北京等城市住宅成交從7月份開(kāi)始就逐月下降，“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季也成交低迷。在此背景下，兩項(xiàng)購(gòu)房信貸政策再度調(diào)整。

9月30日，央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布政策，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。隨后，住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布公積金新政，推行公積金異地購(gòu)房工作。

“從今年的市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然部分城市成交出現(xiàn)回暖，但全國(guó)范圍內(nèi)市場(chǎng)目前仍在調(diào)整周期內(nèi)，且隨著3·30政策效果的釋放，目前市場(chǎng)仍有一些不穩(wěn)定因素，此時(shí)出臺(tái)這兩項(xiàng)政策旨在釋放信貸寬松信號(hào)。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，政策集中出臺(tái)也透露出中央在四季度維穩(wěn)的意圖。

一年四次調(diào)信貸

“國(guó)慶節(jié)之前歷來(lái)是樓市政策出臺(tái)的重要窗口，如去年調(diào)整二套房信貸的9·30政策，同樣也是在這一時(shí)點(diǎn)推出來(lái)的，這對(duì)四季度樓市的走勢(shì)是一個(gè)信號(hào)。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。

按照央行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并提出各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制將結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付比例。

“此次中央出臺(tái)的信貸新政仍是按照分類(lèi)調(diào)控的思路，將限購(gòu)城市排除在利好政策之外，而對(duì)二三線城市樓市的剛需購(gòu)房者將起到直接刺激作用。”上述國(guó)研中心負(fù)責(zé)人表示，這意味著中央對(duì)一線城市市場(chǎng)仍然判斷為較熱，但二三線城市卻仍然面臨去庫(kù)存壓力。

而政策的作用點(diǎn)顯然不止于此。

“本次新政雖直接針對(duì)首套房，但考慮此前已規(guī)定還清首套房房貸者再購(gòu)買(mǎi)二套房按照首套房政策執(zhí)行。因此從實(shí)際政策效果看，本次新政策不僅有利增加首套房購(gòu)買(mǎi)能力，對(duì)于已經(jīng)還清首套房房貸，有二套房購(gòu)買(mǎi)意愿甚至投資需求的購(gòu)房人也存在直接刺激。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者陳劍波表示。

同樣，此次住建部等多部委出臺(tái)的公積金貸款新政也將政策著力點(diǎn)放在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面，這些地區(qū)房?jī)r(jià)總價(jià)相對(duì)偏低，實(shí)現(xiàn)公積金異地貸款有利于留住人才;另一方面，對(duì)于一些戶(hù)籍在三四線城市，而工作在一二線城市的人，也有機(jī)會(huì)改善戶(hù)籍所在地的居住條件。

實(shí)際上，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從去年9·30政策開(kāi)始，一年內(nèi)中央層面已累計(jì)連續(xù)4次分別對(duì)首套房、二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付比例、貸款優(yōu)惠利率進(jìn)行了不同程度放松，且在放松力度上也有所增加。

“在第四季度伊始出臺(tái)這兩項(xiàng)政策，主要目標(biāo)仍然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”上述國(guó)研中心負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍較大，需要房地產(chǎn)維持穩(wěn)定，支持投資力量回升，從而為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)起到支持作用，因此在當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)繼續(xù)推出利好政策。

不過(guò)多位業(yè)內(nèi)人士也表示，這兩項(xiàng)政策此時(shí)出臺(tái)的信號(hào)意義仍然大于實(shí)際意義。

“根據(jù)銀行貸款的放款慣例，每年四季度大部分銀行受貸款額度影響，會(huì)減少或放緩批貸，本次央行政策在各地的具體執(zhí)行情況仍需觀察。同樣，對(duì)于一些高房?jī)r(jià)地區(qū)而言，由于公積金貸款額度較低，異地使用也將是杯水車(chē)薪，因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較高的住宅來(lái)說(shuō)支持力度有限。”陳劍波分析。