一周五城“松限” 信貸決定未來樓市

進(jìn)入下半年以來，8月和9月，鄭州、沈陽、大連、佛山等城市先后放開限購，幾乎每周都有城市宣布新政，上周達(dá)到高潮，9月21日，南京市政府宣布，從即日起購房不再需要提供“無房證明”，在經(jīng)歷了3年多的限購后，正式退出；22日，福州市政府決定在全市范圍內(nèi)取消普通商品房住宅限購，并給予首套房稅收優(yōu)惠支持；23日，武漢市在已經(jīng)執(zhí)行“部分放松”限購政策近兩個(gè)月后，全面取消樓市限購政策；25日，石家莊宣布放開限購；26日，珠海宣布松綁限購，購買144平方米以上住房者不再需要提供社保和納稅證明。

目前，在全國大中城市中，只剩下北上廣深和海南三亞5個(gè)城市仍然堅(jiān)守嚴(yán)格限購的堡壘，尚未作出調(diào)整。

其實(shí)，目前一線城市堅(jiān)持不放開限購，乃是各有各的打算。有市場人士分析，北京市在嚴(yán)格控制城市規(guī)模的背景下，應(yīng)該會繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的購房約束條件，而滬深穗三個(gè)城市，則可能是誰也不愿意當(dāng)這只“出頭鳥”。

從今年4月開始，市場上就多次傳出廣州將放松限購。而每次回應(yīng)廣州官方均表態(tài)謹(jǐn)慎，“未收到通知，仍嚴(yán)格執(zhí)行”成為標(biāo)準(zhǔn)用語。

市場人士普遍認(rèn)為，按照這樣的節(jié)奏，今年年底全國樓市全面放松限購是大概率事件，房地產(chǎn)市場在全面“松限”后又將何去何從？

以佛山和杭州兩個(gè)城市來看，放開限購后的樓市呈現(xiàn)成交放大、價(jià)格穩(wěn)定的特點(diǎn)。據(jù)合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院統(tǒng)計(jì)，8月佛山市商品住宅成交139萬平方米，環(huán)比7月增長106%。而杭州在放開限購后的一個(gè)月成交為84萬平方米，環(huán)比增長78%。雖然以佛山、杭州為代表的城市在放開限購后成交量大幅增長，但價(jià)格依然保持穩(wěn)定。

“從我們監(jiān)測的21個(gè)松綁城市來看，只有1個(gè)城市價(jià)格反彈，20個(gè)城市價(jià)格沒有彈起來。”戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文說。

有市場人士認(rèn)為，供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，開發(fā)商坐地起價(jià)的時(shí)代已一去不復(fù)返了。特別是目前，不少開發(fā)商的資金鏈較為緊張，目前樓市主題仍是以“去庫存”為主。
也有專家認(rèn)為，單獨(dú)放開限購對樓市的影響比較有限，住房信貸和整體經(jīng)濟(jì)形勢將決定未來房地產(chǎn)市場走勢。

既不肯定也不否定

四大行表態(tài)松綁“限貸”傳遞出什么信息？

繼建設(shè)銀行、工商銀行之后，24日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行也回應(yīng)了松綁“限貸”的傳聞。至此，幾天來備受關(guān)注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)：既不肯定也不否定，而是強(qiáng)調(diào)支持合理需求適時(shí)調(diào)整政策。截至目前，職能部門尚未有明文政策出臺，市場對于“房貸政策調(diào)整”的討論再度升溫。這樣一種撲朔迷離的狀態(tài)傳遞出了什么信息？

來自媒體公開的報(bào)道說，銀行的房貸政策即將出現(xiàn)全新變化，只要還清房貸，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折時(shí)代”；二套房的限制也有松動。據(jù)稱，這是央行上周召集四大行開會吹風(fēng)的主要“想法”。不過，這一傳言很快遭遇了“滑鐵盧”，各商業(yè)銀行均否認(rèn)調(diào)整了房貸政策。

記者多方求證發(fā)現(xiàn)，銀行對“限貸松綁”態(tài)度微妙：中行表示，總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼�策變化適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購房需求。工商銀行回應(yīng)稱，依舊積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求，“正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)”。建設(shè)銀行則表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

多位接受記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，放開“限貸”是進(jìn)一步的標(biāo)志。如果“限貸”放開，可能意味著管理層，至少是地方政府對當(dāng)下房地產(chǎn)市場要做全新的思考。但是，對于放開“限貸”，一些專家依然心存疑慮。“中國的房地產(chǎn)調(diào)控，無疑是要走市場化的道路。但是，大規(guī)模地放開‘限貸’，會不會帶來市場的強(qiáng)勁反彈？又或者，帶來市場信心的進(jìn)一步低落？這些市場的心理因素把握起來比較難。”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市相關(guān)各方均處于“深度焦慮”狀態(tài)。地方政府、監(jiān)管部門既想放松“行政之手”微調(diào)樓市，又擔(dān)心松綁“限貸”被過度解讀為刺激樓市；商業(yè)銀行、開發(fā)商、購房者則期待明確調(diào)控方向，讓市場發(fā)揮作用。