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房價(jià)很難下行調(diào)整

隨著市場信心的恢復(fù)，房價(jià)已經(jīng)基本可以判斷很難有下行的調(diào)整，但整體2015年初市場依然難有大幅上漲的可能性。政策環(huán)境持續(xù)向好，就在去年的最后一天，北京樓市喜迎新年“紅包”。北京公積金政策作出放松調(diào)整，即購買面積在90平方米（含）以下的首套自住住房，貸款最高額度上調(diào)為120萬元。由于特殊的市場地位和特征，一線城市的市場走勢，一直具有全國樓市的風(fēng)向標(biāo)作用。在各地一系列行政干預(yù)及信貸緊縮的政策陸續(xù)退出之后，直至去年第四季度，京滬兩地才對普宅標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整，預(yù)示著政策環(huán)境的改善開啟。而作為2014年北京樓市的最后一個(gè)政策紅利，北京公積金政策的調(diào)整無疑將有利于2015年北京樓市的繼續(xù)復(fù)蘇，也將對其它一線城市的政策走向產(chǎn)生一定的影響。

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房價(jià)將穩(wěn)中有漲

在逐步寬松的房調(diào)政策和貨幣信貸政策的支持下，預(yù)計(jì)今年北京商品住宅市場的整體房價(jià)水平將保持穩(wěn)中微漲的局面。其中剛需市場的價(jià)格水平將保持穩(wěn)定，個(gè)別產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)域仍會(huì)出現(xiàn)商品房降價(jià)的現(xiàn)象，主要原因在于2015年北京還將有3萬余套自住房上市，是2014年的2倍。自住房供量大增，一方面起到拉低市場均價(jià)的作用，另一方面，也因?qū)�剛需客群形成分流，阻礙了中低價(jià)位商品房項(xiàng)目的成交，制約了商品房項(xiàng)目的價(jià)格上漲。但是，2015年，高端市場將有大量地王級(jí)頂級(jí)豪宅入市，使得高端市場的均價(jià)水平被大幅拉升，從而對北京整體房價(jià)的走高形成結(jié)構(gòu)性影響。雖然高端市場的價(jià)格走高，但因?yàn)槠鋬H僅面向財(cái)富階層，在北京商品住宅成交中僅占到3%-5%的市場份額，因此對北京整體房價(jià)水平的影響并不大，這也是2015年北京房價(jià)走勢保持穩(wěn)中微漲的原因所在。

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房價(jià)有攀升可能

房價(jià)走勢背后有四股大的驅(qū)動(dòng)力。第一是供求關(guān)系或去庫存周期的變動(dòng)，第二是貨幣流動(dòng)性和資金成本，第三是市場預(yù)期的變動(dòng)，第四是土地價(jià)格等住房建設(shè)成本。從這四個(gè)層面看，去庫存周期在持續(xù)收窄、信貸成本在逐漸降低、看漲情緒若隱若現(xiàn)、土地價(jià)格持續(xù)攀升，都會(huì)帶來房價(jià)止跌反彈。所以說，從全國整個(gè)大趨勢看，房價(jià)依然有明顯攀升的可能，無論是從房價(jià)指數(shù)指標(biāo)還是房屋銷售均價(jià)指標(biāo)看都是如此。當(dāng)然，區(qū)域分化現(xiàn)象還是很明顯。一二線重點(diǎn)城市在第一季度會(huì)有一個(gè)明顯的止跌反彈跡象，而三四線城市則要緩慢一些。部分經(jīng)濟(jì)落后的、偏遠(yuǎn)的三四線城市房價(jià)可能會(huì)維持一個(gè)停滯的狀態(tài)，這和此類城市房價(jià)提振的沖擊力不夠有關(guān)。而從房價(jià)環(huán)比和同比增幅來看，2015年上半年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)環(huán)比正增長態(tài)勢，到了下半年則有房價(jià)同比正增長態(tài)勢。

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房價(jià)保持上漲趨勢

預(yù)計(jì)2015年全國商品房銷售均價(jià)約為6400元/平方米，同比上漲1.2%。預(yù)計(jì)2015年一線城市商品房銷售均價(jià)約為20100元/平方米，同比上漲6.5%。其中，2015年1季度全國商品房銷售均價(jià)同比上漲約1.8%；2015年1-2季度全國商品房銷售均價(jià)同比上漲約2.2%；2015年1-3季度全國商品房銷售均價(jià)同比上漲約3.0%；2015年1-4季度全國商品房銷售均價(jià)同比上升約1.2%。2015年商品房銷售面積與銷售額有所上漲。在房地產(chǎn)供給方面，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)新開工面積約為189000萬平方米，較2014年同比增長5.2%。房地產(chǎn)施工面積約為791780萬平方米，同比增長9%。