“三四線城市不能再建房了”——在三四線城市持續(xù)庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下跌的背景下，業(yè)內(nèi)大佬拋出的這一論調(diào)還是在市場(chǎng)上引起了不小的波瀾。從最新數(shù)據(jù)來看，樓市延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，去庫(kù)存的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

不過，三四線城市能不能再建房，是“壯士斷腕”選擇退出，還是繼續(xù)堅(jiān)守等待黎明，每家房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有自己的考量。而市場(chǎng)的洗牌，也給了一些企業(yè)重新布局和轉(zhuǎn)型調(diào)整的機(jī)會(huì)。

三四線城市去庫(kù)存仍是主基調(diào)

城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化態(tài)勢(shì)依舊，在一線城市房?jī)r(jià)全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道，去庫(kù)存的壓力不減。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價(jià)格同比均上漲且漲幅相對(duì)較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。上海某居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

而三四線城市庫(kù)存高企的嚴(yán)峻形勢(shì)卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。某指數(shù)研究院的最新報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴(kuò)張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

對(duì)于后期市場(chǎng)行情，某指數(shù)研究院的分析認(rèn)為，三四線城市人口平均增量及平均增長(zhǎng)率遠(yuǎn)不及一二線城市，部分三四線城市常住人口明顯低于戶籍人口，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，潛在購(gòu)房需求有逐漸放緩的趨勢(shì)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過剩、庫(kù)存高企，未來市場(chǎng)仍將延續(xù)去庫(kù)存的主基調(diào)。

但也有分析人士認(rèn)為不必過于悲觀。嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的高庫(kù)存主要是過去幾年形成的，這幾年在土地管控下，其實(shí)沒大幅度上升，去庫(kù)存壓力也沒有想象大。后期三四線城市房?jī)r(jià)總體會(huì)有企穩(wěn)和弱反彈可能。

不能再建還是“停不下來”

對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在當(dāng)前庫(kù)存高企情況下，是否繼續(xù)開發(fā)建設(shè)成為一個(gè)問題。近期，有報(bào)道稱，王健林和宗慶后等紛紛表態(tài)，二、三、四線城市不能再建房子了。沒有產(chǎn)業(yè)支撐和人流物流集聚的房地產(chǎn)開發(fā)，就是在沙地上蓋樓，蓋得越多越高，未來的風(fēng)險(xiǎn)就越大。

從當(dāng)前投資情況來看，三四線城市的投資增速持續(xù)回落，一定程度上印證了“大佬”們的觀點(diǎn)。某指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年及2015年以來，各線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均呈逐月回落態(tài)勢(shì)，其中，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國(guó)水平。今年1至8月，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%。

面對(duì)低迷的市場(chǎng)行情，一些開發(fā)商不得不延緩開發(fā)進(jìn)度，或者緊急叫停在建工程，甚至不惜為此繳納土地閑置費(fèi)。比如，湖南某縣一個(gè)最大的樓盤，規(guī)劃建筑面積70多萬平方米，廣告上也宣稱是“超級(jí)大盤”。由于市場(chǎng)不景氣，目前這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，已建成的大約只有1/5，開發(fā)商已經(jīng)暫停了后續(xù)開發(fā)。

然而，房地產(chǎn)開發(fā)并非一輛可以隨時(shí)靠邊的“汽車”。“根本停不下來。”湖南長(zhǎng)沙一位房地產(chǎn)開發(fā)商說，三四線城市的房企資金鏈中，一般20%是自有資金，40%至50%是銀行貸款，30%是民間借貸，必須不停地建設(shè)新項(xiàng)目，才能保證資金鏈不會(huì)斷裂。

此外，在三四線城市，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，很容易引發(fā)樓盤爛尾、經(jīng)濟(jì)糾紛等一系列問題，地方政府會(huì)采取更多的救助政策，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目順利復(fù)工并交房。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖以及政府出臺(tái)的一系列樓市新政，企業(yè)開發(fā)建設(shè)信心已有所提振。湖南省的數(shù)據(jù)顯示，前三季度在利好政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資初步企穩(wěn)。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1861.38億元，下降6.5%，降幅與前8月相比沒有進(jìn)一步擴(kuò)大。