8月房市延續(xù)火爆，住宅價(jià)格環(huán)比增速創(chuàng)出新高。

本輪房價(jià)的猛烈上漲主要集中在大約20 個(gè)一二線城市，除此以外的廣泛地區(qū)，房價(jià)漲幅總體溫和有限。這一價(jià)格的分化，主要體現(xiàn)了庫存去化速度的影響。庫存消化較快的20 個(gè)城市，價(jià)格上漲更強(qiáng)，對應(yīng)的新開工增速恢復(fù)也較突出。廣泛的房價(jià)較弱地區(qū)繼續(xù)受到庫存拖累，地產(chǎn)企業(yè)開工意愿不強(qiáng)。這些城市占全國新開工面積近80%，也解釋了為什么今年地產(chǎn)銷量火爆，而新開工增速仍然疲弱。

由于房地產(chǎn)市場的存貨數(shù)據(jù)絕對水平可靠性很差，我們著眼于城市間的程度對比。以價(jià)格漲幅較大的二線城市作為庫存去化完畢的參照系，對比其他二線城市和三、四線城市情況。比較結(jié)果顯示，在比較廣泛的地區(qū)，即便維持今年1-8月的銷售水平(這一估計(jì)偏樂觀)，房地產(chǎn)市場仍然需要一段存貨去化的過程。也就是說，房價(jià)上漲短期內(nèi)仍然難以擴(kuò)散到更加廣泛的三線城市，全國范圍內(nèi)的新開工情況恢復(fù)并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長回升仍然比較困難。

更加可能的是，地產(chǎn)銷售增速本身是難以持續(xù)的。由于前期的需求透支，未來銷售和開工出現(xiàn)明顯下滑的可能更大。一些城市陸續(xù)出臺限購、限貸政策，特別是提高首付比例，限制按揭利率折扣的政策，對杠桿購房者的影響比較明顯。官方媒體頻繁喊話樓市風(fēng)險(xiǎn)，也顯示政府對房地產(chǎn)泡沫化的擔(dān)憂加劇。地產(chǎn)市場自身的透支，以及針對房地產(chǎn)的局部信貸政策收緊，可能帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售下行。由此帶來的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)更加值得關(guān)注。