在房地產(chǎn)日漸呈現(xiàn)“寡頭競爭”的當(dāng)下，中小型房企的日子愈發(fā)難過。而這從他們迫切尋求轉(zhuǎn)型的焦慮中可見一斑。

“現(xiàn)在南京拿地需要搖號，我們投入70億保證金，參加10塊地?fù)u號，居然一個都沒中。但假如中標(biāo)，面粉價格遠(yuǎn)高過面包，還必須三年后現(xiàn)房銷售。更殘酷的是，9月23日搖號，9月25日南京全面限購限貸。中標(biāo)好還是沒中好？這是所有大小地產(chǎn)企業(yè)都得面對的當(dāng)下。”這是石榴集團(tuán)總裁桑春華的感受。

這家房企自今年以來，在多個城市拿地都面臨過“碰壁”。進(jìn)軍鄭州市場時，公司名稱還是K2地產(chǎn)。作為一家外來房企，K2地產(chǎn)被當(dāng)?shù)乜醋鞔蚱?ldquo;潛規(guī)則”的攪局者，甚至被當(dāng)?shù)胤Q為“野蠻人”。

分析師沈曉玲認(rèn)為，從目前市場情況看，中小房企的未來是要么轉(zhuǎn)型要么被并購。

“要么拼命做大、拼命專業(yè)地活著，要么被兼并、轉(zhuǎn)型甚至死掉。”中原地產(chǎn)分析師張大偉總結(jié)道。

拿地日漸艱難

K2地產(chǎn)是中小型房企生存狀況的一個側(cè)面。

7月7日，鄭政出2016[72]號地出讓，該地塊是鄭州高新區(qū)翠竹街附近約122畝的城鎮(zhèn)住宅用地，掛牌起始價為5.2億元。按照當(dāng)?shù)爻侵写彘_發(fā)潛規(guī)則，該地塊應(yīng)由已確認(rèn)的一家本土房企開發(fā)。但最終卻由K2地產(chǎn)旗下子公司涿州京匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，總價約9.35億元。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道，由于K2地產(chǎn)打破了鄭州城中村改造既有的“提前進(jìn)場、定向拿地、返還成本、底價成交”模式，被稱為“攪局者”。

7月20日，鄭州市國土資源局在《鄭州日報》刊發(fā)一條僅50余字的公示，稱：“鄭政出〔2016〕72號（網(wǎng)）土地競得結(jié)果無效。”但并未寫明原因。

K2地產(chǎn)一位人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，該事件目前還未完全解決。地塊開發(fā)權(quán)也并未交給K2地產(chǎn)。

一線城市拿地門檻高，二線城市進(jìn)入艱難。桑春華感受到房地產(chǎn)行業(yè)的寒意。“從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展慣性來看，接下來的政策應(yīng)該是越來越有利于央企這些巨無霸企業(yè)，像我們這種年銷售規(guī)模不到200億的非上市民營企業(yè)該怎么辦？”

桑春華感到疑惑，“地產(chǎn)公司過去10年的發(fā)展模式還有效嗎？在這個短波段、小周期開發(fā)的時代，資產(chǎn)越重還會越有效率嗎？”

根據(jù)沈曉玲的觀察，在熱點城市，房企會集中爭搶某塊地，大型企業(yè)或者資金過硬的企業(yè)相對更有能力比拼，從而換取市場占有率提升。但即便是大企業(yè)，獲得土地后大多數(shù)還是會尋求合作開發(fā)。這種競爭方式對中小房企而言壓力較大。而在庫存較大的城市，房企又不敢多拿地。

另外，沈曉玲認(rèn)為，融資環(huán)境也將是一大考驗。“目前再融資要求資金流向不能是還貸款，不能用來拿地，限制條件較多，很多小企業(yè)因此沒有充裕的資本在熱點城市拿地。”

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，土地出讓屬性多元化也不利于中小房企發(fā)展。“過去政府賣地屬性基本只是住宅或商業(yè)，現(xiàn)在卻基本是復(fù)合屬性，且要求較高的持有比例，這對小型企業(yè)而言都將是運(yùn)營壓力。”

轉(zhuǎn)型或被收購

“要么轉(zhuǎn)型，要么被收購。”沈曉玲認(rèn)為這是中小房企未來會面臨的趨勢。

雖然房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績邊際改善，但小型房企的業(yè)績表現(xiàn)明顯落后。長江證券研報顯示，今年上半年虧損的房企以中小企業(yè)居多，其中資產(chǎn)低于100億元的房企數(shù)量占比達(dá)76.92%。中小房企普遍布局集中，無法像龍頭房企那樣通過全國化布局獲得規(guī)模效應(yīng)。同時隨著拿地難度加大，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼，對于中小房企來說，留給他們的生存空間已經(jīng)十分狹窄。

分析認(rèn)為，行業(yè)集中度不斷上升帶來兩極分化加劇，利潤空間壓縮促使房企紛紛謀“變”，兼并收購作為一種高效的資產(chǎn)重組方式而被廣泛應(yīng)用。這主要是基于：可較穩(wěn)妥地擴(kuò)大規(guī)模，開辟新市場；可帶來多重資源整合，提升企業(yè)競爭力；可通過收購其他領(lǐng)域公司，拓展發(fā)展空間。

從收購角度看，2016年1-10月地產(chǎn)行業(yè)收并購參與案件數(shù)量（包括進(jìn)行中、完成、失敗）123宗，同比大幅減少49%，而同期收并購交易額卻同比上升24%。長江證券預(yù)測2016年有望成為有史以來行業(yè)收并購交易額最高的年份。

沈曉玲認(rèn)為，收并購數(shù)量的變少主要由于：上年留存未完成的交易較多；其次，隨著行業(yè)規(guī)模變大，資源集中度已在不斷加強(qiáng)；此外，部分房企尤其是小型企業(yè)對行業(yè)持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，參與收并購的意愿減退。

沈曉玲表示，目前行業(yè)間并購很多是大企業(yè)并購中小企業(yè)，或者是大企業(yè)自身整合。很多中小企業(yè)拿不到地，自身項目資質(zhì)并非上佳，的確會面臨被并購的風(fēng)險。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計今年以來中小房企轉(zhuǎn)型案例發(fā)現(xiàn)，部分選擇向一個或多個新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；也有本身為多元化產(chǎn)業(yè)企業(yè)，逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。方向包括金融、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)、能源煤礦、體育、軍工、高科技、影視文化傳媒、教育等。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，轉(zhuǎn)型過程中的中小型房企，如果比做地產(chǎn)、比轉(zhuǎn)型的行業(yè)競爭對手擁有更多資源、更專業(yè)，就看好；反之則不然。