三四線城市難題

朱震是湖南某地級(jí)市的開發(fā)商，在該市的核心區(qū)域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初，該項(xiàng)目便遇到資金問(wèn)題，一度停工。

“從銀行、信托、基金、P2P，甚至一度過(guò)橋找高利貸。該想的都想了，下個(gè)月如果再融不到錢，項(xiàng)目就要被收回，之前投入的幾千萬(wàn)也將全部打水漂。”朱震對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者毫不避諱自己的現(xiàn)狀，也直言壓力很大。

近1個(gè)月來(lái)，朱震在北京跑資金，很多金融機(jī)構(gòu)見(jiàn)是湖南一個(gè)不起眼地級(jí)市的物業(yè)，就自動(dòng)屏蔽。

實(shí)際上，過(guò)去的9個(gè)月內(nèi)，央行五次降息，逐步降低企業(yè)融資成本，讓朱震不明白的是，現(xiàn)在流動(dòng)性不斷釋放，企業(yè)融資成本一降再降，資本方仍然瞧不上三四線項(xiàng)目。

資本方規(guī)避三四線城市物業(yè)的原因，或許是看到其龐大的住宅存量，以及人口流出之后短期難復(fù)蘇的住房需求。

以遼寧為例，9月5日，遼寧省政府出臺(tái)包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應(yīng)等在內(nèi)的7條樓市新政，以穩(wěn)定樓市。

如果算上此前出臺(tái)的“遼9條”和“遼5條”，這已經(jīng)是遼寧省第三輪樓市政策。

“連續(xù)出穩(wěn)地產(chǎn)政策的核心，是為加速消化遼寧當(dāng)?shù)氐母邘?kù)存。” 沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)研究會(huì)秘書長(zhǎng)齊錫晶介紹，省會(huì)城市沈陽(yáng)1-6月銷售面積同比下降38.3%，商品房銷售額同比下降29.8%。

和遼寧一樣，吉林也于9月16日通過(guò)收購(gòu)存量商品房為安置房、鼓勵(lì)合理購(gòu)房貸款等為樓市注入信心，這是吉林年內(nèi)第二次出臺(tái)房地產(chǎn)新政。

“以遼寧、吉林為代表的地區(qū)，目前面臨人口流出，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)萎縮，無(wú)需求支撐，去庫(kù)存難度不小。”在中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉看來(lái)，降低門檻，鼓勵(lì)合理的購(gòu)房需求只能短期穩(wěn)定樓市，長(zhǎng)期來(lái)看，需要類似城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入，帶來(lái)持續(xù)的剛需購(gòu)買力。

張大偉也表示，城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入并非一時(shí)之策，在購(gòu)買需求和購(gòu)買力有限的背景下，再?gòu)?qiáng)勁的拉動(dòng)消費(fèi)政策，效果并不明顯。

樓市劇烈分化

朱震的融資難題并非個(gè)例，其背后是劇烈分化的供需關(guān)系和樓市現(xiàn)狀。

雖然統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月樓市銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回升，但很大程度上來(lái)自于一二線重點(diǎn)城市銷售的拉動(dòng)。

多個(gè)機(jī)構(gòu)分析師大致的判斷是：一二線城市在二季度全面回暖；三四線城市仍在去庫(kù)存、防止樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大。相比之下，二線城市房?jī)r(jià)同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。

某研究院數(shù)據(jù)亦顯示，一線城市出清周期已回落至 14.4 個(gè)月，土地消化時(shí)間僅 1.5 年，二線城市出清周期 21.6 個(gè)月，土地消化時(shí)間 3.3 年。但與一二線城市相比，三四線城市市場(chǎng)總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達(dá) 47.8 個(gè)月，土地消化時(shí)間依然超5年。

從一系列支持自住和改善性住房需求政策來(lái)看，今年的樓市主題是穩(wěn)定住房消費(fèi)。

8月份CPI同比上漲2.0%，而1年期存款利率降至1.75%，意味著我國(guó)進(jìn)入了負(fù)利率時(shí)期。與此同時(shí)，在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調(diào)后，目前房貸成本已降至歷史最低。

值得注意的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪多個(gè)房企、分析師、金融機(jī)構(gòu)獲悉，2014年底以來(lái)的一系列政策，帶來(lái)的資金和需求似乎只利好一二線重點(diǎn)城市。

為此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，和城鎮(zhèn)化階段一致，中國(guó)房地產(chǎn)正經(jīng)歷“馬太效應(yīng)”，即大城市在汲取小城市的購(gòu)買力和政策利好，強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱。

全國(guó)的資本和購(gòu)買力涌入，引發(fā)一線城市樓市火爆。而省會(huì)城市高房?jī)r(jià)一定程度上依靠四周城市的購(gòu)買力支撐，四周地級(jí)市的價(jià)格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購(gòu)買力支撐。因?yàn)椴粩嗤饬�，�?gòu)買力逐級(jí)衰減。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這并非好事，需要引起決策層的注意，否則，三四線城市的樓市問(wèn)題難解，與此同時(shí)，一線城市的樓市風(fēng)險(xiǎn)將越推越高。