)量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素

“廈門環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯(cuò)，還是有升值潛力的�，F(xiàn)在不限購(gòu)了，周末就去看看盤。”8月15日，廈門調(diào)整住房限購(gòu)措施一出臺(tái)，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團(tuán)南下看房。

在北京金融機(jī)構(gòu)工作的廈門人李小姐卻對(duì)家鄉(xiāng)解除樓市限購(gòu)表示不理解。“廈門房?jī)r(jià)多高啊，今年也沒(méi)怎么跌，為什么解除限購(gòu)啊?福建就福州、廈門這倆大城市，現(xiàn)在都不限購(gòu)了，省里其它城市的有錢人都會(huì)跑去買房的，房?jī)r(jià)還不被抬得更離譜了?”

廈門不是唯一引發(fā)熱議的限購(gòu)松綁城市。自6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購(gòu)松綁第一槍后，杭州、濟(jì)南、南寧等30多個(gè)城市迅速跟進(jìn)。截至8月16日，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市尚未松綁。

此輪樓市限購(gòu)松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購(gòu)型，任何人在買房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部松綁，對(duì)規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購(gòu)，如蘇州對(duì)90平方米以上的住宅取消了限購(gòu)，杭州則對(duì)蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購(gòu)。

盡管放松限購(gòu)被認(rèn)為會(huì)刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長(zhǎng)春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽(yáng)環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購(gòu)放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購(gòu)松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購(gòu)后，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購(gòu)帶來(lái)的，價(jià)格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉舉例，廈門取消限購(gòu)后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)，但去庫(kù)存率卻明顯下滑，這說(shuō)明成交量的增長(zhǎng)主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購(gòu)放松后，標(biāo)桿房企去庫(kù)存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來(lái)首次跌破17000元/平方米，說(shuō)明以價(jià)換量才是這波熱銷的主要因素。

張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，僅靠限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬(wàn)平方米，庫(kù)存仍處于歷史高位。

實(shí)際上，信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，近期非一線城市放松限購(gòu)的步伐明顯加快，但全國(guó)范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場(chǎng)觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房?jī)r(jià)尚無(wú)明顯反彈，市場(chǎng)各方仍舊處于深度博弈之中。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變。”

地方政府為何急著松綁

——土地財(cái)政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強(qiáng)烈

“其實(shí)今年樓市調(diào)整對(duì)提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對(duì)于整個(gè)樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問(wèn)我們需要出臺(tái)什么政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)頻道的一場(chǎng)內(nèi)部座談會(huì)上，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購(gòu)松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急?”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。

今年初國(guó)家審計(jì)署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級(jí)審計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

長(zhǎng)久以來(lái)土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級(jí)和10個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%;土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。

不僅是寧波，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)先熱后冷，3月以來(lái)土地市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)我國(guó)最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)、CREIS報(bào)告顯示，今年二季度，全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽(yáng)等多個(gè)二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

土地市場(chǎng)降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不少地方政府出臺(tái)松綁限購(gòu)政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購(gòu)的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)?ldquo;房交會(huì)”期間購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼;購(gòu)買首套新房的，契稅全免;購(gòu)買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對(duì)樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。”張慧芳說(shuō)。