年初至今，上市房企業(yè)績逐級下滑，一季報及中報時凈利潤均出現(xiàn)同比負增長。從目前披露的三季報及預告來看，房企前三季度的盈利水平仍不容樂觀，很可能繼續(xù)出現(xiàn)同比下降。不過隨著近期央行房地產(chǎn)信貸政策的松動，樓市預期正在發(fā)生悄然變化，市場成交量出現(xiàn)回升跡象，房地產(chǎn)四季度預期正在回暖。

三季報業(yè)績或下滑

下半年樓市逐步進入觀望深水區(qū)，開發(fā)商的營銷壓力漸增，費用支出處于高位。再加上房企毛利率短期內(nèi)難有明顯改善，使得房企前三季度凈利潤或延續(xù)同比下滑的態(tài)勢。

今年以來，上市房企的整體業(yè)績增幅呈現(xiàn)逐級下滑態(tài)勢。一季度A股房企歸屬于母公司股東的凈利潤同比下降6.38%，中報時同比下降幅度擴大至8.9%。統(tǒng)計顯示，目前共有51家A股房企披露了三季度業(yè)績預告，預減及預虧的公司家數(shù)共有29家，占比近六成。如果按照各家公司凈利潤預計變動的中值計算，剔除不可比因素后，44家房企前三季度凈利潤同比下降超三成，業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀。

從三季報披露安排看，“萬保招金”四大龍頭房企大多集中在10月末披露。目前僅有天健集團、渝開發(fā)、大名城等五家房企披露了三季報。渝開發(fā)、運盛實業(yè)前三季度凈利潤分別同比增長102.85%和147.57%，其余幾家公司則出現(xiàn)不同程度的同比下滑。

結算項目較少或尚未到結算期是不少房企業(yè)績下滑的主要原因。天健集團三季報顯示，三季度公司實現(xiàn)結算面積1.63萬平方米，同比下降40.52%。

通常情況下，三季度及四季度是房企結算高峰期。自2003年以來，A股房企在三季報的業(yè)績一直保持同比增長的態(tài)勢。2013年三季報時A股房企業(yè)績同比增幅為26.7%。不過從當前趨勢看，2014年上市房企三季報整體業(yè)績很可能延續(xù)年初至今同比下滑的態(tài)勢，這將成為2003年以來首次出現(xiàn)三季報凈利潤同比負增長，創(chuàng)下十二年來的增速新低。

總體來看，主流房企凈利潤有望在三季報保持15%-20%的增速，已經(jīng)披露三季報預告的榮盛發(fā)展、中天城投、首開股份等房企均保持業(yè)績增長。相比之下，業(yè)務主要在三四線城市的中小房企則面臨庫存積壓的壓力，應提防房價下行帶來的資產(chǎn)減值沖擊。

四季度預期略回暖

十一假期前央行一紙文件宣告房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)松動，受此影響，此前悲觀的樓市預期開始回暖。

統(tǒng)計顯示，受信貸新政和北京市調整普宅標準兩大利好影響，北京樓市已表現(xiàn)出向好跡象。10月上旬北京市二手房市場新增房源比9月同期增長近兩成，市場新增客源比9月同期增長了近一成。

在政策帶動下，當前市場供求層面和買賣雙方的情緒已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化，最明顯的特征是二手房門店來訪量有所增加，說明有意向購房的人群正在增多，這將是未來成交量回升的基礎。部分地產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)也顯示，近期二手房買賣合同簽訂量較9月同期有所提升，成交均價也出現(xiàn)小幅反彈。

值得注意的是，房企預期也在發(fā)生改變。僅從土地市場看，從9月開始，包括萬科、遠洋等多家房企已經(jīng)連續(xù)出手拿地。9月20大標桿房企合計拿地金額達到173億元，已是半年來的高點。特別是一線城市土地市場整體成交仍保持活躍。今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期基本持平。

萬科在近期更是表示，隨著市場景氣實際好轉，四季度開發(fā)商推盤量會擴大，銷售會有明顯起色，同時四季度有希望看到房價軟著陸。

總體看，伴隨央行信貸政策調整，四季度行業(yè)銷量和政策面都將好于前三季度。隨著后市各地信貸政策細則陸續(xù)出臺，改善型需求將逐步入市，帶動10月成交回升。除了小部分三四線城市庫存積壓過于嚴重外，其他城市有望全面止跌。