進入2014年，房地產(chǎn)市場的形勢可謂急轉(zhuǎn)直下，而這也讓持續(xù)多年增長的房企凈利出現(xiàn)了下滑。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，138家深滬上市房企中，95家披露了半年報，營業(yè)收入同比增長9.28%，創(chuàng)2010年中期以來最低增速；凈利潤同比下滑4.9%，為2003年中期以來的首降；毛利率32.85%，創(chuàng)七年新低。面對樓市調(diào)整，上市房企業(yè)績正在面臨空前壓力。

多家房企業(yè)績下滑

統(tǒng)計顯示，至少有38家房企業(yè)績出現(xiàn)了下滑，部分房企今年上半年業(yè)績下滑的幅度更大。其中，榮豐控股報告期內(nèi)虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業(yè)績降幅也達到了952.61%和716.17%。包括大龍地產(chǎn)、深國商在內(nèi)的7家公司業(yè)績降幅則超過了100%。

分析顯示，總體上看，行業(yè)利潤增速普遍下行已成大勢。國內(nèi)龍頭萬科A上半年凈利潤保持增長5.55%，但去年同期增速為22.31%，其上半年公司的營業(yè)收入為409.6億元，較去年同期微降1%；實現(xiàn)凈利潤48.1億元，同比增長5.6%。值得注意的是，萬科的中期毛利率進一步下滑至21.8%，創(chuàng)下2008年以來的最低水平。

部分一線房企更是難保“金身”。綠城中國在港股發(fā)布業(yè)績預(yù)警，上半年凈利潤較去年同期減少約65%；在港股上市的碧桂園中期凈利潤增長14.1%，去年這一數(shù)字為增長45%。

而金地集團以及招商地產(chǎn)的業(yè)績則更不理想。招商地產(chǎn)的中報顯示，2014年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入160.47億元，同比微降0.54%；實現(xiàn)凈利潤17.85億元，同比下降30%。而金地集團上半年營業(yè)收入90.84億元，同比增加3.29%；實現(xiàn)凈利潤1.58億元，同比下滑49.91%。

對于業(yè)績的下滑，絕大部分房企均表示“公司上半年實際結(jié)算項目的減少”。同時，還有公司稱，房地產(chǎn)行業(yè)在國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動放緩經(jīng)濟增速的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出整體增速下降態(tài)勢，公司業(yè)績也出現(xiàn)相應(yīng)下滑。

但也有房企承認(rèn)，近期樓市調(diào)整壓縮了利潤空間。同時，融資成本上行、土地成本居高不下也是房企中報宣稱業(yè)績下滑的重要原因。

房企樂觀面對后市

業(yè)內(nèi)人士表示，受益于各地政策不斷放松和信貸的支持，預(yù)計未來幾個月房地產(chǎn)銷售和建設(shè)均會溫和改善。

事實上，房地產(chǎn)投資在經(jīng)歷了年初高達25%的同比下跌后，近期決策層開始出臺“微刺激”，各地也開始松綁房地產(chǎn)政策，限購放松的消息頻出，而房地產(chǎn)板塊股價也從前期低點反彈了17%。

而調(diào)查顯示，多數(shù)房地產(chǎn)上市公司對于未來表示樂觀。萬科總裁郁亮認(rèn)為，各地的政策調(diào)整、加之央行多次強調(diào)保護首次置業(yè)者貸款需求以及上半年各地市場出現(xiàn)的價格回調(diào)，未來購房信貸環(huán)境有望改善，而購房者的實際購買力也有望提高。

招商地產(chǎn)也在半年報中預(yù)計，從中央到地方一系列放松政策的出臺與落實，下半年市場成交有望反彈。

“去化庫存、快周轉(zhuǎn)”正在越來越多地被各家企業(yè)所提及。而從各家半年報來看，供貨高峰都將集中在下半年，跑量去庫存將成為9、10月的市場主旋律。同時，業(yè)內(nèi)人士表示，下半年一二線市場很可能會成為品牌房企降價的主戰(zhàn)場，隨著萬科、雅居樂等第一輪降價戰(zhàn)之后，目標(biāo)完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營。

市場下行促房企轉(zhuǎn)型

“全民營銷”幾乎成為當(dāng)下各大房企最響亮的口號。事實上，集中推盤甚至不惜讓渡一部分利潤，通過各類手段促銷已經(jīng)成為開發(fā)商應(yīng)對調(diào)控期的一種求生方式。“只要讓利到位，需求必然進場，市場成交量必然上升。”一位開發(fā)商表示，有跡象表明，通過促銷讓利，一些企業(yè)的樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了資金回籠加快的可能。

更多的企業(yè)則希望擺脫這種被動的局面。不少企業(yè)正積極擺脫傳統(tǒng)開發(fā)模式，尋求長期的經(jīng)營收入，一些企業(yè)也不再拘泥于傳統(tǒng)的營收模式。

據(jù)介紹，萬科正在不斷加大投資收益，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)項目合作或商業(yè)資產(chǎn)處置而實現(xiàn)收益，隨著“輕資產(chǎn)、重運營”模式的推廣，這類收益將成為一種常態(tài)。2014年上半年，萬科實現(xiàn)投資收益13.1億元，同比大幅增長237.8%；恒大集團已經(jīng)官方明確多元發(fā)展戰(zhàn)略，繼足球、礦泉水之外，其已將目光投向畜牧業(yè)；而陽光城集團股份有限公司、泰禾集團股份有限公司等投資醫(yī)療教育，有些則進軍現(xiàn)代農(nóng)園、科技園區(qū)。

專家指出，在中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背景下，開發(fā)商必將擔(dān)任起城市配套商的角色，在堅持傳統(tǒng)營收模式外，引入更多城市配套經(jīng)營項目，才能讓其經(jīng)營性收入占比不斷提升。