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      夫妻共同貸款買(mǎi)房 選擇“主貸次貸”有講究

      作者:未知 來(lái)源:光明網(wǎng) 更新時(shí)間:2016年08月15日 【字體:

      在房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的今天,貸款幾乎是“工薪族”擺脫購(gòu)房窘境的唯一選擇?墒牵捎谀承┵J款額度的限制,如果僅靠其中一方公積金貸款買(mǎi)房的話,壓力依然不小。因此,許多夫妻會(huì)選擇雙方共同貸款,以此減少房貸帶來(lái)的壓力。

      不過(guò),問(wèn)題的關(guān)鍵在于應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)做“主貸人”?夫妻共同貸款買(mǎi)房時(shí),又有哪些需要注意的地方?

      選擇“主貸次貸”有講究

      對(duì)于“共同貸款人”,不僅要求是“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母),還必須是住房貸款抵押物的房產(chǎn)所有者之一。但這一條對(duì)于夫妻來(lái)說(shuō)是個(gè)例外,即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字,另一方也可作為住房貸款的“共同貸款人”。所以在確定主貸人和次貸人時(shí),需要根據(jù)以下三種主要情況而定。

      確定主貸人時(shí),應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高且穩(wěn)定者

      一般來(lái)說(shuō),夫妻共同貸款的目的一方面是為了減輕還貸壓力,另一方面則是僅靠一方的資質(zhì)很難獲得銀行的貸款,所以便會(huì)選擇共同貸款。

      舉例來(lái)看,現(xiàn)在不少銀行在審批住房貸款的時(shí)候,都要求每個(gè)月的還貸額不能超過(guò)貸款人月收入的一半。比如小明家申請(qǐng)的住房貸款,每個(gè)月需要還款3500元,而小明的月收入在6000元左右,不能達(dá)到銀行的這項(xiàng)要求。但小明還有在教育機(jī)構(gòu)工作的老婆小紅,月收入雖然不高,只有2500元上下,但是如果小紅可以作為“共同貸款人”一起來(lái)貸款的話,這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解了,由于兩位貸款人的月收入和達(dá)到了8500元,超過(guò)了每月還貸額的兩倍7000元,因此符合了銀行發(fā)放貸款的基本要求,大大提高了房貸的審批通過(guò)率。

      其次,應(yīng)當(dāng)是選用征信良好的一方作為主貸人

      先要明確的一點(diǎn)是,由于夫妻辦理房貸將會(huì)以家庭為單位,所以只要有一方征信存在問(wèn)題都會(huì)影響到房貸審批。但不同的是,主貸人征信記錄有問(wèn)題,銀行是肯定不會(huì)受理貸款申請(qǐng),即便是可以受理,貸款額度及利率也會(huì)受到影響。

      而如果選用征信良好的一方作為主貸人,次貸人需在申清之前還清欠款及滯納罰金,雖然貸款的額度及利率也會(huì)受到影響,但是由于主貸人的征信良好,因此可以提高貸款的審批通過(guò)率。

      此外,還要注意年齡的限制

      按照大多數(shù)銀行個(gè)人貸款的規(guī)定,在中國(guó)貸款的年齡限制是18周歲以上,65周歲以下。如果其中一方年齡較大,在辦理時(shí)可能會(huì)超出銀行規(guī)定年限,因?yàn)樵谖覈?guó),無(wú)論是商貸還是公積金貸款,最高貸款年限均為30年,而大多數(shù)銀行的規(guī)定是,借款人的年齡與申請(qǐng)貸款期限之和原則上不得超過(guò)70歲。

      辦理夫妻共同貸款買(mǎi)房流程中的注意事項(xiàng)

      簽約雙方親自到場(chǎng)

      在買(mǎi)房過(guò)程中,涉及到諸多簽約過(guò)程,如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、申請(qǐng)房貸以及交易過(guò)戶(hù)等,這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)。,一般情況下,共同買(mǎi)房時(shí)房產(chǎn)證上要載明兩個(gè)人的名字,則應(yīng)雙方親如果其中一方年齡較大,在辦理時(shí)可能會(huì)超出銀行規(guī)定年限,因?yàn)樵谖覈?guó),無(wú)論是商貸還是公積金貸款,最高貸款年限均為30年,而大多數(shù)銀行的規(guī)定是,自到場(chǎng);如一方不能到場(chǎng)辦理手續(xù),則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。

      申請(qǐng)房貸、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),也需要雙方親自到場(chǎng)

      購(gòu)房者需注意,在申請(qǐng)房貸時(shí),有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng),因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì),辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。

      辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí),原則上要求同時(shí)到場(chǎng)

      因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定,夫妻共同購(gòu)置的房產(chǎn),到底是共同共有,還是按份共有,需要在買(mǎi)賣(mài)合同中體現(xiàn)出來(lái),進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明,因此,需要雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)。但如果無(wú)法到場(chǎng),也必須辦理公證收取委托手續(xù),并將相關(guān)事宜交代清。

      巧用主貸人可降低還貸風(fēng)險(xiǎn)

      在簽訂住房貸款合同的時(shí)候,銀行都要求貸款人購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)住房抵押貸款綜合保險(xiǎn),這項(xiàng)綜合保險(xiǎn)涵蓋了兩個(gè)方面,一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn),當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失,例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等,保險(xiǎn)公司將承擔(dān)財(cái)產(chǎn)的損失;還有一項(xiàng)就是還貸保證責(zé)任險(xiǎn)。

      但是,仔細(xì)查看保險(xiǎn)條款,我們可以看到,還貸保證責(zé)任險(xiǎn)只保障“主貸人”發(fā)生意外或是傷殘的情況。要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或是傷殘的時(shí)候,保險(xiǎn)公司也將承擔(dān)剩余的還貸責(zé)任。所以在選擇主貸方的時(shí)候一定要選擇家里的頂梁柱為主貸方,這樣在住房放遭遇意外時(shí),可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)剩余貸款。

      婚姻觸礁房貸債務(wù)如何處理

      由于是夫妻共同貸款買(mǎi)房,財(cái)產(chǎn)所占份額各占多少的問(wèn)題。但是,份額的確定需要區(qū)分不同的情況,原則上婚后共同購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)平均分配,也可以由雙方協(xié)議去定份額。

      但是需要注意的是,就和婚后夫妻取得的財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)一樣,婚后他們的債務(wù)也是共同債務(wù)。無(wú)論是否身為“主貸人”,是否共同申請(qǐng)了住房貸款,夫妻都有償還住房貸款的義務(wù)。只有當(dāng)房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有,作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認(rèn)為自己沒(méi)有參與貸款合同,就不用繼續(xù)履行償債的義務(wù),無(wú)疑是他對(duì)住房貸款理解上的誤區(qū)。

      最后,夫妻共同貸款首先要能理解共同貸款中的“主貸人”和“共同還款人”,避免出現(xiàn)不必要的理解上的誤區(qū)。然后要明白夫妻雙方共同買(mǎi)房對(duì)于住房貸款的一些優(yōu)勢(shì),不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款,雖然比一個(gè)人做貸款手續(xù)上要麻煩多樣一些。

      樓 盤(pán) 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      恒宇時(shí)代天街 3650 晉北新城
      無(wú)我別墅 5000 鶴鳴鄉(xiāng)
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      力揚(yáng)·時(shí)代 4000 內(nèi)蒙古大道
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