今年國內樓市并不平靜，在成交量逐月攀升的情況下，從9月底開始，樓市風向轉變。短短的國慶假期，全國20余個熱點城市紛紛發(fā)布樓市調控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調控政策。而房企巨頭之間的較量也日漸白日化，寶萬之爭引發(fā)的險資對上市公司紛紛舉牌，最終引發(fā)監(jiān)管加強，也令市場關注。

1、中央首提抑制泡沫 重申建立長效機制

事件：12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位；加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。7月26日，中央政治局會議明確落實“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，其中要求，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負。10月28日，中央政治局會議再次指出，要注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。

評析：業(yè)內人士表示，2016下半年中央政治局會議多次提到“抑制資產(chǎn)泡沫”。實際上，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱十余年，早在前兩年已出現(xiàn)整體性過剩，三四線城市樓市還有大量庫存。本輪熱點城市房價上漲，除了部分供需因素外，大城市房地產(chǎn)超越居住屬性、金融資本化乃重要原因。同時，大城市房價的非理性上漲給中國經(jīng)濟帶來的負面效應逐漸顯現(xiàn)。因此，減少經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴度，就十分必要與迫切。然而，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去價值，相反房地產(chǎn)在不遠的將來依舊是中國經(jīng)濟的重要貢獻力量。研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，要想抑制房地產(chǎn)泡沫，一方面，需要短期措施，比如少數(shù)城市實施限購、限貸、限價等手段，特別是針對高杠桿推出一系列限制措施，9月底與國慶期間20余城出臺調控新政，正是中央抑制房地產(chǎn)泡沫方針的體現(xiàn)；另一方面，還需要長效措施，因此中央經(jīng)濟工作會議重申“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。長效機制最早2013年提出，但近幾年進展緩慢，預計未來一兩年會加速推進，包括運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段。

2、國慶假期密集出臺調控嚴政

事件：9月30日北京、天津發(fā)布樓市調控新政，其后在短短的國慶假期，全國20余個熱點城市紛紛發(fā)布調控新政。這是自2014年全國房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調控政策。顯而易見，這是在有關部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動，其中北京、上海、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都等房價上漲過快城市，成為重點調控對象。此次熱點城市的調控政策，主要包括：限購、限貸、加大土地供應、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場違法行為、加強銷售價格監(jiān)管、嚴厲打擊造謠滋事等。

評析：2016年全國市場區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時，20多個城市樓市高溫不退。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，從2015年4月至2016年9月，包括北、上、深等被重點監(jiān)控的16個城市，房價漲幅均超過15%，其中深圳、上海、廈門、南京、合肥房價漲幅分別高達86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。熱點城市樓市過熱，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟穩(wěn)健增長。因此，在中央“分類調控、因城施策”的方針指導下，20余城在國慶假期集中出臺新政。

其實，地方政策的風向變化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先發(fā)布“滬九條”——這是此輪房地產(chǎn)周期內第一個實施收緊型政策的大城市，隨后深圳、廊坊、蘇州等地跟進出臺調控政策。在國慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺“補丁”政策，長沙則首次出臺新政。截至2016年12月，全國已有至少24個城市出臺了50多次調控措施。調控政策出臺后，四季度這些熱點城市已經(jīng)開始降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌，調控效果正在顯現(xiàn)中。

一直頗受購房者關注的深圳，在2016年率先出現(xiàn)了房價短期拐點。安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年10月深圳房價環(huán)比漲幅首次轉負，下跌0.5%，這是自2014年12月以來深圳房價首次下跌，也是一線城市和熱點二線城市中房價最早下跌的城市。業(yè)內人士表示，本輪房地產(chǎn)短周期運行過程中，深圳房價由領漲全國，轉為領跌全國，說明一個城市的房價不可能持續(xù)大漲，大漲之后，且遭遇政策收緊之后，容易產(chǎn)生大幅波動。