房?jī)r(jià)不可能漲到天上去，這句話道出了房?jī)r(jià)上漲的底線。但底線在哪里，權(quán)威人士并沒(méi)有給出答案。現(xiàn)在我們已經(jīng)知道了，那就是不觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

何謂系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？

系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有很多種，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)則重點(diǎn)是指購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)和周期風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)領(lǐng)域的購(gòu)買(mǎi)力和房?jī)r(jià)之間存在較大鴻溝，不能通過(guò)主觀能動(dòng)性來(lái)消除，只能通過(guò)市場(chǎng)自己消化，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是房?jī)r(jià)會(huì)主動(dòng)下跌，直到和購(gòu)買(mǎi)力對(duì)接。需要指出的是，在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)之時(shí)，購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)隨之下跌，人們還愿不愿意“抄底”也是個(gè)問(wèn)號(hào)。

周期風(fēng)險(xiǎn)，比較好理解，用權(quán)威人士的話說(shuō)，就是房?jī)r(jià)不可能漲到天上去，房?jī)r(jià)總會(huì)有拐點(diǎn)出現(xiàn)的。而房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，何時(shí)能夠止跌誰(shuí)都不知道。以往日本和西方國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)告訴我們，這個(gè)周期大約在20年左右，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌周期可能持續(xù)10年，而回升到下一個(gè)高點(diǎn)也需要10年。

回顧過(guò)去的經(jīng)濟(jì)狀況，我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的景氣和低迷通常以五年為一個(gè)周期。地產(chǎn)商們?cè)��?jīng)很好地利用了這一周期，主要表現(xiàn)為在低迷是大量吃進(jìn)土地，在景氣時(shí)出售商品房。而這一輪三四線城市大量庫(kù)存就是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在低迷時(shí)大量購(gòu)地，不過(guò)他們?cè)谶@一輪沒(méi)有等到景氣的那一刻，房子賣(mài)不出去了。

房子賣(mài)不出去就有可能觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗�套牢了大量信貸資金，這些資金是從銀行借來(lái)的，而銀行資金是來(lái)自于我們普通人的儲(chǔ)蓄，就這樣一環(huán)扣一環(huán)，一旦開(kāi)發(fā)商庫(kù)存無(wú)法變現(xiàn)，金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)會(huì)讓我們存在銀行的資金只能停留在賬面上。我們希望房?jī)r(jià)下跌，但卻沒(méi)看到下跌后的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

正如專(zhuān)家們所說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的底線是不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這句話的內(nèi)涵頗多。筆者認(rèn)為，這句話至少能夠從以下幾個(gè)層面來(lái)解讀。

第一個(gè)層面，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

第二個(gè)層面，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的空間還是有的。而這是在監(jiān)管層密切注意下的。

第三個(gè)層面，房?jī)r(jià)上漲即使出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也只是局部的，而且監(jiān)管層有足夠的儲(chǔ)備措施來(lái)應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

回顧2015年的貨幣政策，五年期存貸款利率已經(jīng)下調(diào)了20%，很多房奴們的月供壓力大為減輕。但我們同樣需要看到，對(duì)于沒(méi)有買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房卻更加艱難。因?yàn)樨泿诺膶捤梢呀?jīng)導(dǎo)致了信貸資金量放大了很多，我們稱(chēng)之為“放水”。“放水”的直接后果是資產(chǎn)的貨幣價(jià)值快速上漲。請(qǐng)注意，這里強(qiáng)調(diào)的是“貨幣價(jià)值”。

按照一般商品的邏輯，房子一旦建成就開(kāi)始貶值折舊，即使是地段很好的地方也不會(huì)上漲太多。而現(xiàn)在市場(chǎng)上的貨幣量因?yàn)?ldquo;放水”而出現(xiàn)過(guò)剩情況，同樣價(jià)值的房子必須要用更多的貨幣來(lái)衡量。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，2016到2017年貨幣“放水”的可能性很小，而且存在收緊的可能，這可能會(huì)從局部先行實(shí)施。這就是底線，在信貸收緊的情況下，房?jī)r(jià)很難重演暴漲的局面，轉(zhuǎn)而繼續(xù)溫和上漲。

其目的有兩個(gè)，其一是需要房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)，其二是將房地產(chǎn)的周期延后，直到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功，不再需要靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長(zhǎng)。（文章轉(zhuǎn)自樓市風(fēng)云錄，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除）