最近，錦江法院開庭審理一起標(biāo)的額巨大的房產(chǎn)買賣糾紛案。

2014年5月份，王秋與某房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，用于購(gòu)買該公司6套商品房。根據(jù)約定，王秋首付一半，余款則向銀行按揭。此后，王秋一共向該公司支付首付款1600余萬元。哪知，后來由于按揭沒有完成，雙方發(fā)生糾紛，房屋也被該公司賣給了其他人。

王秋對(duì)此認(rèn)為，該公司屬于“一房多賣”，起訴要求開發(fā)商退還已付房款本金及相應(yīng)利息，還需承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任等。該公司則提起反訴，稱銀行按揭沒有完成，責(zé)任在于購(gòu)房者，因此王秋需依此前所簽的補(bǔ)充協(xié)議，按總房款20%支付違約金90余萬元及該商品房降價(jià)損失130余萬元。

焦點(diǎn)一：補(bǔ)充協(xié)議關(guān)鍵條款效力如何？

2014年購(gòu)房時(shí)，除主合同外，雙方還簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議明確，若非出賣人原因，如果買受人未能在合同簽訂后30日內(nèi)獲得本協(xié)議約定的按揭貸款的，應(yīng)當(dāng)在接到通知后3天內(nèi)將未付房款差額一次性補(bǔ)足，否則視為買受人違約。

法庭上，該公司出具了關(guān)于催促王秋一次性支付剩余購(gòu)房款的函，和關(guān)于解除商品房買賣合同的函。上述兩封函件的形成時(shí)間分別為2014年12月和2015年6月。據(jù)此，該公司表示，由于王秋無法完成按揭，他們已依照補(bǔ)充協(xié)議解除了購(gòu)房合同，開發(fā)商再次出售行為并非“一房多賣”。

王秋則質(zhì)疑，作為格式條款，購(gòu)房協(xié)議加重了買受人責(zé)任，應(yīng)屬無效。該公司無權(quán)單方面解除合同。當(dāng)初的買賣行為仍繼續(xù)有效。

焦點(diǎn)二：無法完成按揭是誰的責(zé)任？

對(duì)于按揭不成的原因，在法庭的質(zhì)證環(huán)節(jié)，雙方也各有說法。王秋表示，當(dāng)初自己支付1600余萬元首付款后，該公司沒有依約、依規(guī)向政府主管部門備案。“沒有備案，這是造成按揭辦不下來的主要原因。也正是因?yàn)闆]有備案，這造成開發(fā)商隨后能一房多賣。”

該公司則提交了某銀行的情況說明。該說明表示，無法按揭的原因?yàn)?ldquo;因客戶條件不符合我行貸款政策，我行予以拒絕貸款”。

對(duì)此，王秋表示，作為普通消費(fèi)者，自己包括按揭等均是在開發(fā)商指導(dǎo)下進(jìn)行，“支付預(yù)付款前，為了配合開發(fā)商所指定的銀行要求，從2014年6月起，我每月向該銀行存款幾十萬到一百多萬元，現(xiàn)金流達(dá)數(shù)百萬元。”

質(zhì)證環(huán)節(jié)之后，審判長(zhǎng)宣布休庭，并擇期繼續(xù)審理此案。