“房屋評(píng)估價(jià)格是怎么來(lái)的？”“都是3樓，為什么我們的評(píng)估價(jià)偏低？”……近日，北街片區(qū)1—4號(hào)地塊分類(lèi)評(píng)估報(bào)告上墻公示后，引發(fā)了各地塊住戶(hù)的熱議。昨日，記者就房屋評(píng)估相關(guān)事宜咨詢(xún)了四川鼎正房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人。

“房屋評(píng)估分為分類(lèi)評(píng)估和入戶(hù)評(píng)估兩階段，目前上墻公示的是分類(lèi)評(píng)估的相關(guān)結(jié)果。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，分類(lèi)評(píng)估是分單元、分樓層對(duì)各地塊內(nèi)的房屋單價(jià)作出評(píng)估；入戶(hù)評(píng)估則是深入到每家每戶(hù)，對(duì)每戶(hù)的二次裝飾裝修進(jìn)行估價(jià)。

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，分類(lèi)評(píng)估階段，根據(jù)房屋的不同用途，公司將被搬遷房屋大致分為商業(yè)房屋和住宅房屋。對(duì)于商業(yè)房屋，估價(jià)師會(huì)根據(jù)調(diào)查得知的市場(chǎng)客觀租金情況和與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易案例，運(yùn)用收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)格進(jìn)行測(cè)算。其中還要綜合考慮客觀租金、出租率、房屋建造成本、租金遞增比利、資本化率、收益年限、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、樓層、戶(hù)型、所處地段商業(yè)繁華程度、設(shè)備配置、維護(hù)保養(yǎng)、臨街狀況、交通便捷度、人口狀況、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理、公共服務(wù)配套設(shè)施狀況等。

對(duì)于住宅房屋，估價(jià)師會(huì)根據(jù)與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，并綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、樓層、戶(hù)型、所處地段商業(yè)繁華程度、設(shè)備配置、維護(hù)保養(yǎng)、臨街狀況、交通便捷度、人口狀況、環(huán)境質(zhì)量、物業(yè)管理、公共服務(wù)配套設(shè)施狀況等。

“室內(nèi)裝飾裝修是指對(duì)室內(nèi)門(mén)窗、地面、墻面、頂棚、廚房、衛(wèi)生間、防護(hù)欄等各界面的處理和裝飾材料的選用，也包括對(duì)家具、燈具、陳設(shè)和小品的選用、配置和設(shè)計(jì)等。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，在入戶(hù)評(píng)估階段，估價(jià)師會(huì)深入每家每戶(hù)，根據(jù)裝飾裝修材料、品牌、裝飾裝修工藝、人工費(fèi)求取出房屋室內(nèi)裝飾裝修重置價(jià)格，扣除通過(guò)已使用年限確定折舊，最終得出房屋裝飾裝修評(píng)估價(jià)格。