近8個月已拍出300宗高價地 地王為何總控不?(2)
作者:劉東 來源:21世紀經(jīng)濟報道 更新時間:2016年08月26日 【字體:大 中 小】
為何地方政府控不住地王?
為了控制地王,合肥、南京、蘇州等一些強二線城市近來出臺了不少調(diào)控政策,總結(jié)起來手段概莫如提高競買保證金比例至50%甚至更高,全額土地款需在3個月內(nèi)繳清等,這類政策的最終指向其實是擠出中小房企,對于資金能力強的開發(fā)商來說,影響并不大,所以并不能從根本上遏制地王的出現(xiàn)。
實際上,從動機來說,在土地財政驅(qū)動下,地方政府逆周期調(diào)控的意愿并不強烈,因為地王最大的獲益者仍是地方政府,這當中不僅包括高額的土地出讓金,還有各種與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收。
數(shù)據(jù)顯示,2015年國有土地使用權(quán)出讓金收入達4.26萬億,2013-2015年間土地轉(zhuǎn)讓金與地方一般預算收入之比將近50%。2014年,與房地產(chǎn)相關(guān)稅收合計(地方所得)占地方一般預算收入的比重達27.82%。
以上海為例,今年以來上海住宅和商業(yè)用地出讓金已破千億,這已經(jīng)超過不少西部省份上半年的財政總收入,比如云南、山西、貴州、廣西、新疆、甘肅、青海、寧夏、海南等地上半年財政收入都在千億以下,而吉林、遼寧、陜西、內(nèi)蒙古、重慶等地也只在千億出頭,青海甚至只有一百多億。
目前涉及房地產(chǎn)的稅收有11種,包括房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅及契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個稅、城市維護建設稅、印花稅、教育附加費等。
2014年土地出讓金收入和11個房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入占當年全國商品房銷售額的80%以上,而房企層面的利潤空間是剩下的20%甚至更少。
以一線房企萬科最近發(fā)布的中報來看,上半年萬科銷售金額超1900億,而歸屬于上市公司股東的凈利潤為53.51億元,由于規(guī);科笤谕恋爻杀靖咂蟮囊痪城市未激進拿地,萬科更是持有了718億的現(xiàn)金。這說明一線城市地王雖耀眼,但實際開發(fā)商利潤增益不大。因為地王獲益的“大頭”都在地方政府。
土地融資監(jiān)管難
目前來看,一線城市控制地王的辦法集體走向了“不賣地”,實際上這只是一種權(quán)宜之計,治本之策還在于對房企資金來源的監(jiān)管,而這恰恰是地方政府所鞭長莫及的。
本輪房地產(chǎn)行情,與去年以來多次降準降息的貨幣寬松政策不無關(guān)系,而房企資金成本的廉價和資金來源渠道的廣泛更構(gòu)成了地王的堅強后盾。
比如土地融資,此前甚至可以做到三七開,即房企只需提供三成的資金,余下七成由拍地后抵押到銀行所得。而如果房企聯(lián)合拿地,或拿地后出讓股權(quán),所付出的資金成本甚至更少,這也正是融信110億拿下靜安地王的邏輯。
而這只是銀行表內(nèi)信貸的數(shù)據(jù),隨著影子銀行的盛行,更多的表外資金流入房地產(chǎn)行業(yè),這些資金規(guī)避了央行和銀監(jiān)的限制,異地資金更不在地方政府掌握之中。
銀行業(yè)也坦言土地融資難管,地方政府層面更難以監(jiān)管,因為資金跨區(qū)域流動,本質(zhì)還是資管計劃的嵌套,銀監(jiān)和證監(jiān)都搞不定。
如此看來,無論是動機還是能力上,地王都非地方政府所能控制,而需更高層面更有針對性的管制。