萬科以眾籌方式破題全自持土地出讓引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

由于眾籌模式并未普遍運行，在房地產(chǎn)行業(yè)尚屬新鮮事物。從2004年開始，國內(nèi)就有個人發(fā)起眾籌建房，但多因拿地、成本等各類問題而以失敗告終。從2014年起，房地產(chǎn)眾籌再度興起。

房地產(chǎn)眾籌是指由房地產(chǎn)公司、理財平臺或建房人發(fā)起的與房地產(chǎn)項目相關(guān)的眾籌，標(biāo)的可以為住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。根據(jù)回報的不同，可以把國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌劃分為營銷型、理財型和建房型三大類，其中尤以建房型最符合眾籌的定義。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者整理了國內(nèi)目前主要的眾籌案例，發(fā)現(xiàn)絕大部分仍停留在營銷概念，只有少數(shù)案例是在探索眾籌建房模式。

中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟副秘書長莫春表示，目前國內(nèi)已經(jīng)有成熟的模型和案例，但股權(quán)眾籌，尤其是萬科此次這么大宗的資產(chǎn)，確實少有用眾籌方式。莫春認(rèn)為，萬科的股權(quán)眾籌方案是明智的，因為股權(quán)眾籌是成本最低的一種，但也是操作難度比較大的一種模型，不過萬科的整合能力應(yīng)該值得期待。

偽眾籌居多

眾籌模式之所以具有誘惑力，是因為可以提前鎖定購房者，同時降低中間環(huán)節(jié)成本，理論上降低房價。

近年來，房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品發(fā)展迅速。中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)眾籌金額是6.5億，這統(tǒng)計了所有房地產(chǎn)眾籌平臺上線產(chǎn)品；2016年上半年，房地產(chǎn)眾籌金額是7.6億，這是僅統(tǒng)計了11家房地產(chǎn)眾籌平臺的數(shù)據(jù)。國內(nèi)已經(jīng)運行的眾籌方案似乎可供參考。

但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，近年來，我國出現(xiàn)的眾籌絕大部分是理財型眾籌，其次是營銷型，只有少數(shù)案例為建房型。因此，開發(fā)商過去所踐行的眾籌，多數(shù)是“偽眾籌”。

理財型眾籌本質(zhì)是為了融資。多數(shù)出現(xiàn)在區(qū)域房價上漲預(yù)期與資金成本不匹配，項目利潤不足以覆蓋銀行、信托等傳統(tǒng)融資方式的情況下。開發(fā)商通過在項目拿地后、建設(shè)前進(jìn)行眾籌，為項目建設(shè)階段提供低成本資金，達(dá)到降低項目負(fù)債率的目的，同時也利于提前鎖定一批購房意向人群。營銷型眾籌則出現(xiàn)在開發(fā)商尚未獲取預(yù)售許可證，但又想提前蓄客從而鎖定客戶的情況下。

還有一類眾籌為類似集資建房的定向眾籌，前提是與定向單位合作建設(shè)開發(fā)。定向類眾籌一般以較大的房價折扣作為投資者的收益保障，但要求投資者需在拿地前支付基本全部購房款，開發(fā)商在這一過程中僅獲得管理收益。但由于在政策、合作單位選擇等方面存在風(fēng)險，現(xiàn)階段除眾美集團(tuán)外，少有開發(fā)商使用。

一位曾經(jīng)實踐過集資建房的開發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，這種情況多數(shù)出現(xiàn)在定向土地上，逼不得已要采取這種方式。但一般房價要遠(yuǎn)低于市場價，開發(fā)商僅相當(dāng)于代建商的角色，所獲利潤非常低。

萬科的眾籌情結(jié)

萬科拋出眾籌方式實際上屬于少數(shù)人要探索的股權(quán)型眾籌。

此類眾籌出現(xiàn)有其特定背景。在近期海淀區(qū)的兩塊土地出讓過程中，北京市將土地供應(yīng)方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”。最終投報自持商品住房面積比例達(dá)到100%，有三塊地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報程序。兩塊地由萬科和萬科住總聯(lián)合體獲得。

萬科目前僅向外界披露了大體方案。萬科為這兩個地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如以一個住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項目運營費用，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)；北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

萬科目前設(shè)定的眾籌對象是企業(yè)，而非個人。

業(yè)界都比較關(guān)心萬科的眾籌方案設(shè)計細(xì)節(jié)。比如，股權(quán)眾籌的真實需求是否存在？股權(quán)能否轉(zhuǎn)讓？是否可以在租金基礎(chǔ)上設(shè)計更多的如落戶等方面的優(yōu)勢？在業(yè)界看來，這些細(xì)節(jié)將決定萬科這種股權(quán)眾籌模式將如何盈利。

萬科方面也沒有向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露更多細(xì)節(jié)。萬科一位負(fù)責(zé)人稱，“我們做這件事的初衷是想解決北京土地市場困局，建立租售并舉的房屋供給結(jié)構(gòu)，從而降低大家的居住成本。新事物發(fā)展初期看方向。”

不過，萬科的確有眾籌情結(jié)。

在一次主題為《眾籌一座城》的演講中，萬科集團(tuán)高級副總裁譚華杰曾表示，公司團(tuán)隊總結(jié)了全世界住房政策的五種類型：第一是完全自由、放任式；第二是弱干預(yù)模式；第三是強(qiáng)干預(yù)模式；第四是政府包辦模式；第五是合作建房模式。譚華杰的看法是，合作建房模式不弱于其他任何模式，在穩(wěn)定房價和防止對金融造成的沖擊方面，毫無疑問效率最高。

待突破的難點

眾籌模式背后還代表著對高地價困局的破題。但對于還鮮有成功案例的中國而言，萬科顯然還要走一條艱難的路。

莫春表示，從宏觀來看，國家對于眾籌非常支持。全國兩會和“十三五”規(guī)劃綱要中都提出了規(guī)范發(fā)展實物眾籌和股權(quán)眾籌等創(chuàng)新金融的模式。但是落實到法規(guī)配合上，比如大家很期待對證券法進(jìn)行相應(yīng)修改，現(xiàn)在遲遲沒有推進(jìn)，股權(quán)眾籌目前還很難突破。

就萬科提出的眾籌方案，莫春認(rèn)為，難點分別在于資金成本、投資回報和流動性等問題。“萬科的眾籌方案里，在降低資金成本方面給予設(shè)計，比如抵押貸款等的支撐，將會使投資人的數(shù)量擴(kuò)大。但在想象力匱乏的情況下，萬科只能通過租金獲取投資回報，而這個收益率很低，便是金融產(chǎn)品設(shè)計的難點所在。”

另外，莫春認(rèn)為，由于全自持產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)單一，它具備投資品的一切條件，但股權(quán)因為是部分的，資產(chǎn)也無法標(biāo)準(zhǔn)化，且沒有相應(yīng)交易場所，所以在轉(zhuǎn)讓時會比較難。

但眾籌模式的初衷確為業(yè)內(nèi)所肯定。中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟常務(wù)副秘書長馬寧表示，眾籌一方面符合北京獨特的土地政策，可以做到以銷定產(chǎn)，從而降低開發(fā)、營銷等環(huán)節(jié)成本，另外一方面可以讓購房者享受到低房價的紅利。

馬寧表示，目前他所關(guān)注的眾籌主要是在區(qū)域范圍內(nèi)，存在探索性質(zhì)。每個地區(qū)的土地政策、預(yù)售政策不同都會決定眾籌模式的不同。另外，眾籌能否成功也與開發(fā)商的能力有一定關(guān)系。目前需要通過眾籌實踐判斷能否大面積推廣。