2015年以來的這一波房地產(chǎn)熱潮，出乎大多數(shù)人的意料。特別是北京、上海、深圳等一線城市以及南京、廈門、合肥、蘇州、杭州等二線城市，房價和地價更是“比翼雙飛”。

要說房價上漲過程中，最惱火的不是還沒買房的人，而是以為房價已經(jīng)到了高點拋掉房子的人，那個悔啊。看著房價一步步高漲，原本賣掉主城區(qū)120平方米房子的錢，現(xiàn)在都不夠換蕭山區(qū)錢江世紀城和余杭區(qū)未來科技城的90平方米的房子。想著咬咬牙“追漲”，又怕成為接盤俠，要知道這猶豫不決可是最折騰人的。

我身邊就有這樣的一個朋友，在房價上漲前賣掉了手頭多余的房子，眼睜睜看著房價一騎絕塵，現(xiàn)在想著是否可以淘淘市中心的二手學區(qū)房，畢竟學區(qū)房以往都是硬通貨，雖說上漲的時候不如新房子那么猛，但是遇到房地產(chǎn)市場調(diào)控的時候，幾乎也不怎么下跌。

就像我們犯的大多數(shù)錯誤一樣，根源在于以曾經(jīng)的經(jīng)驗來解決當下的問題。誠然市中心二手學區(qū)房，因為稀缺，一直是房地產(chǎn)市場的香饃饃。不過，那只是“曾經(jīng)”�，F(xiàn)在但凡新建樓盤集中的板塊，誰還沒有一兩個好的小學作為配套，哪怕拉不來公立學校的分校，也得變著法子從外省引進全國知名的小學。有興趣，你可以統(tǒng)計一下，看看是不是杭州稍微有點名氣的小學，都已經(jīng)有了一兩個分校，甚至更多。

試想，作為市中心二手學區(qū)房最大的優(yōu)勢漸漸成為標配的時候，是不是增值和保值能力也進一步削弱了？前面我們說的是案例，那么現(xiàn)在跟隨老夫的腳步，聊聊房地產(chǎn)理論�？梢赃@么說，接下來的理論，很多房地產(chǎn)從業(yè)人員都未必知道，你明白了，不但很炫酷，而且可以解決你未來買房子的大多數(shù)疑問。

賣了這么大一個關子，言歸正傳，先拋出結(jié)論：

我們買的不是房子，而是空間，而且是仨！

房子的第一個空間，也就是房子所在的”地段“，老夫稱之為大空間，其包含了交通、商業(yè)、學校、醫(yī)院等配套。

房子的第二個空間，也就是房子所屬的樓盤，老夫稱之為中空間，其包含了景觀、會所、泳池、兒童游樂場、車位等設施。

房子的第三個空間，也就是房子的室內(nèi)空間，老夫稱之為小空間，其包含了臥室、廚房、衛(wèi)生間、書房等功能。

也就是說三大空間，我們買的不僅僅是房間，而是為三個空間都掏了錢。最外圍的大空間最值錢，也就是大家常說的”地段地段還是地段“，越往里價值越小。就像我們要買一套房子，首先考慮的是買在哪里(大空間），然后再考慮買哪個樓盤（中空間），最后考慮的買哪一套（小空間）。

再回到文章開頭說到的市區(qū)二手學區(qū)房，原本大空間中包含最重要的”學校“配套，因為其他板塊配套也同樣配套了“學區(qū)房”（哪怕是分校）,使得大空間的比較優(yōu)勢蕩然無存，自然而然價值也降低了，因此保值性和增值性也同樣減弱。

同樣，原本大空間中包含的交通配套，因為地鐵的開通或預期開通，也同樣降低了大空間的價值。這就使得原本市中心二手學區(qū)房與郊區(qū)新房的價格差，越來越小。比如市中心的二手學區(qū)房也就是3萬元/㎡左右，而部分原本的城郊板塊也沖到了3萬+的原因所在。

現(xiàn)在你應該明白，很多所謂的“專家”很扯淡，他們所說的戶型、景觀等原因，那只是中空間、小空間的影響，而決定性的因素其實是來自大空間中的學區(qū)、交通等配套之間的差距縮小所帶來的結(jié)果。

為了大家更好的理解，老夫再舉個你身邊的例子，以便于你更好的理解，畢竟今天的內(nèi)容，很多從業(yè)多年的地產(chǎn)人未必清楚。原先2010年那會兒，下沙和九堡的房價高企，很多投資客看好的原因是無外乎地鐵一號線的開通。等到市場調(diào)整，才發(fā)現(xiàn)九堡和下沙是整個杭州下跌最厲害的板塊，原因如果用今天的“三個空間”分析，就不難理解了。交通只是大空間配套中的一個因素而已，而不是全部。而大空間涵蓋的教育、商業(yè)、醫(yī)療等，在當時的下沙和九堡并不完善，加上地鐵線路在其他板塊的陸續(xù)開通，下沙和九堡唯一值得稱道的交通價值（地鐵）也減弱了，遇到市場調(diào)控跌得比誰都慘也成了情理之中的事情了。

可以這么說，今天聊得“三個空間”的內(nèi)容，看起來很常識，但是大多數(shù)地產(chǎn)從業(yè)人員包括很多半拉子“專家”也不明就里。建議你可以多看幾遍，真正明白的時候，秒殺99%的房產(chǎn)置業(yè)顧問，不在話下。