小禾智庫有話說：之前我們發(fā)表了《房地產：為什么如此高的房價你還買？》、《哪四個要素決定了中國核心城市房地產價格快速上漲？》，我們提出了房價的組成結構，引發(fā)很多讀者的熱烈討論，今天我們再次發(fā)表關于房地產的文章，供大家參考。

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中國的房價、美國的股票，已經引起全球的關注。

那么，中國如此高的房價，到底包括哪些價格呢？我們小禾智庫在《房地產：為什么如此高的房價你還買？》的文章提出，目前的房價基本包括四個價格：土地價格、商品價格、資源價格和期望價格，它們組成了你所購買房地產的價格。

其中，土地價格、商品價格，這是大家比較熟悉的，而大家可能對資源價格、期望價格不熟悉，尤其是期望價格。實際上，期望價格是我們最需要關心的，其很大程度決定我們房地產的價格趨勢。

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先說土地價格吧，這是房地產價格的基礎部分。

什么是土地價格，我想大家都很清楚。實際上，作為土地所有者的地方政府，你可以理解為是公司，其核心產品是土地。其從農民或其他人員手中購買土地，然后對土地進行平整優(yōu)化，最后將平整后的土地變成產品進行銷售。

因此，我們大家可以看到，實際上土地就是地方政府的核心產品，其收購零售的土地，然后“再加工”，最后變成產品，并進行產品銷售，這和公司產品研發(fā)、銷售沒有任何區(qū)別。但是，我們看到土地銷售的唯一所有者是地方政府，這就形成了壟斷。

因此，我們看到的土地價格實際上包括：（1）土地實際價格；（2）土地壟斷加價；（3）需求和供給不匹配的漲價部分（上海、北京、深圳更加明顯）。

房地產價格上漲，我們會看到第2、3部分上漲越快；而如果房地產價格下跌，則第2、3部分很少，或者沒有，這個時候土地價格才會跌落到實際價格上。而現在的中國房地產依然處于上漲過程，因此土地價格包括實際、壟斷以及不匹配所產生的價格。同時，我們看到壟斷、不匹配價格這完全是行政壟斷所導致的。

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商品價格是房地產廠商所決定的價格。

房地產商品價格實際上進一步可以細化為：房地產商品實際價格和虛擬價格。房地產商品實際價格是房地產廠商將水泥、鋼筋等構建成房地產商品房所實際產生的價格匯總，且我們說在同一城市，單位房地產商品房的價格基本相同；在此基礎上，我們更關心房地產商品的虛擬價格，這與房地產廠商品牌有非常大的關系。因此我們看到：為什么同一地段的商品房，萬科可能會貴一些呢？這是因為大家認同萬科品牌的原因。

但是，實際上，根據我們觀察，真正決定房地產價格的很大因素不是商品價格，既不是實際價格也不是虛擬價格，因為其和制造業(yè)完全相同，將各種零件生產成整套的商品，輸入和輸出非常清楚，成本和利潤也可以計算非常清楚。

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資源價格，是我們所認為決定房地產價格的核心要素。

什么是資源價格呢？該房地產所在的地理位置、交通條件、學校情況、醫(yī)院衛(wèi)生情況以及其他情況所產生的價格溢價，我們稱為房地產資源價格。

實際上，我們購買房地產的時候，雖然關注這是哪家地產商蓋的房子，但是我們更關注這個地方的房子是否有好的學校、是否有地鐵、是否有醫(yī)院、是否有停車場等等，這才是我們購買房子更關注的核心。

在價格上，資源價格是不透明的，其和土地價格、商品價格是不同的，雖然土地價格、商品價格對于普通老百姓也是不透明的，但是在業(yè)界大家還是非常清楚的。而資源價格則完全沒有計算公式，完全是購房者的心理感覺。因此，資源價格是房地產營銷過程中房地產廠商最為關注的地方，也是最忽悠人的地方。

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最后一個價格則是期望價格。

期望價格比資源價格更沒譜，因為資源價格大家還可以根據地鐵、學校、交通條件、醫(yī)療衛(wèi)生等資源情況去評估，而期望價格則沒有任何東西，僅僅是大家對房地產上漲、下跌的預期。

什么是期望價格呢？小禾智庫做了初步的定義：期望價格就是購房者對該地區(qū)房地產價格上漲的預期幅度和價格空間。

那么，其和什么相關呢？其主要和如下因素密切相關：（1）貨幣的超量發(fā)行程度，或者說RMB實際貶值的程度；（2）資產價格的預期上漲程度，這和貨幣的超量發(fā)行程度有關聯，但是又存在不完全一致的地方；（3）工資和資產價格的差距比。

因此，我們認為期望價格實際上是貨幣貶值程度、資產價格預期上漲程度、老百姓心里收入和資產價格落差等所組成，完全是個金融價格。

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最后，我們分析一下2001-2016年階段中國房地產價格的趨勢情況：（1）2001-2007年主要是土地價格、商品價格決定中國房地產價格走勢；（2）2008-2014年，則主要是土地價格、資源價格決定房地產價格走勢；（3）2015-2016年，則主要是土地價格、資源價格、以及期望價格決定房地產價格走勢。

尤其是2016年上半年，我們看到決定房地產價格走勢的不僅僅是土地價格，實際上更多的是購房者所產生的期望價格，而資源價格則不是主要因素了。