住宅成交下滑明顯：樓市調(diào)控影響或持續(xù)6-9個(gè)月

11月25日，中國金茂在上海虹口競買了一塊商辦用地，成交總價(jià)25.55億，樓板價(jià)45153元/平方米，溢價(jià)率18.82%。至此，該公司今年拿地已約200億元，幾乎每一幅地總價(jià)都在20億以上。

中國金茂這一價(jià)格幾乎是去年同區(qū)域地塊價(jià)格的1倍。住宅用地市場亦如此，11月25日廣州一場土拍，同一區(qū)域地價(jià)已刷新此前22日的價(jià)格。

而在前期樓市調(diào)控之下，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，且非調(diào)控城市與調(diào)控城市成交降幅基本一致。分析認(rèn)為，22城的調(diào)控已令全國主要城市的市場行情受到波及。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企在調(diào)控周期內(nèi)增加土儲(chǔ)，對住宅供應(yīng)市場的傳導(dǎo)要在1-1.5年之后才有所體現(xiàn)。對于當(dāng)前多地已出現(xiàn)成交量腰斬、房價(jià)卻沒有下跌的現(xiàn)象，中原地產(chǎn)市場研究部分析師盧文曦指出，土地市場對住宅市場會(huì)有傳導(dǎo)性影響，但這要在明年才有所體現(xiàn)。他以上海自2003年以來土地供應(yīng)逐步走低的事實(shí)說明，房價(jià)將難下調(diào)。

樓市持續(xù)降溫

從近幾年來的土地成交與新房供應(yīng)不難看出，兩者成正比。

來自中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上海市2013年土地成交847萬平方米，2014年成交660萬平方米，2015年成交406萬平方米，2016年前11月成交273萬平方米；相對應(yīng)地，2014年供應(yīng)1247萬平方米，2015年供應(yīng)1202萬平方米，2016年前11月706萬平方米。

顯然，當(dāng)年土地成交量少，第二年的新房供應(yīng)量便也隨之減少，反之亦然。11月中上旬，全國主要城市成交量繼續(xù)下調(diào)，54城合計(jì)簽約15.36萬套，連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下調(diào)。而房地產(chǎn)中介的銷售業(yè)績基本是9月的一半。

21媒體記者通過咨詢中介旗下門店及開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)新政影響下，一二線城市成交量跌幅環(huán)比9月同期超過4成，市場快速降溫。11月相比10月繼續(xù)降溫。

在調(diào)控一個(gè)月后，部分城市在限購末班車效應(yīng)的集中簽約釋放后，市場逐漸開始出現(xiàn)調(diào)控導(dǎo)致的成交下調(diào)。統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市中上旬成交量下調(diào)23.5%。

一名業(yè)內(nèi)人士表示，2014年市場也出現(xiàn)過調(diào)整跡象，由于“調(diào)整時(shí)間太短”，加上房企資金充裕，房價(jià)回落的可能性很低。“除非市場低迷一年以上。”

調(diào)控影響持續(xù)6-9個(gè)月

在全國范圍內(nèi)資產(chǎn)荒的背景下，一二線房地產(chǎn)市場以其資產(chǎn)穩(wěn)定效用，吸引大量投資資金進(jìn)入，從而推高土地價(jià)格和住宅市場價(jià)格。但如今，這種上漲開始面臨調(diào)控壓力。

有分析認(rèn)為，逐漸失去財(cái)富效應(yīng)后，投向一二線房地產(chǎn)的資金可能出現(xiàn)外流。在內(nèi)地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

過去人民幣升值的數(shù)年里，居民財(cái)富和可支配收入會(huì)隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價(jià)消費(fèi)品，吸引了大量消費(fèi)者，在房地產(chǎn)供給短期內(nèi)難以增加的情況下，房地產(chǎn)需求的增加會(huì)拉高房價(jià)。上述業(yè)內(nèi)人士指出，這會(huì)明顯放大流動(dòng)性效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)市場預(yù)期人民幣升值時(shí)，國外資金也會(huì)大量流入我國房地產(chǎn)市場。

但他又指出，一旦人民幣匯率開始波動(dòng)，特別是調(diào)控壓力下，買房趨勢開始變化。

從統(tǒng)計(jì)局公布的70大城市數(shù)據(jù)看，10月下半月開始出現(xiàn)7個(gè)之前明顯上漲城市價(jià)格下調(diào)。調(diào)控令非理性市場快速降溫。

前述人士表示，從2015年3月30日開始的資金潮導(dǎo)致樓市持續(xù)火熱，已在2016年“9·30”新政開始的22個(gè)城市嚴(yán)格調(diào)控下降溫，10月份即是一個(gè)短期拐點(diǎn)。

綜合多家機(jī)構(gòu)與業(yè)內(nèi)人士看法，預(yù)計(jì)本次調(diào)控周期起碼持續(xù)6-9個(gè)月。20個(gè)城市房價(jià)將出現(xiàn)10%以上的價(jià)格下調(diào)空間。