引言：

成都市場(chǎng)上存在一類項(xiàng)目，相應(yīng)商品房已經(jīng)辦理分戶產(chǎn)權(quán)至開(kāi)發(fā)商名下后被開(kāi)發(fā)商抵押給銀行進(jìn)行融資，但開(kāi)發(fā)商又繼續(xù)將相應(yīng)房屋對(duì)外銷售。但是如果你買了過(guò)后，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有還銀行錢(qián)，你就根本辦不下來(lái)貸款，也無(wú)法辦理房產(chǎn)證。如李先生交完首付后，便向銀行提交了貸款資料，但好幾個(gè)月后貸款也沒(méi)辦下來(lái)。開(kāi)發(fā)商說(shuō)他要的房子被抵押了，簽不了合同。而李先生要求退還首付款，開(kāi)發(fā)商也不予理會(huì)。本期《解密維權(quán)》由北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師為您詳細(xì)解答。

問(wèn)題一、開(kāi)發(fā)商可以將已經(jīng)抵押給銀行的商品房對(duì)外銷售嗎？

北京安博（成都）律師事務(wù)所茍凌律師認(rèn)為依據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存”以及《房屋登記辦法》第三十四條“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)”之規(guī)定，已經(jīng)辦理了抵押登記的房屋是可以對(duì)外銷售的，但是應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的書(shū)面同意或者將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)以注銷抵押權(quán)，才不會(huì)影響后續(xù)貸款、房產(chǎn)證等的辦理。

問(wèn)題二、購(gòu)房者買到已經(jīng)抵押的商品房，能正常辦理貸款嗎？

北京安博（成都）律師事務(wù)所黃磊律師認(rèn)為依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，同一房屋上可以先后設(shè)定若干個(gè)抵押權(quán)。因此，購(gòu)房者購(gòu)買到已經(jīng)抵押的房屋，從法律上講是可以再次辦理抵押貸款的。

但是，基于再次辦理的抵押權(quán)不是第一順序的抵押權(quán)以及在先的抵押擔(dān)保債務(wù)可能會(huì)對(duì)之后的抵押擔(dān)保債務(wù)產(chǎn)生不良影響，通常情況下銀行對(duì)第二次抵押的商品房會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，購(gòu)房者買到已經(jīng)抵押的商品房，如果未注銷之前的抵押擔(dān)保登記，銀行往往不同意辦理順序在之后的抵押登記，進(jìn)而向購(gòu)房者辦理貸款。

問(wèn)題三、購(gòu)房者買到已經(jīng)抵押的商品房，能正常拿到房產(chǎn)證嗎？

北京安博（成都）律師事務(wù)所陳楊律師認(rèn)為問(wèn)題一中已經(jīng)述及，已經(jīng)抵押的房屋可以對(duì)外銷售。但是，如果購(gòu)房者要取得房產(chǎn)證，首先應(yīng)解除在先的抵押登記，房管部門(mén)才可以辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。因此，購(gòu)房者若要取得所購(gòu)買商品房的房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先清償該商品房所擔(dān)保的債務(wù)，然后申請(qǐng)房管部門(mén)注銷商品房抵押登記，此時(shí)購(gòu)房者才可以辦理并取得所購(gòu)商品房的房產(chǎn)證。在商品房存在抵押登記的情況下，房管部門(mén)不會(huì)為商品房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。

網(wǎng)友關(guān)心問(wèn)題 

1、怎么樣才能避免買到開(kāi)發(fā)商已經(jīng)抵押的房子？

北京安博（成都）律師事務(wù)所鐘曉麗律師認(rèn)為：購(gòu)房者首先應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將預(yù)售商品房的相關(guān)信息進(jìn)行主動(dòng)公開(kāi)，并接受購(gòu)房者在相關(guān)部門(mén)或者系統(tǒng)中進(jìn)行查詢。同時(shí)，購(gòu)房者可以與開(kāi)發(fā)商對(duì)付款的期限進(jìn)行特別約定，即在開(kāi)發(fā)商完成預(yù)售備案登記后才支付大部分的房款，將風(fēng)險(xiǎn)降低。如開(kāi)發(fā)商故意隱瞞商品房已抵押的事實(shí)，購(gòu)房者可以主張雙方的商品房買賣合同無(wú)效。

2、購(gòu)房者已經(jīng)買了的商品房還可能被開(kāi)發(fā)商銷售出去嗎？

北京安博（成都）律師事務(wù)所劉瑤（實(shí)習(xí)）律師認(rèn)為：購(gòu)房者購(gòu)買的商品房如果辦理了預(yù)售備案登記，雖然開(kāi)發(fā)商無(wú)法再次將該商品房另行銷售備案給他人，但購(gòu)房者無(wú)法控制開(kāi)發(fā)商將該商品房實(shí)際再次銷售給他人以及完成實(shí)際交付，進(jìn)而導(dǎo)致之前的購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)。

因此，在未辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記前，為了確保購(gòu)房者所購(gòu)商品房不被開(kāi)發(fā)商再次銷售，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，建議購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商辦理了商品房預(yù)售備案登記后，應(yīng)當(dāng)盡快申請(qǐng)?jiān)诜抗懿块T(mén)辦理該商品房的銷售預(yù)告登記。商品房銷售預(yù)告登記后，即使開(kāi)發(fā)商另行實(shí)際銷售了該商品房，之后購(gòu)房者所享有的權(quán)利也不能對(duì)抗之前購(gòu)房者的權(quán)利，這樣才可以保障在先購(gòu)房者的合法權(quán)益。