關注“首套房新政”落地系列報道

近期限購限貸的雙雙解綁，對成都的房地產(chǎn)市場起到了立竿見影的效果。10月的秋季房交會上多家房企銷售創(chuàng)紀錄，上周包括成都在內的14個二線城市新建住宅成交面積環(huán)比上漲53.35%。不過，業(yè)內人士表示，這只是“解凍”的開始。

在長期限購限貸的政策影響下，大部分開發(fā)商目前的第一要務都是清理庫存回籠現(xiàn)金。因此未來半年內，成都房地產(chǎn)市場或維持“量升價平”的態(tài)勢。

政策利好催樓市“解凍”

國慶節(jié)前央行、銀監(jiān)會“松綁”房貸的政策，對低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀錄。例如保利實現(xiàn)銷售1083套（含別墅、住宅、商業(yè)），總金額達到創(chuàng)紀錄的10.3億；綠地集團國慶檔7天僅住宅銷售金額達7.2億……來自華融證券的數(shù)據(jù)顯示，新建住宅方面，上周包括成都在內的14個二線城市共成交220.09萬平米，環(huán)比上漲53.35%。二手房方面，天津、杭州、南京、成都四個二線城市成交面積環(huán)比則上漲了10.97%。

西南財經(jīng)大學經(jīng)濟學院副教授劉璐認為，“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好，比如限購的放松等，這使擠壓的一部分購房群體集中入市，一定程度上促進了成交“回暖”。而對于目前成都中心城區(qū)商品房9823元/平方米的成交均價，劉璐則表示，短期內成都房價會呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢，不會有太大幅度的波動。

“與其說是‘回暖’，不如說是‘解凍’。”世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文說，在限購與限貸政策雙雙放開之后，改善型住房需求明顯解凍。不過對于樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”，他則表示還有待觀察。“在過去長時間限購限貸的影響下，不少開發(fā)商手里都積壓了很多庫存，現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力。因此目前很多開發(fā)商的心態(tài)都是‘要錢不要貨’。反映在當下就是交易量上升，但房價基本持平。”

房貸市場化刺激購房需求

對于“房貸新政”，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院分析認為，新政將從兩個方面影響房地產(chǎn)市場的需求。一個是購房者數(shù)量，另外一個是購房者購房成本。重新定義首套房及允許符合條件的非本地居民購房能夠增加購房者的數(shù)量。

“有利于住房貸款走向市場。”山西證券分析師平海慶稱，此次的政策與其說是政策調整“放松”，他更認為是個人住房貸款走向市場化，對自住需求、改善性需求、部分投資性需求的購房貸款均予以考慮和滿足，讓貸款金融機構根據(jù)實際情況自行判斷和發(fā)放。

一旦“認房不認貸”兌現(xiàn)，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。

不過劉璐則提醒，政策真正能否起到松綁作用還要看商業(yè)銀行。“房貸問題其實只是國家的貨幣政策中的一環(huán)。當前國家的貨幣政策總體上看還是偏緊的，至少不會大規(guī)模地寬松。所以雖然央行鼓勵放開房貸，但這也只是‘鼓勵’，商業(yè)銀行不一定有額度發(fā)放。而且，7折利率考驗商業(yè)銀行資金成本，部分商業(yè)銀行按照7折利率發(fā)放貸款的話甚至有可能出現(xiàn)虧損。”劉璐說。

成都樓市或維持“量升價平”

對于接下來四季度到明年初的房地產(chǎn)市場，市場各方都抱以看好態(tài)度。

華融證券分析師易華強認為，限購放松主要針對剛需等首套住房，政策放開后并未明顯提振銷量，而限貸政策的放開有助于改善性需求的釋放，兩項政策的放開有利于穩(wěn)定房價預期，減緩房價下跌，刺激房地產(chǎn)市場成交量，四季度成交量有望逐步企穩(wěn)。

而胡港文則預計，半年內類似成都這樣的二線城市房價將繼續(xù)呈現(xiàn)“量升價平”的態(tài)勢。“建議有剛需的購房者還是按照自己的真實需求買房，因為剛需房的房價會在很長一段時間內保持平穩(wěn)。不過改善型住房，特別是中心城區(qū)的改善型住房需求者需要在房價反彈起來前盡早做決定。因為從海外經(jīng)驗以及國內趨勢來看，豪宅、中高端住宅市場遲早會徹底開放。”胡港文總結道。

華西都市報記者石莉芳趙雅儒攝影吳小川