房企部分城市積極補倉 高價地將面臨運營難題
作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2016年11月27日 【字體:大 中 小】
自9月底開始的地產(chǎn)深度調(diào)控,曾讓“地王現(xiàn)象”一度消停。然而兩個月后,高價地又“重出江湖”。
205億成交10宗土地,這是廣州在11月22日一天中給出的答卷。在這10宗土地中,有八宗為居住用地,全部因達(dá)到最高地價并進(jìn)入競配建環(huán)節(jié),并在最后產(chǎn)生了7宗區(qū)域內(nèi)高溢價成交土地。
同一天,武漢、長沙、廈門等地也誕生高價地;再往前一天,福州土拍8宗宅地都達(dá)到了最高限價,進(jìn)入競配建面積環(huán)節(jié),似乎是要從此前誕生高價地的天津、溫州和濟南等城市中搶過“接力棒”。
在調(diào)控政策從供給和需求兩側(cè)同時發(fā)力的情況下,土拍市場卻硝煙再起,給處于調(diào)控周期中的房地產(chǎn)市場帶來紛擾。
中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為,在2016年整體銷售刷新歷史紀(jì)錄的情況下,擁有充足資金的房企補貨積極性較高,使得優(yōu)質(zhì)土地?fù)寠Z依然激烈;但熱點城市供地增加持有面積競拍、設(shè)置限價等模式,已經(jīng)使得前期高價地集中的區(qū)域開始出現(xiàn)地價降溫現(xiàn)象,也讓拿地的企業(yè)面臨后續(xù)經(jīng)營難題。
調(diào)控下的補倉
9月底啟動的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,制約了很多一二線城市的住房投資需求,但其間供需仍不平衡。
根據(jù)研究監(jiān)測,四個一線城市10月份新增供應(yīng)量均不足成交量的一半,而蘇州10月份新領(lǐng)預(yù)售證更是幾近“封0”,供不應(yīng)求的局面并沒有發(fā)生改變。
在調(diào)控城市供需仍趨緊的狀況下,房企在這些城市有了補倉需求。研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,熱門區(qū)域拿地?zé)岫炔粶p符合預(yù)期,這和房企依然認(rèn)可此類城市有關(guān)。
楊紅旭也認(rèn)為,由于土地市場變化滯后于樓市,在國慶后的近兩個月,受房地產(chǎn)政策影響,主要一二線城市樓市趨于降溫,但在經(jīng)歷了過去一年左右的樓盤熱銷之后,很多開發(fā)商急需在這些城市補貨,于是出現(xiàn)了部分城市購地潮繼續(xù)上演的盛況。
調(diào)控城市供地規(guī)模仍然過低的局面使房企逢地必?fù),在廣州此次土拍前,已經(jīng)很久沒有供應(yīng)土地。
南京雖在10月5日發(fā)文要求加大供地力度,計劃年底前上市100公頃宅地,但直至11月下旬只有60公頃宅地入市,其中還包括超過30公頃“量身定做”、“定向出售”的特殊宅地。統(tǒng)計顯示,南京的月均交易量在140萬平方米左右,這使接下來土地市場競爭仍將持續(xù)。
而在監(jiān)管政策趨緊的情況下,資金實力和產(chǎn)品開發(fā)能力成為房企在土拍競爭中所要考量的硬實力。
這從22日廣州土拍的結(jié)果中可以看出。土地競得者要么是越秀、香江這種總部在廣州、對本地市場非常了解的企業(yè),要么是保利、中治、首開這樣的國企,或者是萬科、龍湖等市場化程度很高、且不激進(jìn)的大房企。
此外,參與當(dāng)日土拍的房企不乏華潤、葛洲壩、中糧、廈門建發(fā)、中海等這樣擁有央企國企背景的公司。而參與福州土拍的房企名單幾乎如出一轍,恒大、碧桂園、招商等也參與其中。
參與過兩個城市拍地的一家華南房企內(nèi)部人士認(rèn)為,拿地是企業(yè)存續(xù)經(jīng)營的前提。限購、限貸等政策只是將購房需求延后,對于運營周期較長的土地開發(fā)而言,那并不會真正影響企業(yè)對地塊的價值判斷。
研究指出,由于目前貨幣市場大環(huán)境仍然寬松,實體經(jīng)濟的優(yōu)質(zhì)投資渠道相對有限,資金向房地產(chǎn)行業(yè)流入的動力仍然存在。此外,在2016年良好的銷售業(yè)績支持下,對市場份額的訴求也在推動房企加大拿地力度。
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