今天燕郊房地產(chǎn)市場的種種隱患實際上早已有端倪。

過去十年，隨著房地產(chǎn)市場的潮涌，鄰京小鎮(zhèn)燕郊經(jīng)歷了史上最瘋狂的成長時期。十年間，每個生活在燕郊的“北漂”都對燕郊的發(fā)展方式不滿：人口暴增帶來的交通、教育、醫(yī)療等壓力，讓每個生活在燕郊的人苦不堪言。而在燕郊買房的“投資客”心中卻充斥著喜悅，個人資產(chǎn)的增值，能夠落戶安家的喜悅，都讓外來者對燕郊充滿情感。

愛與恨的兩面，就如同硬幣的兩面，在高速旋轉(zhuǎn)的十年中交錯難分。但硬幣不可能永遠旋轉(zhuǎn)不停，終有一天，每個人心中的硬幣都要落地，一面朝天一面落土。

燕郊不動產(chǎn)登記過程中的“落宗”難題，注定不是加分項。而落宗難背后折射的燕郊地產(chǎn)江湖，又引人深思。

落宗難背后的秘密

燕郊土地落宗問題，其實早有征兆。河北新聞網(wǎng)陽光理政平臺2015年11月20日的第39632號留言，記錄著王女士對燕郊房產(chǎn)辦理土地證的無奈。

王女士在記錄中表示，燕郊國土資源分局及三河市國土資源局地籍科均對其表示，燕郊鎮(zhèn)和三河市沒有給業(yè)主土地證。兩個月后，廊坊市國土局官方給予回復(fù)表示，“尚無一例購買高層商品住宅樓的住戶到我局提出辦理土地使用證的申請，因此我局一直未給高層商品住宅樓的住戶辦理過土地使用證。”

“按照我們國家原有的管理體系，每個房屋都應(yīng)該是有兩個合法證件，一個是房產(chǎn)證，一個是土地證，兩個證件都齊全，才能合法交易。”北京市國土局一位不愿透露姓名的工作人員向《華夏時報》記者介紹，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度，可以理解為是一個簡化程序，把兩套證件合并為一套，而這次燕郊部分小區(qū)遇到的‘落宗’問題就是源于此。”

上述北京市國土局工作人員表示，結(jié)合目前已經(jīng)披露出來的信息分析，燕郊房產(chǎn)無法落宗的主要問題出現(xiàn)在土地證方面，這在全國本屬于普遍現(xiàn)象。但燕郊地區(qū)的特殊性在于，土地屬性與實際不符。

他表示：“其實很多小地方土地證的管理都非常不規(guī)范，信息化程度落后，很多地方甚至都沒有土地證發(fā)給業(yè)主。這本不是什么太大的問題，只要核查了國土部門的相關(guān)信息，開發(fā)商沒有違反土地規(guī)劃，就應(yīng)該可以解決。但現(xiàn)在燕郊的問題是，到底是否存在開發(fā)商違規(guī)用地，如果有這方面的問題就比較麻煩了。”

北京宏健仁和律師事務(wù)所高級合伙人、北京市人大及北京市政府物業(yè)管理領(lǐng)域立法顧問孟憲生在接受《華夏時報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)開發(fā)在產(chǎn)權(quán)登記方面分為初始登記與轉(zhuǎn)移登記兩個步驟。開發(fā)商層面先要完成初始登記，這個過程包括土地使用權(quán)驗收、規(guī)劃驗收、消防驗收等驗收工作，再由業(yè)主層面完成轉(zhuǎn)移登記。

“從現(xiàn)在新聞報道中看到的信息來看，應(yīng)該是初始登記方面出現(xiàn)了問題�；蛟S是開發(fā)商作假，或許是主管部門把關(guān)不嚴，或許兩方都存在問題。”孟憲生說。

被遺忘的高新區(qū)

事實上，燕郊土地屬性頻繁更改早已不是秘密。

“燕郊至少有70%到80%以上的樓盤，最初都不是居住用地，原本以為蓋了房的都改過來了，沒想到這次落宗時查到的信息顯示，很多仍是工業(yè)用地。”燕郊某小區(qū)業(yè)主方先生對《華夏時報》記者表示。

方先生2010年入住燕郊，彼時正是燕郊發(fā)展最迅猛的時刻。2010年11月，廊坊市燕郊鎮(zhèn)成為繼石家莊、保定和唐山之后，河北省內(nèi)第四個國家級高新區(qū)，已經(jīng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域初顯鋒芒的燕郊迎來史上最佳的發(fā)展機遇。

“我曾經(jīng)非�？春醚嘟嫉陌l(fā)展，那時每個樓盤都在說，未來燕郊有八大產(chǎn)業(yè)，但如今八個項目一個也沒起來，其中3個已經(jīng)改成房地產(chǎn)項目了。”方先生說。

