引言：

成都市場上存在一類項目，相應商品房已經辦理分戶產權至開發(fā)商名下后被開發(fā)商抵押給銀行進行融資，但開發(fā)商又繼續(xù)將相應房屋對外銷售。但是如果你買了過后，開發(fā)商并沒有還銀行錢，你就根本辦不下來貸款，也無法辦理房產證。如李先生交完首付后，便向銀行提交了貸款資料，但好幾個月后貸款也沒辦下來。開發(fā)商說他要的房子被抵押了，簽不了合同。而李先生要求退還首付款，開發(fā)商也不予理會。本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所茍凌律師、陳楊律師為您詳細解答。

問題一、開發(fā)商可以將已經抵押給銀行的商品房對外銷售嗎？

北京安博（成都）律師事務所茍凌律師認為依據《物權法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或提存”以及《房屋登記辦法》第三十四條“抵押期間，抵押人轉讓抵押房屋的所有權，申請房屋所有權轉移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應當提交抵押權人的身份證明、抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件、他項權利證書”之規(guī)定，已經辦理了抵押登記的房屋是可以對外銷售的，但是應當取得抵押權人的書面同意或者將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務以注銷抵押權，才不會影響后續(xù)貸款、房產證等的辦理。

問題二、購房者買到已經抵押的商品房，能正常辦理貸款嗎？

北京安博（成都）律師事務所黃磊律師認為依據《物權法》、《城市房地產抵押管理辦法》的相關規(guī)定，同一房屋上可以先后設定若干個抵押權。因此，購房者購買到已經抵押的房屋，從法律上講是可以再次辦理抵押貸款的。

但是，基于再次辦理的抵押權不是第一順序的抵押權以及在先的抵押擔保債務可能會對之后的抵押擔保債務產生不良影響，通常情況下銀行對第二次抵押的商品房會采取非常謹慎的態(tài)度。因此，購房者買到已經抵押的商品房，如果未注銷之前的抵押擔保登記，銀行往往不同意辦理順序在之后的抵押登記，進而向購房者辦理貸款。

問題三、購房者買到已經抵押的商品房，能正常拿到房產證嗎？

北京安博（成都）律師事務所陳楊律師認為問題一中已經述及，已經抵押的房屋可以對外銷售。但是，如果購房者要取得房產證，首先應解除在先的抵押登記，房管部門才可以辦理所有權轉移登記手續(xù)。因此，購房者若要取得所購買商品房的房產證，開發(fā)商應當先清償該商品房所擔保的債務，然后申請房管部門注銷商品房抵押登記，此時購房者才可以辦理并取得所購商品房的房產證。在商品房存在抵押登記的情況下，房管部門不會為商品房辦理產權過戶登記手續(xù)。

網友關心問題 

1、怎么樣才能避免買到開發(fā)商已經抵押的房子？

北京安博（成都）律師事務所鐘曉麗律師認為：購房者首先應要求房地產開發(fā)企業(yè)將預售商品房的相關信息進行主動公開，并接受購房者在相關部門或者系統中進行查詢。同時，購房者可以與開發(fā)商對付款的期限進行特別約定，即在開發(fā)商完成預售備案登記后才支付大部分的房款，將風險降低。如開發(fā)商故意隱瞞商品房已抵押的事實，購房者可以主張雙方的商品房買賣合同無效。

2、購房者已經買了的商品房還可能被開發(fā)商銷售出去嗎？

北京安博（成都）律師事務所劉瑤（實習）律師認為：購房者購買的商品房如果辦理了預售備案登記，雖然開發(fā)商無法再次將該商品房另行銷售備案給他人，但購房者無法控制開發(fā)商將該商品房實際再次銷售給他人以及完成實際交付，進而導致之前的購房者無法實現對所購房屋的所有權。

因此，在未辦理商品房產權登記前，為了確保購房者所購商品房不被開發(fā)商再次銷售，依據《物權法》第二十條的規(guī)定，建議購房者在開發(fā)商辦理了商品房預售備案登記后，應當盡快申請在房管部門辦理該商品房的銷售預告登記。商品房銷售預告登記后，即使開發(fā)商另行實際銷售了該商品房，之后購房者所享有的權利也不能對抗之前購房者的權利，這樣才可以保障在先購房者的合法權益。