“調(diào)控之劍”隨時(shí)出鞘。

1月19日，深圳出臺(tái)《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》，要求首次申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類(lèi)同戶型在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，分期開(kāi)發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格。

2月6日，重慶市多個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物*押登記的通知》要求，從本月起，*押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房也不得用于*押，此前與《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定也將停止執(zhí)行。此一案例，更彰顯出樓市去杠桿的意圖。

“2017年元旦過(guò)后，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下降。政策收緊與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的建立長(zhǎng)效機(jī)制，回歸住房居住屬性，推動(dòng)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應(yīng)。”陳晟說(shuō)。

他認(rèn)為，分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、立法等手段，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；既抑制一二線城市過(guò)熱，又帶動(dòng)三四線城市去庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)。預(yù)計(jì)接下來(lái)樓市調(diào)控的成效會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，從全年來(lái)看，中國(guó)樓市將整體趨穩(wěn)。

預(yù)期管理：或針對(duì)信貸和非標(biāo)資產(chǎn)

記者采訪了解到，樓市“杠桿率”仍然較高，一線城市房?jī)r(jià)溫度也仍高。因此，只有“從嚴(yán)調(diào)控”以及強(qiáng)化“預(yù)期管理”，才能使2017年全國(guó)樓市更容易朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展，若調(diào)控不到位，不免仍會(huì)有“暗流涌動(dòng)”。

“從我們了解到的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)的杠桿率還沒(méi)有明顯下降，企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人定金及預(yù)付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發(fā)債明顯萎縮，2016年11月房企發(fā)債為零。據(jù)有關(guān)方面消息，房企公司債發(fā)行基本停止，已拿批文的也暫停。”東興證券固定收益分析師鄭良海說(shuō)。

他向上證報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的杠桿率要看融資規(guī)模和自有資金的比重，如果成交量大幅走低，表明購(gòu)房意愿冷淡，定金和預(yù)付款、按揭貸款將有所下滑，那么開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)融資的動(dòng)力不強(qiáng)，隨著時(shí)間的推移，杠桿率應(yīng)該有所下降。

“從元旦開(kāi)始，北京各家銀行的首套房利率即全面調(diào)整為9折，讓很多購(gòu)房人有些措手不及，但是在利率調(diào)整近半個(gè)月后，市場(chǎng)咨詢(xún)量與上月基本持平，并未出現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，需求依然較強(qiáng)。”地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說(shuō)，“房子是給人住的”的市場(chǎng)新定位還需要時(shí)間強(qiáng)化。

陳晟也告訴記者，受預(yù)售證控制較嚴(yán)的影響，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比“應(yīng)該不漲了”，但是二手房市場(chǎng)監(jiān)管難度較大，因此目前房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還不好說(shuō)。正因于此，地方兩會(huì)上透露出“從嚴(yán)調(diào)控”和強(qiáng)化“預(yù)期管理”的主旋律，有利于2017年全國(guó)樓市朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展。

“中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫、強(qiáng)調(diào)房子的居住功能，加上金融政策對(duì)房地產(chǎn)全線收緊的監(jiān)管，房企信貸和居民貸款回落應(yīng)該會(huì)在一至二季度出現(xiàn)。”鄭良海說(shuō)。

他分析，房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策短期不會(huì)改變，只會(huì)更嚴(yán)，對(duì)象就在信貸和非標(biāo)資產(chǎn)。實(shí)際上，一線城市、熱點(diǎn)二線城市成交量已明顯下滑，部分城市價(jià)格擠泡沫，房?jī)r(jià)將回歸相對(duì)平穩(wěn)的位置，但不會(huì)大幅下跌。突出居住性、建立長(zhǎng)效機(jī)制才是解決房地產(chǎn)投機(jī)和高杠桿的有效方式。