□買方

剛需成交放量豪宅買家登場

雖然供應(yīng)上漲趨勢明顯，但是基于1月與2月均處年度供應(yīng)低潮期，郭毅預(yù)計(jì)，2月成交難以出現(xiàn)較大突破，將處于低位起航態(tài)勢。而春節(jié)之后自3月開始，隨著項(xiàng)目入市量的不斷增加，會吸引成交不斷上升，樓市逐漸進(jìn)入供需兩旺的階段。

除了供應(yīng)增多導(dǎo)致需求回暖外，受央行降息、北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整和公積金貸款最高額度提高等密集利好的影響，買方市場也在逐漸復(fù)蘇。

對高端市場而言，今年無疑是個“豪宅年”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，至今年年中，香河園3號、保利東壩地王、中糧瑞府、龍湖西局地塊、夏家胡同、萬柳地塊等“地王”項(xiàng)目將陸續(xù)入市，預(yù)期售價都將高于10萬/平方米，如果算上二手市場的老牌頂級住宅項(xiàng)目，北京今年單價在10萬元以上的頂級住宅項(xiàng)目至少在40個以上。

隨著眾多頂級豪宅的推出，頂級買家也紛紛登場。1月7日獲批銷售的中赫萬柳書院，雖然銷售均價高達(dá)14.5萬元/平方米，但當(dāng)日就有12套被認(rèn)購，入市以來認(rèn)購勢頭喜人，二期獲批銷售證預(yù)售價提至近15.5萬元。

與此同時，剛需市場也有顯著變化。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，1月前半月，北京市50-90平方米之間的住宅新房成交在全市整體成交套數(shù)占比中，比上個月上升了6.76%，而16000元/平方米以下的新房成交套數(shù)占比也從上個月的27.12%提升到了44.78%，增幅達(dá)17.66%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，小戶型、低均價新房成交占比走高，表明2014年12月31日北京市公積金管理中心調(diào)整首套房公積金貸款最高額度到120萬以來，市場剛需人群出現(xiàn)了較為明顯的成交放量，因此也影響了新房統(tǒng)計(jì)價格在1月的顯著走低。

顯然，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，雖然5萬元以上的高端市場將迎來供應(yīng)大年，而且頂級買家出手不凡，但“有錢任性”的高端置業(yè)者依然有限，受困于購買能力的剛需和改善仍是市場主體，價格依然是2015年樓市敏感詞。

□觀點(diǎn)

降也難漲也難

顯然，2015年的開局明顯好于2014年的開局，無論政策還是供需心態(tài)，都呈現(xiàn)出更理性的色彩，但2015年是否真能“漲”字當(dāng)頭，甚至走出2009年的態(tài)勢？這顯然并不現(xiàn)實(shí)。

上海某房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》指出，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢，即上半年去庫存速度持續(xù)放緩，而在下半年則持續(xù)加快。

研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，在限購政策取消、二套房貸政策放寬、央行降息等背景下，市場成交顯著提升，這有助于各房企和各城市去庫存速度的加快；從35個城市的總體水平看，庫存去化周期的數(shù)值基本“脫險”，即遠(yuǎn)離了上半年持續(xù)形成的高位水平。隨著去化周期的縮短，此類城市的房企將主動放棄價格優(yōu)惠的做法。九成城市庫存去化速度在加快，說明市場預(yù)期趨于好轉(zhuǎn)。

但是，值得注意的是，截至2014年12月底，這35個城市新建商品住宅庫存總量依然高達(dá)28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。庫存壓力依然不輕。

在記者的采訪中，專家們雖然普遍認(rèn)為2015年房價難以下行，但上漲也不容樂觀。