為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控之手從限購(gòu)到房貸持續(xù)加碼升級(jí)，在抑制需求的道路上越走越遠(yuǎn)。

“12月2日，就有國(guó)有大行下發(fā)了自12月5日起執(zhí)行最新版房貸政策通知，套數(shù)認(rèn)定考核外地未結(jié)清貸款，有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含北京、外地，直接拒貸。”多位接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪的地產(chǎn)中介稱(chēng)，這是“9·30”政策沒(méi)有提及的，但仍未有其他銀行跟進(jìn)。

從明確遏制首付貸、提高首付比例，到上海等地出臺(tái)、北京部分銀行自行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，從限制房企發(fā)債到徹查開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地資本金來(lái)源。

“種種跡象顯示，不論是針對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方，監(jiān)管部門(mén)此舉是要求商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市。”某機(jī)構(gòu)分析師王夢(mèng)升認(rèn)為，這是從商業(yè)銀行的層面控制房貸市場(chǎng)過(guò)熱，給樓市降溫。

但中銀國(guó)際專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征接受《華夏時(shí)報(bào)》記者專(zhuān)訪時(shí)表示，防控樓市上漲的根本不在于房貸收緊，而是需要增加土地供給，北京等一線(xiàn)城市存在結(jié)構(gòu)用地失調(diào)的局面。

某國(guó)有大行北京房貸新規(guī)

在買(mǎi)方市場(chǎng)，為了抑制需求，繼北京出臺(tái)“9·30”新政之后，杭州、武漢、深圳、成都、天津等部分熱點(diǎn)城市進(jìn)一步升級(jí)樓市調(diào)控政策。

11月10日杭州提高購(gòu)房首付比例，15日武漢加強(qiáng)限購(gòu)限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購(gòu)，28日天津發(fā)布房貸新規(guī)，對(duì)非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房的，貸款最低首付款比例為40%；戶(hù)籍居民購(gòu)房，則最低首付比例為30%。這是天津“史上最嚴(yán)”樓市政策。

號(hào)稱(chēng)全國(guó)調(diào)控最嚴(yán)的上海也在同一天出臺(tái)了樓市新政，且“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

在北京地區(qū)，本報(bào)記者了解到，雖然目前仍在執(zhí)行“購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%”的9·30新政的規(guī)定，但記者在走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，某國(guó)有大行在房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定上已考核外地未結(jié)清貸款情況。“通過(guò)央行征信系統(tǒng)，可以查看買(mǎi)家名下在途住房貸款情況。”據(jù)某地產(chǎn)公司中介人士介紹，如果在京無(wú)住房，但有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含北京、外地，拒絕貸款。同理，在京擁有1套住房，且有2筆及以上在途未結(jié)清住房貸款含全國(guó)范圍，也將被拒貸。

此外，已經(jīng)結(jié)清的貸款記錄也將影響到利率折扣的執(zhí)行。以在京無(wú)住房人士為例，在外地也無(wú)在途住房貸款，且名下曾有3筆以下（不含）貸款記錄，首套房貸款利率按不低于央行檔次基準(zhǔn)利率0.85倍執(zhí)行，但如有1筆在途住房貸款，利率就上浮至0.95倍執(zhí)行。

而針對(duì)反復(fù)利用按揭貸“加杠桿”的購(gòu)房人群，則貸款執(zhí)行更高的利率浮動(dòng)。如在京無(wú)住房人群，但名下曾有3筆以上（不含）貸款記錄，則首套房貸款利率按不低于央行檔次基準(zhǔn)利率0.95倍執(zhí)行，但如有1筆在途住房貸款，利率就上浮至1.05倍執(zhí)行。

“值得注意的是，新政還將嚴(yán)格執(zhí)行借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%規(guī)定，對(duì)購(gòu)房人收入證明認(rèn)真把關(guān)，把關(guān)的內(nèi)容包括不再接受子女和父母共借，共同開(kāi)具收入證明的貸款方式。”多位接受記者采訪的地產(chǎn)人士表示，如果房?jī)r(jià)不能得到進(jìn)一步控制，多家銀行會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)。

房貸調(diào)控抑制需求

當(dāng)下，大多數(shù)銀行仍對(duì)貸款利率有下浮優(yōu)惠，但首現(xiàn)上升趨勢(shì)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月超八成銀行首套房貸款有折扣，全國(guó)首套房平均利率為4.45%，首次回漲。

二套房方面，35個(gè)城市533家銀行中，除9家停貸銀行外，共有514家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，平均利率為5.40%，較10月增加0.01個(gè)百分點(diǎn)。從同比來(lái)看，去年同期二套房利率為5.38%，11月同比上升0.02%。

同時(shí)，在貸款審查方面銀行明顯收緊。多位銀行人士告訴記者，行里加強(qiáng)對(duì)個(gè)人收入證明的審核，包括個(gè)人流水的真實(shí)性、個(gè)人信用的良好程度等。

“調(diào)控讓更多的購(gòu)房需求被抑制，銀行的按揭貸款量自然會(huì)下來(lái)。”多位銀行人士接受采訪時(shí)稱(chēng)，未來(lái)樓市信貸政策主要依據(jù)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，如果房?jī)r(jià)還在漲，部分二線(xiàn)城市還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)收緊的信貸政策，套數(shù)認(rèn)定考核全國(guó)未結(jié)清貸款，利率浮動(dòng)考核貸款記錄都將進(jìn)一步遏制居民“加杠桿”行為。

但曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，防控樓市上漲的根本不在于房貸收緊，而是需要增加土地供給。

“現(xiàn)在的情況是中國(guó)的房地產(chǎn)建筑面積百分之六七十集中在三四線(xiàn)城市，但是它銷(xiāo)售收入只占30%，百分之三四十在一二線(xiàn)城市，銷(xiāo)售收入占70%。”曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，這個(gè)結(jié)構(gòu)肯定是不對(duì)的。

“此外北京等一線(xiàn)城市還存在結(jié)構(gòu)用地失調(diào)的局面。”曹遠(yuǎn)征表示，第一、大城市是否需要農(nóng)業(yè)指標(biāo)，這值得探討；第二、北京商業(yè)用地和工業(yè)用地占了70%，住宅用地只有30%，建設(shè)用地結(jié)構(gòu)仍需調(diào)整；第三、北京有很多小產(chǎn)權(quán)房，能不能讓其進(jìn)入市場(chǎng)解決供給問(wèn)題。

中信信托副總經(jīng)理劉小軍認(rèn)為一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總是在往上漲的原因很簡(jiǎn)單，就是因?yàn)槿瞬粩嘤窟M(jìn)，產(chǎn)業(yè)也不斷涌進(jìn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)既然是一種商品，首先就要受供求關(guān)系的影響。

曹遠(yuǎn)征表示，解決高房?jī)r(jià)的唯一抓手就是做房地產(chǎn)供給側(cè)的改革，就要增加房子的供應(yīng)，滿(mǎn)足居住需求，平衡房?jī)r(jià)。