逐漸松綁的樓市緊縮政策、愈發(fā)寬松的貨幣環(huán)境、扎堆的新增供給以及較低的購(gòu)房門檻，2015年伊始，在各種利好刺激下，市場(chǎng)各方對(duì)今年房市走勢(shì)普遍表示樂(lè)觀，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為2015年一線城市的房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

另一方面北京樓市熱點(diǎn)迭出，地價(jià)屢創(chuàng)紀(jì)錄，6萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)大年，10萬(wàn)元以上的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)有十余個(gè)項(xiàng)目蓄勢(shì)待出，政策方面，北京居住證制度年內(nèi)出臺(tái)、直系親屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改親屬關(guān)系公證，就連執(zhí)行最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策也只是強(qiáng)調(diào)不會(huì)“取消”……三九四九的嚴(yán)冬，樓市卻頻傳暖風(fēng)，那么2015房?jī)r(jià)真的會(huì)漲起來(lái)嗎？誰(shuí)的房?jī)r(jià)還能繼續(xù)向上飛？

□市場(chǎng) 1月樓市仍處高位 預(yù)期向好

在房企“搶跑”、購(gòu)房者入市、利好政策頻出的帶動(dòng)下，1月份北京樓市延續(xù)了去年年底的“翹尾”行情，整體成交相對(duì)保持高位。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份前25天，二手房成交9261套，新建住宅簽約7864套，均超過(guò)了2014年1月同期，整體市場(chǎng)在進(jìn)入2015年后，繼續(xù)高位運(yùn)行。據(jù)鏈家地產(chǎn)預(yù)計(jì)，本月成交量將在13000套左右。

成交上升與開(kāi)年以來(lái)公積金政策寬松有一定關(guān)系。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公積金貸款占比為31.4%，較2014年12月增加了9.8個(gè)百分點(diǎn)。公積金貸款的總體占比也較2014年12月上升了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，信貸和公積金政策的逐漸寬松在一定程度上拉動(dòng)了剛需購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，進(jìn)而促進(jìn)了小戶型房屋的成交占比上升。“近期北京市二手房市場(chǎng)成交價(jià)穩(wěn)定，面向剛需的利好政策陸續(xù)出臺(tái)，部分客戶對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期有進(jìn)一步回升，因此總體成交量處于相對(duì)較高水平。”

不過(guò)，上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，1月前20天典型城市成交量，相對(duì)去年12月出現(xiàn)了較明顯的下跌，預(yù)計(jì)1月份成交量將出現(xiàn)兩三成的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)。但報(bào)告指出，1月份市場(chǎng)成交行情略顯黯淡，但市場(chǎng)看漲情緒并沒(méi)有因此而回落。尤其對(duì)于一二線重點(diǎn)城市而言，在2014年年底已出現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌反彈的跡象，這會(huì)使得市場(chǎng)預(yù)期得到進(jìn)一步的改變，隨著房企推盤和購(gòu)房者入市節(jié)奏的加快，預(yù)計(jì)春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)成交量將繼續(xù)攀升。

□政策

各地救市政策升級(jí)

從去年下半年以來(lái)，各地樓市逐步走出持續(xù)近一年的低迷，成交開(kāi)始逐步復(fù)蘇，這與地方政府密集釋放寬松政策有密切關(guān)系。

1月20日，四川省宣布取消全省樓市限購(gòu)、限價(jià)政策，尤其是已執(zhí)行多年的“70/90”調(diào)控政策，為新年樓市進(jìn)一步松綁。這也是近期多地釋放出穩(wěn)定住房消費(fèi)積極信號(hào)的其中一例。

2014年下半年起，各級(jí)政府紛紛出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省份，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，刺激購(gòu)房需求入市。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房成為最主要的兩大地方刺激樓市的手段；而北京、上海作為全國(guó)最重要的兩大一線核心城市，均在第四季度對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整。普宅標(biāo)準(zhǔn)與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個(gè)涉及購(gòu)房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對(duì)市場(chǎng)的利好作用顯著。

福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉分析認(rèn)為：雖然從價(jià)格看，低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但這一政策對(duì)購(gòu)房者而言有托底的作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。

張大偉預(yù)計(jì)，2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

在北京限購(gòu)政策繼續(xù)的同時(shí)，一些微調(diào)已經(jīng)開(kāi)始，從今年1月1日起，北京住房公積金實(shí)行新政，購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)至120萬(wàn)元。

□供應(yīng)

新盤集中入市時(shí)間前置

截至1月20日，北京樓市共有9個(gè)項(xiàng)目入市，相比去年同期增加5個(gè)，打響了全年供應(yīng)的第一槍。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2月樓市再接再厲，雖然有春節(jié)因素，但仍預(yù)計(jì)有10盤入市。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這10個(gè)項(xiàng)目包括北京城建北京密碼、蘇寧·尊悅大廈、水晶嶼等4個(gè)純新盤，以及包含常楹公元·自由派、中建·國(guó)際港、領(lǐng)秀慧谷等在內(nèi)的6個(gè)老項(xiàng)目后期。

雖然橫向比較入市量處于低點(diǎn)，但是從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2月入市項(xiàng)目數(shù)量相比2014年多出一個(gè)，并且在近6年的對(duì)比中，僅低于2013年春節(jié)月的供應(yīng)量，比2011年最低點(diǎn)多出6個(gè)項(xiàng)目。而細(xì)分全月情況來(lái)看，從2月13日（臘月二十五）之后，隨著各公司放假潮逐漸襲來(lái)，樓市基本就已進(jìn)入封盤期，基于項(xiàng)目開(kāi)盤通常選擇周末這一不成文的慣例，這意味著，在2月13日之前的周末，僅2月1日、7日、8日三天，10盤的入市量已屬豐富。

從入市項(xiàng)目的類型來(lái)看，10個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，商住類產(chǎn)品占據(jù)了半數(shù)席位，其中包括位于大興的北京城建北京密碼、豐臺(tái)區(qū)的中奧廣場(chǎng)·首站、平谷區(qū)的蜜碼空間等。

“今年新盤入市的時(shí)間節(jié)點(diǎn)明顯前置”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，以往開(kāi)發(fā)商通常是等待市場(chǎng)時(shí)機(jī)，而經(jīng)歷了2013、2014兩年樓市的忽冷忽熱，沒(méi)有踩對(duì)市場(chǎng)、政策節(jié)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商教訓(xùn)慘痛。特別是2014年春節(jié)后市場(chǎng)驟然降溫，很多本來(lái)信心十足的開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)不及，年初仍抱惜售心態(tài)，到了年中不得不在庫(kù)存壓力下降價(jià)拋售。

而進(jìn)入2015年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍然撲朔迷離，雖然調(diào)控政策導(dǎo)向正在趨向?qū)捤�，但開(kāi)發(fā)商在前幾年激進(jìn)拿地，背負(fù)著沉重的財(cái)務(wù)壓力，因此不敢再“等”市場(chǎng)而是“搶”市場(chǎng)，在項(xiàng)目達(dá)到入市條件后抓緊推出，造成新年伊始北京純新項(xiàng)目的集中開(kāi)盤。另外，自2014年底的預(yù)售價(jià)格的全面放開(kāi)，也為樓市供應(yīng)的不斷增加提供了源源動(dòng)力，因此2015年也將成為供應(yīng)市場(chǎng)遍地開(kāi)花的一年。