據(jù)悉，2011年3月，燕郊國家級高新區(qū)正式揭牌儀式上，燕郊八大重點項目一并奠基，涵蓋航天航空、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代服務(wù)等新興行業(yè)。其中，首爾園由本地企業(yè)燕達實業(yè)集團與韓國政府聯(lián)合共同打造，占地1862畝，計劃總投資200億元，項目建成后預(yù)計年收入200億元；航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項目占地3000畝，計劃總投資76億元，由天洋控股投資建設(shè)；港中旅溫泉度假項目占地2000畝，計劃總投資50億元，建成后年銷售額可達10億元。

但如今，這3個項目皆變身住宅：首爾園成為首爾甜城，航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)變成天洋城，港中旅溫泉度假區(qū)成為港中旅海泉灣，原產(chǎn)業(yè)規(guī)劃無人再提。燕郊的國家級高新區(qū)屬性，在燕郊也很少有人再提及。

燕郊的發(fā)展仿佛陷入了魔咒，在房地產(chǎn)的陰影下，任何產(chǎn)業(yè)都被吸取了血液，產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃大多淪為開發(fā)商拿地的白手套。

“園區(qū)的土地審批權(quán)限在河北省，而土地屬性的變更權(quán)限在市級政府，這造成了一個BUG，在很多地方人們通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃向上級部門拿地，拿到后放幾年，甚至人為地制造爛尾，再從市政府層面修改土地規(guī)劃，土地的收儲成本就降下來了。”上述北京市國土資源局工作人員告訴《華夏時報》記者。

公開報道顯示，2002年至2015年8月，三河市國土資源局以各種方式共出讓46815.97畝土地，其中19353.96畝為工業(yè)和倉儲用地，商住建設(shè)用地性質(zhì)為14960.9畝。其中商住用地多數(shù)開發(fā)商以招標方式拿地，招標方式占整個商住用地交易的八成以上。

地產(chǎn)寡頭的壁壘

本次燕郊“落宗”事件中，信息不透明廣受詬病。孟憲生在接受《華夏時報》記者采訪時表示，對購房者而言，土地屬性大多由開發(fā)商提供相關(guān)信息，若開發(fā)商造假，購房者很難識別。“在北京還好，網(wǎng)上公示信息都可以查，但在燕郊只有到土地管理部門申請信息公開這一渠道，這對購房者而言形成了客觀存在的信息壁壘。”

事實上，對燕郊土地信息壁壘不滿的并不只有購房者，地產(chǎn)開發(fā)商同樣對此頗有微詞。一位要求匿名的上市地產(chǎn)公司項目負責(zé)人告訴《華夏時報》記者：“燕郊的特殊地理位置早就是很多房地產(chǎn)企業(yè)眼中想要爭奪的肥肉，但是這么多年以來從未敲開過這個地方的口子。福成的上上城系列、興達的夏威夷系列、燕達的首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列，這四大當?shù)亻_發(fā)商幾乎壟斷了燕郊的土地市場。”

據(jù)了解，燕郊首富李福成以畜牧業(yè)起家，旗下福成股份為上市公司，是三河市的龍頭企業(yè)，2008年起涉足房地產(chǎn)，十年間已開發(fā)十余個房地產(chǎn)項目，皆在燕郊。

而匯福集團創(chuàng)始人石克榮原為三河市高樓鎮(zhèn)黨委書記，借高樓鎮(zhèn)一家糧油加工企業(yè)改制的機會下海，成立匯福糧油。同樣在2008年進入房地產(chǎn)市場，在燕郊開發(fā)了普羅旺斯、納丹堡和悅榕灣等項目。

燕達集團創(chuàng)始人李懷在2013年當選為全國人大代表，在燕郊先后開發(fā)了星河皓月、燕達國際健康城和首爾甜城系列項目。

2011年之前的燕郊地產(chǎn)基本被寡頭壟斷，2011年成為國家級開發(fā)區(qū)后，秦皇島的天洋控股和央企港中旅分別因航天和旅游項目得到在燕郊的發(fā)展機會，成為十年間僅有的兩家進入燕郊土地市場的外來大型地產(chǎn)企業(yè)。

“我們試圖和燕郊談土地開發(fā)合作，但是附加的公建項目以及其他回報有些高到難以接受。當?shù)卣�府和本地開發(fā)商之間就沒有這些附加條件，相反還有很多優(yōu)惠。”上述地產(chǎn)公司項目負責(zé)人表示，“2014年8月，河北省政府的調(diào)查組專門調(diào)查三河市土地問題，三河市的副市長劉寶來因此被調(diào)查。但是燕郊的土地市場對我們來說，依然是一塊啃不動的骨頭。”