樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會就此而止。

盡管自去年至今以來，大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等二三線城市樓市出現(xiàn)“買漲不買跌”的火熱局面，但是，上述城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性的“黑天鵝”的影響，在這樣的市場背景下，樓市會進(jìn)入調(diào)整期，房價出現(xiàn)下跌。

“黑天鵝”之一：美元進(jìn)入加息通道對中國樓市是“利空”

從全球市場來看，整個6月份“黑天鵝”聚集：6月16日凌晨2點(diǎn)美聯(lián)儲FOMC會議決議、上午10點(diǎn)半日本央行議息決議、晚17點(diǎn)英國央行利率決議、6月17日歐央行行長德拉吉講話、6月21日美聯(lián)儲主席耶倫參議院聽證會、以及6月23日英國退歐公投（以上均為北京時間）。 盡管上述“黑天鵝”只有英國“脫歐”成為現(xiàn)實(shí)，但是，未來仍然有“黑天鵝”影響中國經(jīng)濟(jì)甚至中國房地產(chǎn)市場。

比如美國加息。從美國來看，盡管英國“脫歐”影響了美元加息的進(jìn)程，但是筆者仍認(rèn)為三季度加息可能性較大，比如9月加息一次，加息25點(diǎn)，今年年底明年上半年再加息25點(diǎn)。這樣，美元進(jìn)入加息通道。

按照上述分析邏輯，美元進(jìn)入加息通道后，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前（截至2014年3月底，我國外匯儲備余額為3.95萬億美元，居世界第一），中國外匯儲備達(dá)到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之后，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年5月，已經(jīng)降低至3.19萬億美元。當(dāng)美元進(jìn)入加息 通道之后，預(yù)計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內(nèi)資金還會繼續(xù)“外逃”，那么，這些資金逃到哪里？顯然，轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)。這對中國已經(jīng)過熱的樓市來講是“利空”的。

“黑天鵝”之二：“權(quán)威人士”表態(tài)之后，中國貨幣政策開始轉(zhuǎn)向

近日“權(quán)威人士”發(fā)表對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)看法之后，中國的貨幣政策也正在轉(zhuǎn)向。從國內(nèi)來看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個百分點(diǎn)，與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比。“權(quán)威人士”表態(tài)對宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場來講不是一件好事情。

從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動作來看，據(jù)媒體報道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來樓市的“黑天鵝”。

此外，據(jù)媒體報道，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時有所提高。此外，對個人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。

這說明，對于住宅市場來講，由于市場過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，核心熱點(diǎn)城市樓市即將步入調(diào)整期；對于商用房來講，通過提高首付比例和業(yè)務(wù)范圍的收縮控制銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險�？傮w來看，此時貨幣政策開始適度收縮，銀行開始通過提高首付“降杠桿”，目的雖然是為了防止由于房價下行導(dǎo)致的銀行資產(chǎn)縮水帶來的銀行系統(tǒng)風(fēng)險，但是，這卻構(gòu)成了下半年以來樓市不確定性的“黑天鵝”。