房地產(chǎn)政策暖風(fēng)再起 第三輪救市呼之欲出？

2014年，一線城市交易量下降、價(jià)格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫(kù)存周期。新年之后，又傳出佳兆業(yè)破產(chǎn)重組、恒盛地產(chǎn)資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元，33家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公布了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績(jī)虧損，10家業(yè)績(jī)預(yù)減。

2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年能否觸底反彈？政府手里還有多少籌碼？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開了調(diào)查。

隨著2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地產(chǎn)行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起。

日前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇國(guó)際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求是長(zhǎng)期的，并將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)品供給，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

與此同時(shí)，包括杭州、紹興等多地出臺(tái)松綁限購(gòu)、鼓勵(lì)購(gòu)房的政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支持措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

福州市下發(fā)的 《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出，開發(fā)企業(yè)若有多余商品房或安置房可賣給政府，用于保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策。第三輪救市呼之欲出。

房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是1990年以來最低的數(shù)據(jù)。

中國(guó)銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在某房產(chǎn)舉辦的中國(guó)地產(chǎn)創(chuàng)新峰會(huì)上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背后，固定資產(chǎn)投資增速下滑是主要原因，房地產(chǎn)投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由于中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年以來的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，庫(kù)存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意愿不強(qiáng)，房地產(chǎn)投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。

摩根大通中國(guó)專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因在于固定資產(chǎn)投資減速，在供應(yīng)過剩的房地產(chǎn)和制造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計(jì)，由于房地產(chǎn)投資增速?gòu)?013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右(包括對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響)，預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。

“房地產(chǎn)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的輻射能力非常強(qiáng)，房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)拖累建筑業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長(zhǎng)，引發(fā)連鎖反應(yīng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行的勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當(dāng) “火車頭”，也至少不要拖后腿。所以從政策層面而言，房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

供求關(guān)系依舊嚴(yán)峻

盡管2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)探底回升的勢(shì)頭，并且在四季度出現(xiàn)“翹尾”，但供大于求的基本面并未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來，市場(chǎng)成交再度下滑。

監(jiān)測(cè)顯示，2015年1月上半月，61個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交954.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇：一線城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼；18個(gè)二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點(diǎn)基本持平；三四線城市上半月整體市場(chǎng)成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。

分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一般而言，臨近年關(guān)都是成交淡季，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑一方面是受市場(chǎng)淡季影響，但更多是因?yàn)楣┻^于求的市場(chǎng)格局并沒有發(fā)生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減，信貸政策又止步不前，加之市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足，使得購(gòu)房者信心下降，觀望情緒上升。

世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國(guó)內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，去庫(kù)存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。二線城市中多數(shù)城市的庫(kù)存量仍處于2010年來的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。多數(shù)三四線城市由于人口凈流出的影響，庫(kù)存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。