去庫存加快

35城商品住宅存銷比接近歷史低位

衡量庫存壓力有一個(gè)重要指標(biāo)，即庫存去化周期（也稱“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個(gè)月銷售面積的移動(dòng)平均值），反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。因此，城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)和其保持比較密切的關(guān)系，當(dāng)存銷比持續(xù)下行，相關(guān)城市的房?jī)r(jià)上漲壓力會(huì)持續(xù)增加；而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)下跌的可能性則會(huì)增加。

根據(jù)房某地產(chǎn)研究院2016年11月22日發(fā)布的35個(gè)城市新建商品住宅最新庫存數(shù)據(jù)顯示，2016年10月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近6年最低點(diǎn)即2011年2月的7.5個(gè)月。某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態(tài)勢(shì)，且不斷接近歷史低位。從實(shí)際情況看，這會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。

廣州在其中頗具典型性。在全國(guó)去庫存大背景下，廣州的庫存大幅下降。廣州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫存任務(wù)表，按照計(jì)劃，2016年?duì)幦』��?5萬平方米。然而，僅僅用了三個(gè)多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。另據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，截至2016年11月，廣州全市庫存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8~10個(gè)月。

在去庫存政策背景下，一邊是一二線部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，一邊是三四線城市銷售依舊乏力，這顯然背離了政府出臺(tái)去庫存政策的初衷。于是，一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市在2016年展開多輪房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步收緊樓市政策，提高了購房資格或貸款門檻。

如何看待2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“冰火兩重天”？全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，2016年房地產(chǎn)出現(xiàn)了雙泡沫，也就是一二線城市的價(jià)格泡沫和三四線城市的數(shù)量泡沫同時(shí)出現(xiàn)。造成這種情形主要是由于過去的若干年以來區(qū)域性的供需錯(cuò)配造成的，“大量的房子蓋在三四線城市，而三四線城市的購買力不足；人口的導(dǎo)向是流向一二線城市，而一二線城市房子供應(yīng)量不足，造成供不應(yīng)求，三四線城市供應(yīng)量過大，造成供大于求。區(qū)域性供需關(guān)系的錯(cuò)配，主要原因是土地供給的錯(cuò)配。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量的人口進(jìn)入一二線城市，但是土地的供應(yīng)恰恰相反。”

7成庫存在三四線城市，怎么去？

2016年全國(guó)兩會(huì)期間，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝曾表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量過剩、區(qū)域分化。7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市。據(jù)此粗略計(jì)算，約有5億平方米的庫存分布在三四線城市。

三四線城市高庫存形成的原因何在？顧云昌表示，自2010年發(fā)起于一線城市，隨后在全國(guó)大多數(shù)二線城市鋪開的限購政策，實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了傳導(dǎo)效應(yīng)，促使其將開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市，由此帶來了三四線城市的高庫存。“但當(dāng)時(shí)開發(fā)企業(yè)忽略的一點(diǎn)是，真正的購房需求實(shí)際上仍停留于一線城市以及一些重點(diǎn)二線城市。由此一來，限購既造成了高庫存又導(dǎo)致了一二線城市住房市場(chǎng)的房源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。”

無論如何，三四線城市在經(jīng)過一年的去庫存之后，取得了重要進(jìn)展。在2016年12月26日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高表示，通過綜合采取鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)棚改貨幣化安置、發(fā)展跨界地產(chǎn)、用足用好住房公積金等多種措施，推進(jìn)去庫存取得了重要進(jìn)展。

未來三四線城市仍有不少庫存需要化解，一些專家也為接下來的去庫存開出了“藥方”。

中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日?qǐng)?bào)》撰文談及三四線城市房地產(chǎn)庫存的政策時(shí)表示，對(duì)于房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市，應(yīng)重點(diǎn)把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。通過加快農(nóng)民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫存。

顧云昌則認(rèn)為，農(nóng)民工群體居者有其屋應(yīng)是三四線城市去庫存的主要對(duì)象和陣地之一，引導(dǎo)農(nóng)民就地市民化是可取之策。“農(nóng)民工的收入較低，如果參照普通商品住宅購房標(biāo)準(zhǔn)恐怕仍顯不夠，即便降低至兩成首付的購房門檻對(duì)于農(nóng)民工群體而言還是很高的，因此，如何促進(jìn)農(nóng)民工群體購房，或者采用公租房等政策性房屋吸引農(nóng)民工租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題。”