“房屋評估價格是怎么來的？”“都是3樓，為什么我們的評估價偏低？”……近日，北街片區(qū)1—4號地塊分類評估報告上墻公示后，引發(fā)了各地塊住戶的熱議。昨日，記者就房屋評估相關事宜咨詢了四川鼎正房地產土地評估咨詢公司相關負責人。

“房屋評估分為分類評估和入戶評估兩階段，目前上墻公示的是分類評估的相關結果。”該負責人告訴記者，分類評估是分單元、分樓層對各地塊內的房屋單價作出評估；入戶評估則是深入到每家每戶，對每戶的二次裝飾裝修進行估價。

該負責人說，分類評估階段，根據(jù)房屋的不同用途，公司將被搬遷房屋大致分為商業(yè)房屋和住宅房屋。對于商業(yè)房屋，估價師會根據(jù)調查得知的市場客觀租金情況和與估價對象類似的房地產交易案例，運用收益法和市場比較法對其價格進行測算。其中還要綜合考慮客觀租金、出租率、房屋建造成本、租金遞增比利、資本化率、收益年限、建筑結構、建造年代、樓層、戶型、所處地段商業(yè)繁華程度、設備配置、維護保養(yǎng)、臨街狀況、交通便捷度、人口狀況、環(huán)境質量、物業(yè)管理、公共服務配套設施狀況等。

對于住宅房屋，估價師會根據(jù)與估價對象類似的房地產交易案例，運用市場比較法對其價格進行測算，并綜合考慮建筑結構、建造年代、樓層、戶型、所處地段商業(yè)繁華程度、設備配置、維護保養(yǎng)、臨街狀況、交通便捷度、人口狀況、環(huán)境質量、物業(yè)管理、公共服務配套設施狀況等。

“室內裝飾裝修是指對室內門窗、地面、墻面、頂棚、廚房、衛(wèi)生間、防護欄等各界面的處理和裝飾材料的選用，也包括對家具、燈具、陳設和小品的選用、配置和設計等。”該負責人說，在入戶評估階段，估價師會深入每家每戶，根據(jù)裝飾裝修材料、品牌、裝飾裝修工藝、人工費求取出房屋室內裝飾裝修重置價格，扣除通過已使用年限確定折舊，最終得出房屋裝飾裝修評估價格。