住房市場結(jié)構(gòu)性問題突出局部風(fēng)險加大

住房市場：潛在性供給過剩嚴(yán)重，結(jié)構(gòu)性失衡突出

過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長，每年住房總增長8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應(yīng)超過12億平方米。但若按照過去幾年每年增加20億左右的增長，未來住房存在嚴(yán)重的潛在過剩。

同時，一二線大城市行政級別高，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應(yīng)量相對緊張，住房供給相對滯后；而三四線城市，行政級別低，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對較慢，住房需求小，但這些城市土地供應(yīng)大，住房供給相對過剩。

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算：2010年4.4億城市非流動人口中的2.2億基本解決了住房問題；19.1%兩套以上，3.5%三套以上。2.2億流動人口的0.88億基本解決住房， 2.2億流動人口的1.32億住房存在嚴(yán)重的問題。

總體上，住房結(jié)構(gòu)市場問題具有必然性也是總體可控的，這些問題主要是市場發(fā)揮不夠和政府保障不足造成。

住房金融：結(jié)構(gòu)失衡加劇，風(fēng)險概率增大

第一，房地產(chǎn)融資在全社會融資中的比重不降反升。第二，房地產(chǎn)融資市場的集中度過高。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三，個人按揭貸款余額規(guī)模巨大（接近10萬億元），面臨期限錯配、利率和房價下跌惡意斷供風(fēng)險。

住房用地：供大于求，價升量跌

過去10年，地價遠(yuǎn)高于房價上漲。2003-2013年全國商品住房成交價漲幅為145%，但全國主要城市的居住地價漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價上漲達5%，一線城市成交面積減少31%，地價增長57%。全國土地市場總體供大于求。2014年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米，同比減少20%。1-9月，全國300個城市共成交面積26605萬平方米，同比減少28%。

宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)

第一，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè)。當(dāng)前，一方面，貨幣供給余額超過百萬億，利率和法定準(zhǔn)備金率偏高，貨幣供給增長率偏低：2014年9月底，廣義貨幣（M2）余額120.21萬億元，同比增長12.9%，比去年末低0.7個百分點；社會融資規(guī)模增長較慢，2014年前三季度社會融資規(guī)模為12.84萬億元，比去年同期少1.12萬億元，中小企業(yè)融資難、融資貴十分嚴(yán)峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨難與貴問題。

第二，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。經(jīng)濟下行導(dǎo)致財政收入下降，房地產(chǎn)市場調(diào)整，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟增長，增加住房等社會保障支出，政府一般性支出面臨挑戰(zhàn)，長期實施擴張性的財政政策更是壓力巨大。

第三，政府宏觀政策對社會預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。過去十年，中央在住房市場的調(diào)控中擁有相當(dāng)?shù)闹鲃有裕�即市場主體對中央的調(diào)控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導(dǎo)市場預(yù)期。未來隨著買方市場時代的到來，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場主體中反復(fù)體驗，中央政策有效引導(dǎo)市場預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn)，政策不僅難以得到市場主體的積極回應(yīng)，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購政策，以及9月30日央行出臺貸款放松的政策，沒有達到預(yù)期的效果即是例證。