郁亮:樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn) 要建立長效機(jī)制(2)
作者:未知 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 更新時(shí)間:2016年12月12日 【字體:大 中 小】
不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”
房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展
有人簡單地認(rèn)為,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房價(jià)漲得越快越高,日子就越好過。他們的真實(shí)想法是這樣嗎?
“作為吃這碗飯的人,我們希望是‘常吃常有’,而不是‘暴飲暴食’,今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風(fēng)’。如果房價(jià)暴漲暴落,對所有人都是傷害,對我們也不例外。”郁亮坦言,實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標(biāo)。
那么,“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面,應(yīng)該如何界定呢?郁亮描繪了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn):
第一個(gè),是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個(gè)城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè),需要相對合適的房價(jià),否則留不住人;老百姓要有獲得感、幸福感,也需要住有所居,“人人頭上有片瓦”。
第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn),行業(yè)一定要為國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻(xiàn)。“房地產(chǎn)業(yè)每年有10萬億元左右的銷售額,相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長,牽扯面很廣。”郁亮表示,目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過了6%。“我國經(jīng)濟(jì)正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段,需要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落。”
第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),就是不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫,從而給國家造成金融風(fēng)險(xiǎn)。
價(jià)格是市場的風(fēng)向標(biāo),房價(jià)也體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場的健康水平。那房價(jià)如何變化才是最理想的呢?
“在中國,有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費(fèi),也蘊(yùn)藏著一個(gè)家庭最大的財(cái)富。如果房價(jià)下跌,大多數(shù)人并不會得益。當(dāng)然,房價(jià)過快上漲也會帶來不少問題。”郁亮覺得,如果一座城市的房價(jià)能隨著居民收入的增加實(shí)現(xiàn)溫和上漲,增速又比居民收入的增速略低,應(yīng)該是最理想的選擇。
“剎車”不能踩太久,光調(diào)控需求還不夠
要建立長效機(jī)制,讓普通人住上好房子
“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”在郁亮看來,房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展,關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī),建立長效機(jī)制、增加有效供給。對此,郁亮給出了具體建議:
——建立土地多元化供應(yīng)制度,增加土地供給。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看,這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了,但往深里分析,也與土地供應(yīng)制度有關(guān)。”郁亮認(rèn)為,過去城市發(fā)展起步階段,土地強(qiáng)制收儲、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,征收拆遷成本大幅提高,“地拆不動(dòng),就供不出來”。他建議,我國可以探索建立土地市場多元化供應(yīng)制度,允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給,“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房價(jià)的過快上漲。”
——通過政策傾斜,提高居住用地比例。
“在東京、巴黎、倫敦等很多城市,工業(yè)用地占土地供應(yīng)的比例僅為6%左右,國內(nèi)城市卻往往在百分之十幾以上,由此也擠壓了住宅用地比例。”郁亮告訴記者,像北京、上海、深圳,居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重不足東京的一半,“廠房建得再多、GDP做得再大,企業(yè)員工買不到、買不起房子,也不利于城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。因此,未來土地用途應(yīng)該更多向住宅傾斜。”
——完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),提高土地使用效率。
“按今天的建筑技術(shù)水平來講,容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展,完全能把土地節(jié)約出來。”郁亮坦言,目前的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對容積率的要求還有些保守。此外,有些建筑業(yè)中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是上世紀(jì)50年代延續(xù)下來的,與現(xiàn)實(shí)不相適應(yīng)。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋內(nèi)日照時(shí)間要超2個(gè)小時(shí)。“作出這個(gè)要求,是因?yàn)槟菚r(shí)大多數(shù)老百姓家里沒有暖氣。但現(xiàn)在取暖條件改善了,2小時(shí)日照也可以沒有啊。”郁亮補(bǔ)充道,隨著機(jī)械通風(fēng)技術(shù)的成熟,也不一定非得要求明廚明衛(wèi),“要讓更多普通人有便宜房子住,這些影響房間布局、推高建設(shè)成本的要求其實(shí)可以研究作出改變。”
郁亮還認(rèn)為,在商品房市場外,應(yīng)大力發(fā)展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,從而疏散核心城區(qū)人口,并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機(jī)會。
房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展,既要靠市長,也得靠市場。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場主體,應(yīng)該如何作為呢?
“企業(yè)就干一條,就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務(wù),為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子。”2016年,深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬科首次躋身世界500強(qiáng)。在郁亮看來,今后行業(yè)集中度會越來越高,龍頭企業(yè)的責(zé)任也會越來越大,“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤,而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商,我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。”
如何跟著變化走?郁亮舉例說,當(dāng)前,年輕一代消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產(chǎn)服務(wù)需求,養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興領(lǐng)域剛剛起步,“我們要圍繞這些變化做出改變。比如,在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓,把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間;又如,在社區(qū)里建設(shè)養(yǎng)老院等等。”
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