房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中占據(jù)著舉足輕重的地位。今年以來(lái)，在政策的持續(xù)向松調(diào)整利好下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出階段性復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但受行業(yè)自身發(fā)展規(guī)律和社會(huì)財(cái)富配置調(diào)整的綜合作用，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)總體增長(zhǎng)減速，步入相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展階段。

政策環(huán)境寬松為樓市穩(wěn)定回升創(chuàng)造條件

1.貨幣政策和財(cái)政政策提供流動(dòng)性支撐

今年以來(lái)，我國(guó)在總體上保持穩(wěn)健偏松的貨幣政策和適度積極的財(cái)政政策，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了充足的流動(dòng)性支撐。從貨幣政策看，2014年11月起的五次降息、四次降準(zhǔn)為市場(chǎng)注入了較強(qiáng)的流動(dòng)性，同時(shí)商業(yè)銀行存貸比考核指標(biāo)淡化也在一定程度上釋放了銀行信貸的投放空間，M2增速已連續(xù)三個(gè)月回升。去年以來(lái)，積極財(cái)政政策的力度加大，赤字率由2.3%擴(kuò)大至2.6%；下半年可用資金明顯增多。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，將從中直接受益。

從開(kāi)發(fā)商的角度看，寬松的資金環(huán)境有利于降低上游開(kāi)發(fā)融資難度，在行業(yè)整體利潤(rùn)率下行階段緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金于年中同比轉(zhuǎn)為正增。從購(gòu)房者的角度看，去年11月以來(lái)的五次降息使購(gòu)房成本有效減少，20年和30年期個(gè)人按揭貸款月供相比本輪降息前分別下降10.7%和12.7%，實(shí)際購(gòu)房能力的提高直接激發(fā)了需求入市的積極性。

隨著近期央行啟動(dòng)匯改，人民幣貶值對(duì)流動(dòng)性格局、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金面的影響值得關(guān)注。在人民幣兌美元長(zhǎng)期升值時(shí)期，流入的大量避險(xiǎn)外資都是以持有房產(chǎn)的形式存在的，因此人民幣貶值預(yù)期對(duì)于地產(chǎn)的效應(yīng)通常是負(fù)面的。

考慮到央行在大幅矯正匯率后，可能會(huì)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整并進(jìn)行對(duì)沖操作，因此若人民幣貶值未形成長(zhǎng)期趨勢(shì)，匯率保持雙向波動(dòng)下基本穩(wěn)定，則人民幣匯率波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響偏中性；若貶值持續(xù)，外資流出明顯大于流入，則房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到負(fù)面沖擊。

2.房地產(chǎn)行業(yè)政策保持寬松基調(diào)

除宏觀政策外，今年起中央和地方層面出臺(tái)了各類直接指向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸、財(cái)稅政策，為需求端持續(xù)去杠桿。接下來(lái)無(wú)論從中央穩(wěn)增長(zhǎng)的角度，還是地方土地財(cái)政的考慮，行業(yè)政策都將保持寬松的基調(diào)，后續(xù)可能還會(huì)出臺(tái)松綁政策。

商業(yè)貸款方面，目前五年以上貸款基準(zhǔn)利率已處歷史低位，留給銀行的折扣空間已非常小，加之存款利率上限不斷放松，房貸9折幾乎已是極限。進(jìn)入下半年，受額度安排限制，銀行對(duì)房貸審批放款速度減慢的現(xiàn)象或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。公積金貸款方面，近期政策下調(diào)了公積金二套首付比例，而貸款額度上還有松動(dòng)空間。多數(shù)城市的家庭公積金最高貸款額度還在80萬(wàn)元以下，若地方公積金管理中心余額充足，可通過(guò)提高公積金貸款額度上限來(lái)刺激需求入市。

稅費(fèi)減免方面，上半年涉及交易稅費(fèi)減免的僅為營(yíng)業(yè)稅，而契稅和個(gè)稅仍存在與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)不協(xié)調(diào)之處，即便年內(nèi)無(wú)動(dòng)作，今后也是一個(gè)調(diào)整方向。如契稅和個(gè)稅“唯一”的概念與當(dāng)前支持改善性需求的出發(fā)點(diǎn)尚不相一致，個(gè)稅“滿5年”的標(biāo)準(zhǔn)可與“滿2年”相配套。

限購(gòu)政策方面，一線城市顯著的集聚與虹吸效應(yīng)使得短期內(nèi)幾乎沒(méi)有取消限購(gòu)的可能，而限外政策已如預(yù)期逐漸放開(kāi)。由于外籍人士主要的聚居地為仍實(shí)施限購(gòu)的一線城市，其在一線城市的購(gòu)房條件實(shí)際上并未發(fā)生變化，且中國(guó)樓市對(duì)外資的吸引力已明顯下降，因此限外令解除對(duì)于樓市總體格局產(chǎn)生的影響將不明顯。

無(wú)論是作用于宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策和財(cái)政政策，還是直接作用于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策和財(cái)稅政策，總體來(lái)看，多重寬松政策的疊加作用為房地產(chǎn)行業(yè)周期性的企穩(wěn)復(fù)蘇提供了動(dòng)力與支撐。