下半年樓市將出現(xiàn)四大“黑天鵝” 影響房價
作者:未知 來源:中財網(wǎng) 更新時間:2016年06月29日 【字體:大 中 小】
樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期,從時間的角度來看,2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調整極有可能會來臨,去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。
盡管自去年至今以來,大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復蘇和好轉,甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面,但是,上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性,尤其是當樓市進入下半年之后,上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響,在這樣的市場背景下,樓市會進入調整期,房價出現(xiàn)下跌。
“黑天鵝”之一:美元進入加息通道對中國樓市是“利空”
從全球市場來看,整個6月份“黑天鵝”聚集:6月16日凌晨2點美聯(lián)儲FOMC會議決議、上午10點半日本央行議息決議、晚17點英國央行利率決議、6月17日歐央行行長德拉吉講話、6月21日美聯(lián)儲主席耶倫參議院聽證會、以及6月23日英國退歐公投(以上均為北京時間)。 盡管上述“黑天鵝”只有英國“脫歐”成為現(xiàn)實,但是,未來仍然有“黑天鵝”影響中國經(jīng)濟甚至中國房地產(chǎn)市場。
比如美國加息。從美國來看,盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進程,但是筆者仍認為三季度加息可能性較大,比如9月加息一次,加息25點,今年年底明年上半年再加息25點。這樣,美元進入加息通道。
按照上述分析邏輯,美元進入加息通道后,全球資產(chǎn)配置方向轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn),全球資本也會向美國流動,對于中國來講也是如此,資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例,兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲備余額為3.95萬億美元,居世界第一),中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右,然而,自2014年6月份美國開始提出貨幣正;h題之后,中國的外匯儲備大幅減少,截止2016年5月,已經(jīng)降低至3.19萬億美元。當美元進入加息 通道之后,預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明,未來國內資金還會繼續(xù)“外逃”,那么,這些資金逃到哪里?顯然,轉向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。
“黑天鵝”之二:“權威人士”表態(tài)之后,中國貨幣政策開始轉向
近日“權威人士”發(fā)表對宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)看法之后,中國的貨幣政策也正在轉向。從國內來看,央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示,2016年5月M2同比增長11.8%,增速環(huán)比大幅回落1個百分點,與3月M2高達13.4%的增速更是不能相比。“權威人士”表態(tài)對宏觀經(jīng)濟看法之后貨幣政策確實開始出現(xiàn)“收緊”的轉向。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。
從近期銀行等金融機構的政策面動作來看,據(jù)媒體報道,已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風險,比如,風控較嚴的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度,利率上也可能上調;其他部分銀行也開始“有條件”上調首付比例;部分基金開始上調利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。
此外,據(jù)媒體報道,工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%,貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外,對個人商用房貸款合作項目范圍也作出了進一步的范圍劃分。要求全國范圍內重點選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。
這說明,對于住宅市場來講,由于市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素,核心熱點城市樓市即將步入調整期;對于商用房來講,通過提高首付比例和業(yè)務范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風險。總體來看,此時貨幣政策開始適度收縮,銀行開始通過提高首付“降杠桿”,目的雖然是為了防止由于房價下行導致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風險,但是,這卻構成了下半年以來樓市不確定性的“黑天鵝”。