限購(gòu)放松作用有限，限貸松綁成為各方預(yù)期中的政策調(diào)整下一步。四大行總行的曖昧表態(tài)，各地分行陸續(xù)出現(xiàn)的“投石問(wèn)路”，都預(yù)示著房地產(chǎn)信貸政策將會(huì)發(fā)生某種變化。

放松傳聞

限購(gòu)放松之后，作為調(diào)控政策另一重要手段的限貸政策成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)，各種放松傳言也適時(shí)出現(xiàn)。9月下旬開(kāi)始有傳聞稱“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，表示“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。鼓勵(lì)首套房貸款，二三套也可恢復(fù)至基準(zhǔn)利率。

早在8月份，就有消息爆料上海建行未獲批的內(nèi)部文件，其中提及將嘗試放松限貸，重新認(rèn)定首套、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，提出首套房最低可以打八折利率(享受八折要求客戶在該行金融資產(chǎn)必須大于等于貸款總額的80%)。隨后，上海農(nóng)行也有類(lèi)似傳聞被爆出，但兩者均迅速被上述銀行否認(rèn)。

值得一提的是，雖然央行沒(méi)有對(duì)傳聞進(jìn)行表態(tài)，但作為傳聞主要相關(guān)方的四大行，卻在近期密集發(fā)布相當(dāng)“曖昧微妙”的表態(tài)。中行表示，總行已授權(quán)當(dāng)?shù)胤中锌梢园凑帐袌?chǎng)需求和政策變化適時(shí)調(diào)整相關(guān)政策，對(duì)不同的購(gòu)房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務(wù)能力，積極支持居民合理購(gòu)房需求。農(nóng)行表示，將進(jìn)一步加大房地產(chǎn)信貸投放力度，加快貸款審批和發(fā)放速度，提高服務(wù)效率，優(yōu)先滿足居民家庭首套和改善型住房消費(fèi)領(lǐng)域的合理信貸需求。此前表態(tài)的建行則建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。工行則稱依舊積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理信貸需求。

在上述回應(yīng)中，四大行可以說(shuō)是既沒(méi)否認(rèn)也沒(méi)承認(rèn)房貸放松，尚處矛盾之中。“早在今年5月份，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，并提出‘央五條’措施，優(yōu)先支持首套房貸，但是時(shí)至今日，仍然沒(méi)有得到全面落實(shí)。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，主要原因一是銀行通過(guò)貨幣基金等渠道得到的資金成本較高，不愿意下浮房貸利率；二是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向存在觀望情緒。

隨著央行對(duì)影子銀行、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等整頓措施的拉開(kāi)，余額寶等貨幣基金收益率逐漸降低，客觀上為商業(yè)銀行房貸利率下浮提供了機(jī)會(huì)。

地方呼吁

這邊廂各大銀行還在謹(jǐn)慎猶豫，那邊廂一些地方政府卻已經(jīng)把信貸松綁寫(xiě)進(jìn)了文件之中。9月22日，福州發(fā)布文件，購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房的，按首貸認(rèn)定。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付款比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。9月15日，湖北省住建廳的文件則明確首套房貸款利率下限最低可至基準(zhǔn)利率的七折。

從目前各地方政府發(fā)布的新一輪救市政策來(lái)看，主要內(nèi)容基本為增加購(gòu)房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸價(jià)格。作為并無(wú)銀行的管理權(quán)限的地方政府，依然要求銀行降低貸款利率。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一是為了給本地房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期；二是給銀行施加壓力。

現(xiàn)在的情況是，盡管部分城市銀行首套房貸利率開(kāi)始出現(xiàn)“點(diǎn)式”松動(dòng)，但范圍仍然有限，并且大多數(shù)是有條件的，有的銀行門(mén)檻相對(duì)較高，甚至以購(gòu)房客戶在貸款銀行的金融資產(chǎn)為條件，房貸利率并沒(méi)有出現(xiàn)全面松動(dòng)。

比如8月份上海農(nóng)業(yè)銀行有條件松動(dòng)首套房貸，200萬(wàn)以上商貸給出九五折利率折扣；匯豐銀行已經(jīng)悄然打折，7月份以來(lái)，該行一手房首套房貸款160萬(wàn)以上就可以享受基準(zhǔn)利率的九六折，二手房首套房貸款160萬(wàn)元以上也可以享受基準(zhǔn)利率的九四折，貸款160萬(wàn)元以下統(tǒng)一是九六折；民生銀行首套房貸款利率開(kāi)啟八五折的優(yōu)惠，但是需要客戶在民生銀行擁有500萬(wàn)元以上的金融資產(chǎn)。除了上海農(nóng)行、匯豐銀行、民生銀行以外，廣州、深圳、青島等其他城市的大多數(shù)銀行也已經(jīng)不再對(duì)首套房貸款執(zhí)行利率上浮，甚至出現(xiàn)青島有銀行可以直接九折利率發(fā)放首套房貸的情況。

房地產(chǎn)貸款政策接下來(lái)會(huì)如何走，還要看地方政府和銀行之間的博弈。

首套爭(zhēng)議

在四大行的回應(yīng)中，建行特別強(qiáng)調(diào)應(yīng)該完善首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)張宏偉介紹，早在去年下半年，上海的部分樓盤(pán)(多數(shù)是優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán))就曾獲得銀行優(yōu)惠政策，針對(duì)兩套住房的購(gòu)房群體，只要房貸余額還清，就算首套房。“上述政策只是操作上‘打擦邊球’，并不是在公開(kāi)可執(zhí)行的文件下操作的，執(zhí)行的銀行和時(shí)間也會(huì)根據(jù)貸款對(duì)象(包括開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者)而不一樣。”

張宏偉表示，全國(guó)范圍內(nèi)的限貸政策松動(dòng)尤其是“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)全面松動(dòng)目前尚難。主要原因在于“認(rèn)貸”的全面松動(dòng)對(duì)于市場(chǎng)刺激力度較大，不符合本輪房地產(chǎn)調(diào)控的思路，短期內(nèi)不適合采用這樣的方式刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，如果首套房標(biāo)準(zhǔn)只認(rèn)貸不認(rèn)房，可能出現(xiàn)擁有幾十套房的投資者還可以按照首套貸款的情況，勢(shì)必引發(fā)爭(zhēng)議。目前最可能出現(xiàn)的結(jié)果就是，銀行未來(lái)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款政策“一刀切”，會(huì)根據(jù)貸款對(duì)象的不同，去差別化執(zhí)行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。