今年以來如“雨后春筍”般出現(xiàn)的高價地，正在以其獨特的邏輯，影響著政策走勢和市場前景。

某地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年9月1-8日，全國共出現(xiàn)十宗高溢價地塊。其中，上海出讓的四宗地塊，溢價率均在240%以上；東莞市茶山鎮(zhèn)地塊，溢價率達506%，單價12119元/平方米；鄭州一宗土地，溢價率也達434%之高。

當(dāng)市場對高價地已經(jīng)麻木之時，其影響正在不斷顯現(xiàn)。一方面，其對房價預(yù)期的抬升，使多地出現(xiàn)漲價潮，并進一步刺激企業(yè)出手拿地；另一方面，政策面已有收緊跡象，越來越多的銀行開始警示風(fēng)險。

盡管房企的資金狀況仍然處于充裕狀態(tài)，但有分析人士認為，“狂歡”已難持續(xù)，在各項因素的綜合作用下，高價地給企業(yè)帶來的壓力將逐漸顯現(xiàn)。

傳導(dǎo)房價

按照傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)理論，高價地未必會帶來高價房，決定房價的因素是市場供需關(guān)系。但在大多數(shù)情況下，高價地仍然會通過其獨特的邏輯，對房價產(chǎn)生正向影響。

歷史上的高價地項目，大多以豪宅形式供應(yīng)到市場中，其價格往往成為區(qū)域標(biāo)桿。如北京的“廣渠路15號地”、“萬柳地塊”、“農(nóng)展館地”等，均在產(chǎn)品設(shè)計上力求高端，且項目亮相的高調(diào)程度，不亞于高價地誕生之時。

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，有兩點邏輯。

其一，從成本考慮，當(dāng)土地價格到達一定水平時，其產(chǎn)品售價必須實現(xiàn)同樣的增幅，才能獲得足夠利潤率。這就要求大部分高價地項目做成高端住宅形式，實現(xiàn)溢價。

其二，從企業(yè)策略角度，高價地的身份往往意味著，其產(chǎn)品應(yīng)具備同樣的影響力。因此企業(yè)傾向于將高價地項目打造成標(biāo)桿，“豪宅化”和高房價就不可避免。

按照正常房地產(chǎn)開發(fā)周期，高價地項目多在1-2年后，以高端住宅的形式供應(yīng)到市場。從實際情況看，政策等因素的變化，有可能加速或延緩供應(yīng)節(jié)奏，但大多數(shù)企業(yè)并不傾向于對這些項目的品質(zhì)和價格做出調(diào)整，以迎合市場需要。

短期來看，高溢價土地的出現(xiàn)往往會對心理預(yù)期帶來影響，進而影響房價。最常見的情況是，土地成交后，其周邊二手房價格出現(xiàn)跳漲，且反應(yīng)迅速。

據(jù)統(tǒng)計，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54%，且已連續(xù)上漲16個月。

專家向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，就當(dāng)前市場而言，無論地價還是房價的上漲，都不能忽略“資產(chǎn)荒”的大背景。且房價和地價的上漲互相刺激，從而加劇了波動幅度。除非實體經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)、資產(chǎn)荒局面改善，否則難以從根本上改變這種局面。

調(diào)控端倪與風(fēng)險

土地頻繁以高溢價成交反映出房企的資金狀況頗為充裕，但隨著政策層面收緊的端倪出現(xiàn)，這種“狂歡”恐不會長久。

回顧歷史，高價地往往是引發(fā)政策的重要導(dǎo)火索。2010年3月，全國“兩會”剛結(jié)束，北京樓市就出現(xiàn)“一天三地王”的“奇觀”。一個月后，調(diào)控樓市的“國十條”就重磅出臺。北京也于當(dāng)年4月底出臺全國首個“限購令”。

從目前的市場來看，流動性收緊的端倪似乎已經(jīng)出現(xiàn)。央行統(tǒng)計顯示，7月人民幣貸款增加4636億元，同比少增1.01萬億元。亞豪機構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅認為，7月的新增信貸規(guī)模減少，正傳遞出流動性收緊的信號，可能對需求端產(chǎn)生影響。

莫尼塔（上海）信息咨詢有限公司認為，7月份銀行新增貸款幾乎全部來自居民新增中長期貸款，可以看到信貸驅(qū)動的樓市風(fēng)險進一步加劇。該機構(gòu)表示，工行、建行在部分熱點城市開始收緊外來人口購房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的最大風(fēng)險。

上述機構(gòu)還指出，隨著熱點城市高價地頻出，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢所趨，初步估計在四季度實施。屆時，市場將降溫，觸發(fā)拐點。

與此同時，盡管每個企業(yè)都聲稱拿地是“謹慎”、“風(fēng)險可控”的，但高價地扎堆出現(xiàn)，勢必會帶來去化壓力。

有分析指出，很多企業(yè)信奉“解套論”，在過去幾年市場上行、房價不斷上漲的大背景下，以往很多高價地項目，都隨著時間的推移而“解套”。但實際上，很多未能踏準(zhǔn)節(jié)奏的地塊，仍在相當(dāng)長的時間內(nèi)給企業(yè)帶來了資金壓力，并拖累企業(yè)擴張速度。且隨著供需關(guān)系徹底改善、房地產(chǎn)業(yè)紅利的逐漸消失，這些高價地的前景并不明朗。