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      夫妻共同貸款買房 選擇“主貸次貸”有講究

      作者:未知 來源:光明網(wǎng) 更新時間:2016年08月15日 【字體:

      在房價不斷上揚的今天,貸款幾乎是“工薪族”擺脫購房窘境的唯一選擇。可是,由于某些貸款額度的限制,如果僅靠其中一方公積金貸款買房的話,壓力依然不小。因此,許多夫妻會選擇雙方共同貸款,以此減少房貸帶來的壓力。

      不過,問題的關(guān)鍵在于應(yīng)該由誰來做“主貸人”?夫妻共同貸款買房時,又有哪些需要注意的地方?

      選擇“主貸次貸”有講究

      對于“共同貸款人”,不僅要求是“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母),還必須是住房貸款抵押物的房產(chǎn)所有者之一。但這一條對于夫妻來說是個例外,即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字,另一方也可作為住房貸款的“共同貸款人”。所以在確定主貸人和次貸人時,需要根據(jù)以下三種主要情況而定。

      確定主貸人時,應(yīng)當選擇夫妻間收入較高且穩(wěn)定者

      一般來說,夫妻共同貸款的目的一方面是為了減輕還貸壓力,另一方面則是僅靠一方的資質(zhì)很難獲得銀行的貸款,所以便會選擇共同貸款。

      舉例來看,現(xiàn)在不少銀行在審批住房貸款的時候,都要求每個月的還貸額不能超過貸款人月收入的一半。比如小明家申請的住房貸款,每個月需要還款3500元,而小明的月收入在6000元左右,不能達到銀行的這項要求。但小明還有在教育機構(gòu)工作的老婆小紅,月收入雖然不高,只有2500元上下,但是如果小紅可以作為“共同貸款人”一起來貸款的話,這個問題就迎刃而解了,由于兩位貸款人的月收入和達到了8500元,超過了每月還貸額的兩倍7000元,因此符合了銀行發(fā)放貸款的基本要求,大大提高了房貸的審批通過率。

      其次,應(yīng)當是選用征信良好的一方作為主貸人

      先要明確的一點是,由于夫妻辦理房貸將會以家庭為單位,所以只要有一方征信存在問題都會影響到房貸審批。但不同的是,主貸人征信記錄有問題,銀行是肯定不會受理貸款申請,即便是可以受理,貸款額度及利率也會受到影響。

      而如果選用征信良好的一方作為主貸人,次貸人需在申清之前還清欠款及滯納罰金,雖然貸款的額度及利率也會受到影響,但是由于主貸人的征信良好,因此可以提高貸款的審批通過率。

      此外,還要注意年齡的限制

      按照大多數(shù)銀行個人貸款的規(guī)定,在中國貸款的年齡限制是18周歲以上,65周歲以下。如果其中一方年齡較大,在辦理時可能會超出銀行規(guī)定年限,因為在我國,無論是商貸還是公積金貸款,最高貸款年限均為30年,而大多數(shù)銀行的規(guī)定是,借款人的年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過70歲。

      辦理夫妻共同貸款買房流程中的注意事項

      簽約雙方親自到場

      在買房過程中,涉及到諸多簽約過程,如簽訂買賣合同、申請房貸以及交易過戶等,這需要夫妻雙方同時到場。,一般情況下,共同買房時房產(chǎn)證上要載明兩個人的名字,則應(yīng)雙方親如果其中一方年齡較大,在辦理時可能會超出銀行規(guī)定年限,因為在我國,無論是商貸還是公積金貸款,最高貸款年限均為30年,而大多數(shù)銀行的規(guī)定是,自到場;如一方不能到場辦理手續(xù),則必須辦理公證授權(quán)委托手續(xù)。

      申請房貸、辦理過戶手續(xù)時,也需要雙方親自到場

      購房者需注意,在申請房貸時,有些時候會以夫妻名義共同申請,因此銀行方面需同時考察兩人的資質(zhì),辦理相關(guān)手續(xù)時也必須同時簽字。

      辦理過戶手續(xù)時,原則上要求同時到場

      因為根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,夫妻共同購置的房產(chǎn),到底是共同共有,還是按份共有,需要在買賣合同中體現(xiàn)出來,進而在房產(chǎn)證上載明,因此,需要雙方到場簽字確認。但如果無法到場,也必須辦理公證收取委托手續(xù),并將相關(guān)事宜交代清。

      巧用主貸人可降低還貸風險

      在簽訂住房貸款合同的時候,銀行都要求貸款人購買一項住房抵押貸款綜合保險,這項綜合保險涵蓋了兩個方面,一是財產(chǎn)損失保險,當?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財產(chǎn)損失,例如火災(zāi)、暴風雨、坍塌等,保險公司將承擔財產(chǎn)的損失;還有一項就是還貸保證責任險。

      但是,仔細查看保險條款,我們可以看到,還貸保證責任險只保障“主貸人”發(fā)生意外或是傷殘的情況。要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或是傷殘的時候,保險公司也將承擔剩余的還貸責任。所以在選擇主貸方的時候一定要選擇家里的頂梁柱為主貸方,這樣在住房放遭遇意外時,可由保險公司承擔剩余貸款。

      婚姻觸礁房貸債務(wù)如何處理

      由于是夫妻共同貸款買房,財產(chǎn)所占份額各占多少的問題。但是,份額的確定需要區(qū)分不同的情況,原則上婚后共同購買的房屋屬于共同財產(chǎn),應(yīng)當平均分配,也可以由雙方協(xié)議去定份額。

      但是需要注意的是,就和婚后夫妻取得的財產(chǎn)屬于共同財產(chǎn)一樣,婚后他們的債務(wù)也是共同債務(wù)。無論是否身為“主貸人”,是否共同申請了住房貸款,夫妻都有償還住房貸款的義務(wù)。只有當房產(chǎn)判定由離婚后的一方所有,作為“共同貸款人”的一方才可以提出變更住房貸款人的要求,解除自己償還貸款的義務(wù)。如果單方面地認為自己沒有參與貸款合同,就不用繼續(xù)履行償債的義務(wù),無疑是他對住房貸款理解上的誤區(qū)。

      最后,夫妻共同貸款首先要能理解共同貸款中的“主貸人”和“共同還款人”,避免出現(xiàn)不必要的理解上的誤區(qū)。然后要明白夫妻雙方共同買房對于住房貸款的一些優(yōu)勢,不論是商業(yè)貸款還是公積金貸款,雖然比一個人做貸款手續(xù)上要麻煩多樣一些。

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