不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”

房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展

有人簡(jiǎn)單地認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房?jī)r(jià)漲得越快越高，日子就越好過(guò)。他們的真實(shí)想法是這樣嗎？

“作為吃這碗飯的人，我們希望是‘常吃常有’，而不是‘暴飲暴食’，今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風(fēng)’。如果房?jī)r(jià)暴漲暴落，對(duì)所有人都是傷害，對(duì)我們也不例外。”郁亮坦言，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標(biāo)。

那么，“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面，應(yīng)該如何界定呢？郁亮描繪了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

第一個(gè)，是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問(wèn)題上來(lái)。一個(gè)城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，需要相對(duì)合適的房?jī)r(jià)，否則留不住人；老百姓要有獲得感、幸福感，也需要住有所居，“人人頭上有片瓦”。

第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)一定要為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻(xiàn)。“房地產(chǎn)業(yè)每年有10萬(wàn)億元左右的銷售額，相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，牽扯面很廣。”郁亮表示，目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)了6%。“我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段，需要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落。”

第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫，從而給國(guó)家造成金融風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，房?jī)r(jià)也體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康水平。那房?jī)r(jià)如何變化才是最理想的呢？

“在中國(guó)，有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費(fèi)，也蘊(yùn)藏著一個(gè)家庭最大的財(cái)富。如果房?jī)r(jià)下跌，大多數(shù)人并不會(huì)得益。當(dāng)然，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲也會(huì)帶來(lái)不少問(wèn)題。”郁亮覺(jué)得，如果一座城市的房?jī)r(jià)能隨著居民收入的增加實(shí)現(xiàn)溫和上漲，增速又比居民收入的增速略低，應(yīng)該是最理想的選擇。

“剎車”不能踩太久，光調(diào)控需求還不夠

要建立長(zhǎng)效機(jī)制，讓普通人住上好房子

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”在郁亮看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。對(duì)此，郁亮給出了具體建議：

——建立土地多元化供應(yīng)制度，增加土地供給。

“現(xiàn)在大中城市蓋樓，最大問(wèn)題是土地供應(yīng)量不足。表面上看，這些城市能用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了，但往深里分析，也與土地供應(yīng)制度有關(guān)。”郁亮認(rèn)為，過(guò)去城市發(fā)展起步階段，土地強(qiáng)制收儲(chǔ)、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動(dòng)，就供不出來(lái)”。他建議，我國(guó)可以探索建立土地市場(chǎng)多元化供應(yīng)制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給，“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。”

——通過(guò)政策傾斜，提高居住用地比例。

“在東京、巴黎、倫敦等很多城市，工業(yè)用地占土地供應(yīng)的比例僅為6%左右，國(guó)內(nèi)城市卻往往在百分之十幾以上，由此也擠壓了住宅用地比例。”郁亮告訴記者，像北京、上海、深圳，居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重不足東京的一半，“廠房建得再多、GDP做得再大，企業(yè)員工買不到、買不起房子，也不利于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，未來(lái)土地用途應(yīng)該更多向住宅傾斜。”

——完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用效率。

“按今天的建筑技術(shù)水平來(lái)講，容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展，完全能把土地節(jié)約出來(lái)。”郁亮坦言，目前的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)容積率的要求還有些保守。此外，有些建筑業(yè)中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是上世紀(jì)50年代延續(xù)下來(lái)的，與現(xiàn)實(shí)不相適應(yīng)。比如，一些城市依然要求，冬至或大寒那天，屋內(nèi)日照時(shí)間要超2個(gè)小時(shí)。“作出這個(gè)要求，是因?yàn)槟菚r(shí)大多數(shù)老百姓家里沒(méi)有暖氣。但現(xiàn)在取暖條件改善了，2小時(shí)日照也可以沒(méi)有啊。”郁亮補(bǔ)充道，隨著機(jī)械通風(fēng)技術(shù)的成熟，也不一定非得要求明廚明衛(wèi)，“要讓更多普通人有便宜房子住，這些影響房間布局、推高建設(shè)成本的要求其實(shí)可以研究作出改變。”

郁亮還認(rèn)為，在商品房市場(chǎng)外，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購(gòu)房定居機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，既要靠市長(zhǎng)，也得靠市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體，應(yīng)該如何作為呢？

“企業(yè)就干一條，就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務(wù)，為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子。”2016年，深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬(wàn)科首次躋身世界500強(qiáng)。在郁亮看來(lái)，今后行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高，龍頭企業(yè)的責(zé)任也會(huì)越來(lái)越大，“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤，而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商，我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。”

如何跟著變化走？郁亮舉例說(shuō)，當(dāng)前，年輕一代消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用、人口老齡化等趨勢(shì)催生了大量新型房地產(chǎn)服務(wù)需求，養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興領(lǐng)域剛剛起步，“我們要圍繞這些變化做出改變。比如，在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓，把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間；又如，在社區(qū)里建設(shè)養(yǎng)老院等等。”